【正文】 。 住宅大堂效果圖；178。 園境景觀效果圖；178。 建筑組團(tuán)效果圖；178。 鳥瞰圖；178。10) 展板和效果圖：n 展板設(shè)計應(yīng)注意相互間風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，畫面力求簡潔，盡量減少文字表現(xiàn)；在墻壁上固定后頂部可安裝射燈，以加強(qiáng)效果，提高檔次。n 為了充分發(fā)揮戶型圖單頁的作用，建議進(jìn)行平面線條圖（即AUTOCAD圖）和三維鳥瞰圖（效果圖）相結(jié)合的綜合展示設(shè)計，使受眾從平面圖中獲得理性認(rèn)識的同時又能夠通過效果圖得到感性體驗，部分的取代樣板間的作用。 明顯標(biāo)有售樓熱線以及售樓處的方向。 項目的鳥瞰圖或者項目的外立面效果圖。n 完成時間：2002年11月底8) 街牌n 選址的原則：立于將臺路與南湖北路交叉路口。178。178。178。178。n 廣告牌設(shè)計內(nèi)容：178。178。178。n 廣告牌的數(shù)量：最低限度為2塊廣告牌；n 廣告牌的設(shè)計原則：178。 體現(xiàn)項目外立面。 體現(xiàn)項目的主賣點(diǎn)。 LOGO以及銷售熱線。n 設(shè)計內(nèi)容：178。178。178。178。n 設(shè)計原則：178。178。6) 引導(dǎo)系統(tǒng)：n 引導(dǎo)系統(tǒng)的位置：178。 銷售熱線。 項目的主打廣告語和廣告平面。 生活的場景表現(xiàn)。 項目的效果圖。 項目的園林景觀。n 圍墻具體的位置：南湖北路的東段，臨將臺路的東圍墻。178。178。5) 工地圍墻：n 設(shè)計原則：178。 平面設(shè)計風(fēng)格簡潔，平面整體布局合理178。 目標(biāo)客戶生活方式的簡單描述。 生活場景的描述；描述小區(qū)里的美好生活狀態(tài)，小區(qū)里散步的人群，會所里看書的小區(qū)業(yè)主以及在健身俱樂部活動的年輕一族等等。 項目會所的介紹；會所的建筑面積、會所的功能區(qū)劃分、會所的功能設(shè)定等等。 產(chǎn)品配套設(shè)施的介紹；產(chǎn)品的門窗、電話線條數(shù)、交房標(biāo)準(zhǔn)、智能化系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等等。178。n 設(shè)計內(nèi)容：178。4) 樓書：n 規(guī)格：16開，30P的樓書。因此，樣板間最好為一層。 樣板間的家具規(guī)格適中，不宜過大。 樣板區(qū)電梯廳裝修風(fēng)格要與戶內(nèi)裝修風(fēng)格相同一，現(xiàn)代、大氣，有品位，同時極具人性化，可參考萬科星園。根據(jù)三、四居和兩居的購房群體的不同特征，在格局分布、家具的搭配、飾品的選擇等方面都應(yīng)有所變化，體現(xiàn)不同的家居氛圍。178。 各功能區(qū)的裝修，在充分考慮使用便利的基礎(chǔ)上，要盡可能地體現(xiàn)美觀和現(xiàn)代，有一定的超前性和誘導(dǎo)性。 明快、亮麗；178。 采用現(xiàn)代、簡約、實用的宜家家居風(fēng)格，適合年輕人的生活口味。3) 樣板間n 樣板間數(shù)量：保證有三個樣板間，塔樓一個兩居的樣板，板樓兩居和三居各一個樣板。大堂20平米，接待區(qū)60平米，洽談區(qū)50平米。 大型的售樓處燈箱，夜間增加本案的現(xiàn)代感。 售樓處門前設(shè)置射燈，增強(qiáng)本案夜間的效果，給夜間過往客戶良好的影響，擴(kuò)大本案的宣傳效果；178。 售樓處門前有小型的噴泉廣場，助長銷售氣氛；178。 總體外觀設(shè)計體現(xiàn)前衛(wèi)性，現(xiàn)代、通透感極強(qiáng)。 售樓處的設(shè)計不講究鋪張浪費(fèi)，講究實用性。 與本案的風(fēng)格相似，體現(xiàn)本案的現(xiàn)代、簡約風(fēng)格，但同時要有所標(biāo)新立異，成為一道靚麗的風(fēng)景。 離項目的樓座盡量的接近。2) 售樓處n 選址原則：178。n 設(shè)計思路：避免區(qū)域市場LOGO設(shè)計的平平淡淡，應(yīng)該從目標(biāo)客戶的心理愛好等角度去考慮設(shè)計思路。 體現(xiàn)本案的市場定位；178。n 設(shè)計的內(nèi)容：178。 應(yīng)服從本案的總體形象要求；178。在提高銷售率的同時也能提高公司的管理能力并且創(chuàng)造良好的品牌效應(yīng)。 3. 引入全方位服務(wù)的概念主要是體現(xiàn)在替客戶辦理相關(guān)的手續(xù)，尤其是產(chǎn)權(quán)證的辦理、入住手續(xù)的辦理等等。2. 銷售人員的專業(yè)服務(wù)銷售服務(wù)：銷售的接待過程中，給予客戶全面地、細(xì)致的、周到的服務(wù)。n 營銷費(fèi)用中媒體發(fā)布、戶外廣告牌和銷售道具——售樓處、樣板間為主要費(fèi)用的發(fā)生點(diǎn)。n 本案開盤階段營銷推廣的總投入費(fèi)用預(yù)計占到項目營銷推廣總費(fèi)用的60％，即1200萬左右；開盤階段分?jǐn)偟臓I銷推廣費(fèi)用預(yù)計約為700萬，占項目營銷推廣總費(fèi)用的33％。4. 營銷費(fèi)用總表1) %計算。n 2003年的中旬，本案的平均銷售率達(dá)到30%，至2003年底本案的銷售率達(dá)到75%，基本完成本案的銷售任務(wù)。n 第四階段此階段從2004年1月份開始一直到結(jié)案，此階段可利用前幾個階段效果最佳的平面廣告重新發(fā)布。178。178。此階段宣傳主題：178。 建筑產(chǎn)品理念。 宣傳本案客戶的生活方式。 在以第一主題買點(diǎn)進(jìn)行宣傳的同時，輔以項目的其他賣點(diǎn)支撐本案的均好性。 在第一宣傳主題廣告進(jìn)行到一定量的投放后，第一主題的一系列釋解平面廣告投入市場。 以本案的第一宣傳主題為項目的開盤宣傳。因此，廣告宣傳的主題需很明確。 項目的操作過程，項目的基本介紹。 宣傳客戶群體生活形式與本案之間的必然聯(lián)系。 宣傳項目的整體規(guī)劃。此階段以軟性文章為主，配以一定的平面廣告。 對整個項目營銷工作總結(jié)。 協(xié)助開發(fā)商完成期房客戶入住的工作。 進(jìn)行一定量的廣告投入，抓住現(xiàn)房入住這個最佳優(yōu)勢條件，對項目進(jìn)行宣傳，完成本案的銷售工作。 舉辦客戶聯(lián)誼會。178。178。n 此階段目的178。178。178。 n 此階段的重點(diǎn)工作：178。）吸引客戶的眼球，營造項目火爆的銷售局面，給有意向的客戶造成壓力，掀起售賣高潮。5) 2003年9月初——2003年12月底（項目的有一個強(qiáng)銷期）此階段作為項目最重要的銷售期，對于項目來說至關(guān)重要，可以說關(guān)系到項目是否成敗。178。178。178。n 此階段目的178。178。178。178。178。n 此階段的重點(diǎn)工作：178。 穩(wěn)定客戶，樹立良好的項目口碑，為老客戶介紹新客戶奠定良好的基礎(chǔ)。 迅速的回收開發(fā)商投入的資金，降低資金壓力，提高項目運(yùn)作的效率以及資金的使用效率。 積累大量有意向的客戶，為項目能夠持續(xù)的正常消化打下良好的客戶基礎(chǔ)。 通過立體的廣告宣傳，大手筆的資金投入，迅速的提高項目的知名度，從而進(jìn)一步完成項目的一定銷售額。 舉辦一到二次的客戶聯(lián)誼活動。 參加春季展會。 根據(jù)前半個階段的強(qiáng)銷期的銷售情況，制定下一步的價格調(diào)整計劃。籍工地展示面，樣板房開放，在輔助手段上結(jié)合DM直投雜志、會員商店、俱樂部，從各方面對項目支持，塑造本案火爆的銷售場面，極力拔高本案的銷售率，使本案成為望京的明星樓盤。 178。 通過大規(guī)模、立體化的強(qiáng)勢形象宣傳（大眾主流媒體的硬廣告、軟新聞、直投雜志的硬廣告、戶外廣告、開盤活動、廣播、網(wǎng)站全面展開、利用各雜志、俱樂部的名單傳播信息；目標(biāo)客戶出入的場所直投等。 此階段所有工作準(zhǔn)備完畢。 驗證本案的客戶來源和客戶定位等是否符合市場。 作好各項準(zhǔn)備工作，為項目正式開盤打好基礎(chǔ)。 為正式開盤積蓄力量，避免不急于入住的客戶流失。 制定下一階段的銷售控制方案。 春季展會的提前預(yù)訂；178。 正式開盤方案的制定、實施；178。 樣板間及樣板通道的設(shè)計、制作；178。 一些列平面廣告稿的設(shè)計、討論、確定；178。 樓書的設(shè)計；178。 銷售人員的進(jìn)一步禮儀、銷售技巧、項目的培訓(xùn)；178。 正式售樓處位置的選定、設(shè)計、施工。2) 2002年11月初——2003年2月底（項目的內(nèi)部認(rèn)購期）進(jìn)行一定的軟性文章以及少量的平面廣告投入，主要以引導(dǎo)系統(tǒng)和戶外廣告的廣告效果為主，吸引和積累客戶。178。n 此階段目標(biāo)：178。 銷售人員招聘、初步培訓(xùn)；178。 內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)的價格制定；178。 現(xiàn)場的導(dǎo)視系統(tǒng)；178。 展板的設(shè)計、制作；178。 戶型單頁的設(shè)計、印刷；178。 確定廣告的方向；178。 廣告公司的選擇；178。三、 具體的工作方案1. 階段性任務(wù)（推廣行動方案）2002年10月中旬前為項目的內(nèi)部認(rèn)購的前期準(zhǔn)備期，2002年10月中旬開始內(nèi)部認(rèn)購，2002年3月初為項目正式開盤。 促銷活動：由于本案的客戶群體消費(fèi)力度有限，因此階段性的促銷活動會起到理想的效果，并且本案正式開盤一段時間后應(yīng)該參加一次房展會擴(kuò)大本案的知名度和認(rèn)知度。 媒體策略：從目標(biāo)客戶的日常生活習(xí)慣、生活愛好以及平時關(guān)注的媒體角度出發(fā)，制定出本案以《北青》、《精品購物指南》為主，.《生活周刊》、《時尚》等雜志輔助媒體，其他《北京晚報》、《北京晨報》為補(bǔ)充媒體。 廣告牌。 工地圍墻；178。 樓書；178。n LOGO設(shè)計思路及手法： n 包裝方案：178。李白曾有“池南柳色半青青，紫煙裊娜拂綺城”的詩句。胡適先生早年非常喜歡此地，并將the city of Ithaca譯為“綺城”。 綺城；案名源自美國紐約州北部的一個田園小鎮(zhèn)the city of Ithaca?！俺恰碧嵘景傅囊?guī)模感。“彩”體現(xiàn)本案富有變化的外立面以及本案目標(biāo)客戶的豐富多彩和極具小資情調(diào)的生活方式。178。因此，“亮彩”達(dá)到抓住目標(biāo)客戶的心理和本案外立面特色的雙重功效?！傲敛省本C合體現(xiàn)對目標(biāo)客戶的描述。 亮彩名居；“亮彩”引申含義為亮麗、多彩。n 將產(chǎn)品和生活方式聯(lián)合推廣，淡化產(chǎn)品、拔高生活方式，表現(xiàn)產(chǎn)品的同時呈現(xiàn)出生活的高品質(zhì)，