【正文】 許多風(fēng)險(xiǎn)具有較多的隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這給識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，因此，針對(duì)“成都出口加工區(qū)西區(qū)生活配套區(qū)”項(xiàng)目應(yīng)建立專門班子，聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，采取科學(xué)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，才能獲取最大收益。（二）、銷售價(jià)格采取不同的銷售價(jià)格會(huì)帶來(lái)不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價(jià)值，并對(duì)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系調(diào)查了解做出正確的價(jià)格策略。四、 銷售管理階段（一）、開(kāi)盤時(shí)機(jī)預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售三種情況會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目不同的收益風(fēng)險(xiǎn)，需要投資商對(duì)未來(lái)物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)判斷。因此，投資方應(yīng)充分考慮工程項(xiàng)目建設(shè)個(gè)環(huán)節(jié)合作因素。（３）管理不當(dāng)。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時(shí)，向業(yè)主提出補(bǔ)償要求，增加了開(kāi)發(fā)商成本風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有：（１）工程變動(dòng)。（５）項(xiàng)目建設(shè)期間通貨膨脹，材料，人工費(fèi)的上漲。（３）地基勘測(cè)資料不全。導(dǎo)致成本風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：（１）項(xiàng)目規(guī)劃，設(shè)計(jì)深度不夠。（三）、工期拖延和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯(cuò)誤估計(jì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)施條件，因此，投資方應(yīng)組建強(qiáng)有力的工程建設(shè)管理隊(duì)伍，制定相應(yīng)制度來(lái)保障施工進(jìn)度及質(zhì)量。建議多方考察有經(jīng)驗(yàn)的施工企業(yè)，選擇招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)協(xié)助把關(guān)并建立全過(guò)程監(jiān)控的制度體系。該項(xiàng)目投資額較大，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，應(yīng)充分考慮自由資金和銀行貸款比例，同時(shí)要關(guān)注銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)未來(lái)金融政策變化，開(kāi)拓多方面融資渠道。土地社會(huì)屬性是指地塊區(qū)位條件及配套設(shè)施是否按項(xiàng)目推進(jìn)不斷完善，同時(shí)本報(bào)告設(shè)定的項(xiàng)目初設(shè)方案是否仍有改動(dòng)等的不確定會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提醒投資方加以關(guān)注。根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)論證，目前本報(bào)告設(shè)定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊(yùn)。根據(jù)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目情況，該部分風(fēng)險(xiǎn)較小，但要關(guān)注政府對(duì)改造該項(xiàng)目的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內(nèi)其他類似物業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中造成的價(jià)值變化。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段,即投資決策階段,土地獲取階段,項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段?？偼顿Y利稅率：%；總投資凈利率：%；銷售利稅率:%；銷售凈利率:%。因此，應(yīng)盡量控制開(kāi)發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，使成本控制在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價(jià)格達(dá)到或超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。盈虧平衡點(diǎn)銷售收入及銷售單價(jià)分析，企業(yè)就會(huì)不盈不虧。二、財(cái)務(wù)分析（一）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制 損益表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）總開(kāi)發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總投資銷售稅金及附加稅前利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)總投資利稅率%總投資凈利率%（二）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)總投資利稅率：%總投資凈利率：%銷售利稅率:%銷售凈利率:%三、項(xiàng)目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)銷售量分析由于本項(xiàng)目的總銷售收入為325050萬(wàn)元。由于本項(xiàng)目按項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)，故本項(xiàng)目不計(jì)提盈余公積金和公益金。（三）、收益預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)依據(jù)在銷售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，我們對(duì)該項(xiàng)目的收益進(jìn)行了預(yù)測(cè)。=。土地拍賣收益預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為133000萬(wàn)元。根據(jù)本報(bào)告第三章的預(yù)測(cè)分析，該項(xiàng)目的各類房屋銷售單位價(jià)格預(yù)測(cè)：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價(jià)格出售）本項(xiàng)目銷售收入總額為325050萬(wàn)元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬(wàn)元，居住辦公用房銷售收入為35500萬(wàn)元。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來(lái)收益之外其余全部用于出售。其余CC（），用于拍賣。一、項(xiàng)目收入估算（一）、銷售收入預(yù)測(cè)“文殊院”。五、還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。業(yè)主擬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期向銀行貸款50000萬(wàn)元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財(cái)務(wù)費(fèi)用=50000%（1+20%）2=銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計(jì)取。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用=（6410+67375+800）3%=（萬(wàn)元）期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用=（6410+67375+800）2%=（萬(wàn)元）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的1%計(jì)取。10000=開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見(jiàn)評(píng)估表2前期報(bào)建費(fèi)用評(píng)估表2序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)文物勘探發(fā)掘費(fèi)工程定額測(cè)定費(fèi)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)10元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)1元/平方米五新型建筑材料專項(xiàng)基金5元/平方米六散裝水泥專項(xiàng)資金1元/平方米小計(jì)（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計(jì)（萬(wàn)元）4487按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì)算出開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)總額4487萬(wàn)元。前期建設(shè)費(fèi)（1）前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按75元/m2計(jì)算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)=75=（2）場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=100=3205萬(wàn)元項(xiàng)目前期總費(fèi)用=+3205=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，綜合200元/平方米計(jì)，即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=200=6410萬(wàn)元建安裝飾費(fèi)（含設(shè)備購(gòu)置）：依據(jù)《2000》定額及近年來(lái)類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見(jiàn)評(píng)估表1。（二）、投資估算說(shuō)明土地費(fèi)用根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場(chǎng)　　　　　該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C616合計(jì)——　272000　　　1846個(gè)停車位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。其余CC（），用于拍賣。二、項(xiàng)目概況概括的“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料，本項(xiàng)目概況如下：“文殊院”。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45110元/平方米左右，相對(duì)比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。其余CC（），用于拍賣。由此，我們通過(guò)研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃：“文殊院”。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。這兩個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營(yíng)造出讓旅游者能夠“留下來(lái)”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營(yíng)造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。中?guó)的城市舊城改造中，還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬(wàn)余方米。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。傳說(shuō)清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。（三）自身文化底蘊(yùn)成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院”。道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過(guò)，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)11000多平方米。三、項(xiàng)目自身因素分析（一）、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。全省旅游外匯收入突破2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游