【正文】 38 / 38。第十一章 附 則第一百一十四條 本辦法自公布之日起施行。第一百一十二條 物業(yè)管理行政管理部門工作人員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)管理部門對(duì)負(fù)有責(zé)任的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。第一百一十條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。第一百零八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)市級(jí)示范項(xiàng)目的推薦工作。市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)獲得示范稱號(hào)的管理項(xiàng)目進(jìn)行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量嚴(yán)重下降的，應(yīng)報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，撤銷其示范稱號(hào)。考評(píng)達(dá)標(biāo)的示范項(xiàng)目，在行業(yè)內(nèi)通報(bào)表?yè)P(yáng)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門。第一百零六條 市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在全市范圍內(nèi)每年開(kāi)展1次物業(yè)管理示范小區(qū)、示范大廈（園區(qū)）考評(píng)工作。市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)每年進(jìn)行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報(bào)告，引導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展。市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)每年制訂行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，通過(guò)培訓(xùn)、參觀、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。第一百零五條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信自律管理公約，對(duì)經(jīng)核實(shí)違反誠(chéng)信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員進(jìn)行行業(yè)通報(bào)，并報(bào)市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠(chéng)信手冊(cè)。本辦法第六十七規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核報(bào)告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè)，作為參考依據(jù)。第一百零四條 市房地產(chǎn)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信管理系統(tǒng)，為每個(gè)在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠(chéng)信檔案并頒發(fā)誠(chéng)信手冊(cè)。第九章 行業(yè)管理第一百零三條　從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。在兩年內(nèi)，給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)差額補(bǔ)貼，第一年補(bǔ)助服務(wù)費(fèi)收取不足部分的70%，第二年補(bǔ)助不足部分的30%，如果全額收取服務(wù)費(fèi)的，給予服務(wù)費(fèi)用總額10%的補(bǔ)貼。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展多種形式的有償服務(wù)，利用舊區(qū)經(jīng)整合后形成的房產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地等資源開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所得用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，超過(guò)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的部分原則上屬于業(yè)主共同收益，具體分配由雙方協(xié)商決定。結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，鼓勵(lì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施的專項(xiàng)成本支出，由各營(yíng)運(yùn)單位承擔(dān)。第九十九條 舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域。舊住宅區(qū)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)提供保安、保潔、綠化服務(wù)。第九十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見(jiàn)的，可以向業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。第九十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的投訴。業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約告知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。第九十五條 當(dāng)發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間對(duì)收費(fèi)不能達(dá)成共識(shí)時(shí)，經(jīng)雙方出具委托書(shū)后，可委托有價(jià)格成本審核資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審核，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日，將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價(jià)格管理部門備案，并抄送居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi)；業(yè)主自愿委托清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）以書(shū)面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。第九十二條 房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報(bào)手續(xù)后，業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收取裝修保證金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定制定。第九十一條 業(yè)主委員會(huì)采取公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的形式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)根據(jù)《佛山市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)》確定各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款。第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價(jià)相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如按車位（車庫(kù)）數(shù)量計(jì)收，由各區(qū)價(jià)格管理部門會(huì)同物業(yè)管理行業(yè)管理部門制定折算方式。住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。第八十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，建設(shè)單位應(yīng)該為最終用戶單獨(dú)安裝各收費(fèi)單位確認(rèn)的計(jì)量器具。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第八十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。公用水電沒(méi)有獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表的，不得向業(yè)主分?jǐn)偣盟娰M(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)?。審?jì)結(jié)果予以公示并抄送居（村）民委員會(huì)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進(jìn)行年度審計(jì)。第八十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況接受業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。確需超過(guò)區(qū)公布的最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報(bào)區(qū)價(jià)格管理部門審核。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)實(shí)際制定具體浮動(dòng)幅度并向社會(huì)公布。第八十四條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位車庫(kù)），其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如以套內(nèi)面積計(jì)收的，由各區(qū)價(jià)格管理部門會(huì)同區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門制定折算方式。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中記載的建筑面積為準(zhǔn)。第八十二條 為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)相對(duì)應(yīng)，有條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)采取菜單式物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第八十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。第七十九條 業(yè)主大會(huì)決定住宅專項(xiàng)維修資金使用需要聘請(qǐng)有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進(jìn)行審核時(shí)，其審核費(fèi)用可以從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。按比例計(jì)收的，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，約定一定比例，每月籌集住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)繳存到住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中。第七十八條 住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，經(jīng)居（村）民委員會(huì)加具證明意見(jiàn)，從共有收益賬戶中或住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開(kāi)支由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?，費(fèi)用支出情況向業(yè)主公示。每月的維護(hù)、維護(hù)費(fèi)用有結(jié)余的，由業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護(hù)、維修費(fèi)用有結(jié)余的，應(yīng)由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督，繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督。第七十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)協(xié)調(diào)改正，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。第七十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行作業(yè)過(guò)程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運(yùn)；（三）在搬運(yùn)作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運(yùn)欺行霸市行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。第七十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。第六十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；（三）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（八）損毀樹(shù)木、園林；（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（十）亂丟垃圾，高空拋物；（十一）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；（十二）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)序停放車輛；（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)（住宅專項(xiàng)維修資金管理）第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。住宅小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在居（村）民居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為單位，組織業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)。第六十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行年度考核。物業(yè)服務(wù)