【正文】 “城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”決定了區(qū)縣市場的潛力?；赝?007年，重慶的土地市場，主角已然不再是本土大腕，外來品牌挾狂風(fēng)掃落葉之勢，激蕩起一浪又一浪……看看北濱路優(yōu)質(zhì)地塊，盡入中海、招商、信合、九龍倉等資本大鱷之手。對于很多本土開發(fā)商來說，這或許只是一種被迫的行動。協(xié)信、洋世達(dá)、碧桂園屯兵長壽；隆鑫、同景角力武?。唤鹂?、南方逐鹿涪陵；龍湖布局合川；恒大發(fā)兵江津……重慶主城乃至全國品牌地產(chǎn)商不謀而合的把目光投向了區(qū)縣?，F(xiàn)實情況也的確如此。首先是伴隨區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展，居民財富有了積累，這就代表著房產(chǎn)購買力已經(jīng)存在；其次是改變城市面貌已經(jīng)成為城市管理者的壓力和政績考核的標(biāo)準(zhǔn)，這一切，都為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍區(qū)縣創(chuàng)造了條件。開發(fā)商進(jìn)軍區(qū)縣是一種必然的趨勢。七、區(qū)縣將成為重要的開發(fā)戰(zhàn)場在主城土地資源日漸稀缺的客觀環(huán)境下，有一種思想正在蔓延：到區(qū)縣廣闊的天空去。也就是說，貨幣從緊的政策讓2007年風(fēng)光無限的房地產(chǎn)中介驟然遭遇“斷奶”之虞，投資者紛紛將資金從樓市撤離，顯然，他們已經(jīng)感覺到了政策的“寒冷”，且普遍認(rèn)為短期內(nèi)不會“回暖”。這是繼中天置業(yè)、長河地產(chǎn)之后深圳第三家倒閉的房產(chǎn)中介。房價高企，國內(nèi)投資渠道的缺乏讓資金大量流入房地產(chǎn)市場，再加上國際“熱錢”的涌入，房市和股市像神話一樣，成為了高額回報的投資行業(yè)。重慶作為年輕的直轄市，又是一個剛誕生的新特區(qū)，對外開放性和吸引力都將持續(xù)增強，隨著城市建設(shè)的加速和內(nèi)外投資環(huán)境的互動，外來消費者在重慶置業(yè)的比例還將增加，中高檔品質(zhì)樓盤對外在消費者的吸引力亦占據(jù)了絕對優(yōu)勢。春森彼岸，在他們的客戶層面，人們看到一個“對價格并不在乎”的圈層。2007年，精神需求之下，走得最好的是郊區(qū)別墅和城市中心帶稀缺資源的公寓。從2007年地房局統(tǒng)計的銷售數(shù)據(jù)來看，市場上走得最好的產(chǎn)品分為兩種，一種是滿足物質(zhì)需求（居?。┑奈飿I(yè)；另一個則是滿足精神需求的中高端物業(yè)。另外，就未來市場競爭力而言，高端產(chǎn)品無疑更具競爭性。同時，在通脹壓力之下，不論是自住以保值，還是投資以獲利，具有強大升值潛力的高端產(chǎn)品也必將成為人們追逐的對象。這對低端產(chǎn)品中的中小戶型產(chǎn)品將是又一次打擊。2008年重慶樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，中高端產(chǎn)品突圍將是今年乃至今后一段時間內(nèi)的主流方向。外來企業(yè)無疑將代替本土企業(yè)成為重慶地產(chǎn)開發(fā)的主角。如果說2007年的重慶樓市是外來企業(yè)與本土企業(yè)勢均力敵，或者稍遜一籌的話，那2008年外來企業(yè)則將開始徹底掌握主導(dǎo)權(quán)。新天地、總占地1036畝的海昌加勒比今年也將正式面市。茶園新區(qū)2000畝的魯能除了本土的龍湖、金科、華宇、協(xié)信等知名開發(fā)商在重慶角逐，國內(nèi)地產(chǎn)大鱷華潤、中海、恒大、富力、魯能、融匯等也加入了重慶地產(chǎn)的市場博弈。盡管目前成交量在萎縮，但根據(jù)以往的經(jīng)驗，市場能在半年內(nèi)將政策利空充分消化掉，房價還將穩(wěn)中有升。并且按照這個地價估算，江北、高新區(qū)未來房價至少應(yīng)該在6000元/平米以上。以上樓面地價均按照建筑面積統(tǒng)計，如果換算成套內(nèi)面積，重慶2007總體土地成本套內(nèi)均價在：1740元/平米左右，加上開發(fā)成本按照建面價2000元/平米計算，重慶2007年交易土地開發(fā)平均套內(nèi)價成本在：4140元/平米。其中渝中區(qū)土地成交價格最高，其次為江北區(qū)和高新區(qū)。而2007年底的全市經(jīng)濟工作會議上，薄熙來和王鴻舉表示，用35年時間，投入1000億元把主城九區(qū)的危舊房全部改造，這也給地產(chǎn)帶來相當(dāng)大的機會。三、房價走向——穩(wěn)中有升，經(jīng)濟適用房和政策性房屋將拉低房價龐大的剛性需求作支撐盡管在火爆行情下購房群體中恐慌性購房占了一定的比例，市場銷售井噴在一定程度上透支了部分消費，但是重慶剛性需求依然存在。盡管2007年主城區(qū)商品房銷售面積也在2300萬平方米左右，但由于2007年的特殊背景，業(yè)界人士都普遍認(rèn)為2008年將不再會出現(xiàn)這樣驚人的需求和銷售速度。二、供需結(jié)構(gòu)——供給大需求縮對于重慶房市，一個嚴(yán)峻的事實是供給量的巨大。另外，政府在2008年將繼續(xù)對房產(chǎn)施以重拳——為了解決民生問題，打擊投資投機決不手軟。這“唱衰”樓市的鼓點依然要響到2008年。從重慶來看，2008年全市將推出180萬方，約3萬套經(jīng)濟適用房，實際上只占全市供應(yīng)量的10％。然而，建設(shè)部等七部門隨后出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》卻規(guī)定，經(jīng)濟適用房“面向城市低收入住房困難家庭”。本司結(jié)合市場情況對重慶樓市作了如下預(yù)測：一、政策力度——緊鑼密鼓緊縮銀根、控制貸款、提高利率，經(jīng)濟適用房、廉租房等政策的落實力度在加大，物業(yè)稅政策的出臺步伐在加快，政策層面在短期內(nèi)不會改變，將使2008年的樓市充滿壓力。也許從來沒有哪一年，會像2008年的樓市這樣充滿著不可預(yù)知的因素。市場開始走向低迷，成交量萎縮，新開樓盤鮮人問津，開發(fā)商的促銷策略層出不窮，但短期內(nèi)仍難以喚起消費者的置業(yè)熱情和欲望，樓市邁入新一輪調(diào)整期。消費者從來沒有如此主動過，不論價格、不論朝向、不論品質(zhì)，只論“有無”，成交量更是創(chuàng)歷史天量，僅9三個月的成交量就接近2006年全年的一半。小結(jié)縱觀2007年重慶樓市，開發(fā)商可以說是玩了一次刺激的“蹦極”，樓市經(jīng)歷了從激情到高潮、從利好到迷狂、從高峰到低谷的變遷。中國人越來越重視子女的教育，而開發(fā)商推出“地產(chǎn)＋教育”的模式，正是迎合了這種需求形勢。教育地產(chǎn)的火爆是因為其強大的市場需求決定的。2007年，引進(jìn)巴蜀中學(xué)的魯能星城成為全年銷售“明星”；奧園因為有北大附中的加盟而成為“北部人氣王”。在重慶，一場熱戀也在上演。近年來，凡是引入“教育地產(chǎn)”概念的樓盤大多都會取得意想不到的銷售業(yè)績。這個現(xiàn)象在全國也是非常普遍。3）教育配套，共同的選擇孩子是城市的希望。業(yè)界人士認(rèn)為，相比其他業(yè)態(tài)，城市公寓的目標(biāo)客戶群范圍更廣。海洋廣場”、“亞太商谷”等推出的小戶型公寓都實現(xiàn)了不同程度的熱銷。市場反映的情況也印證了中小戶型打主力的特點，90平方米以下的中小戶型更受人們喜愛。陽光地中海、金陽拾陸”體量為48萬平方米，打造純小戶型社區(qū)。趨勢：此時，小戶型不再是樓層設(shè)計中的“下腳料”，而成為眾所矚目的主流產(chǎn)品。如今，青年購房群體需求龐大，是當(dāng)今及未來不可忽視的購房主力。最近兩年來，由于用地指標(biāo)的緊張，部分區(qū)縣的房價已經(jīng)突破2500元大關(guān)。那么，主城何以吸引區(qū)縣消費者？本司調(diào)研分析，重慶成立“試驗區(qū)”是區(qū)縣居民進(jìn)城購房的最強大的推動力。在主城置業(yè)，首先是身份的一種彰顯。相比較而言，這部分人的經(jīng)濟實力較強。他們的置業(yè)去向：據(jù)統(tǒng)計，2007年重慶主城新推樓盤中，區(qū)縣置業(yè)比例接近總銷量的40％，其中，以江北、渝北和北部新區(qū)最為典型，成交量中，區(qū)縣（外地）比例占到一半左右，南岸區(qū)和巴南區(qū)占到35％，九龍坡、大渡口和沙坪壩為30％。來自政府新聞數(shù)據(jù)顯示，11月份，主城以外，％，其中區(qū)縣占45％左右，市外占12％左右，而全年的區(qū)縣購房者比例也達(dá)到了40％。到了2006年，主城區(qū)商品住房銷售面積中，％。來自各方面的數(shù)據(jù)，都反映了區(qū)縣購房者正成為主城購房的一支實力軍。東方雅郡純躍層項目：東海岸其他項目別墅項目精裝項目需求市場1）區(qū)縣消費者占據(jù)需求市場半壁江山直轄十年的輝煌，再加上“新特區(qū)”的桂冠，重慶在西部開始顯示出了作為一個直轄市的巨大魅力，主城對周邊的輻射力和向心力極大提升。海洋廣場協(xié)信春森彼岸中海216。因此，2007年的重慶房地產(chǎn)市場，似乎多了一些創(chuàng)新型的產(chǎn)品。眾多外地開發(fā)商來重慶搶攤掠地帶來的并不只是地產(chǎn)屆的競爭，同時也帶來了產(chǎn)品開發(fā)的理念及經(jīng)營手法。 附：富力然而，隨著中央政府“新政”的實施，市場便開始轉(zhuǎn)冷，市場消化速度明顯放緩，推盤頻率也相應(yīng)慢了下來。有的排隊搖號甚至排了幾天，不分晝夜，目的只有一個：搶房。海洋廣場一個。39萬方的建筑體量，短短半年的時間就消化了2/3，這在重慶樓史上還是第一次。海洋廣場為例，2007年5月16日7號樓首次開盤銷售到2008年1月19日最近一次開盤，這期間共推盤6次，除了最后一次的間隔期稍長之外，其他幾次間隔時間都沒有超過50天，銷售均價更是由最初的6500元/㎡飆升至10000元/㎡ 該項目為精裝房項目，故銷售價格略高于周邊樓盤價格，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/㎡左右。有的樓盤半年的時間就開盤5次以上，并且