中原精品-深圳布吉美杜蘭華庭營(yíng)銷推廣報(bào)告(參考版)
2025-04-17 02:39本頁(yè)面
【正文】 各階段資金比例安排如下： 銷售材料預(yù)算占總推廣費(fèi)用的13%：約為28萬(wàn)元(詳見附表1：銷售材料費(fèi)用明細(xì))廣告投放及包裝費(fèi)用預(yù)算占總推廣費(fèi)用的90%：約為200萬(wàn)元(詳見附表2：廣告費(fèi)用明細(xì))廣告投放費(fèi)用預(yù)算可細(xì)分為五階段，其中：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期推廣費(fèi)用為48%:即97萬(wàn)元公開發(fā)售期推廣費(fèi)用為35%:即70萬(wàn)元促銷期(含尾盤)推廣費(fèi)用為17%:即33萬(wàn)元 總共推廣費(fèi)用預(yù)算為：200萬(wàn)元表一: 銷售材料費(fèi)用明細(xì)序號(hào)項(xiàng)目預(yù)算1折頁(yè)3萬(wàn)份，總計(jì)： 約28萬(wàn)2單張3萬(wàn)份，3萬(wàn)3手提袋3萬(wàn)個(gè)，4項(xiàng)目模型與各主要分戶模型，10萬(wàn)5小禮品3萬(wàn)份，6萬(wàn)表二: 廣告投放費(fèi)用明細(xì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：2004年9月底至2004年11月底(107萬(wàn))現(xiàn)場(chǎng)戶外導(dǎo)視廣告牌90萬(wàn)（主要用于租用廣告牌租用）直郵4萬(wàn)短信1萬(wàn)中原泛營(yíng)銷獎(jiǎng)金10萬(wàn)其它費(fèi)用2萬(wàn)公開發(fā)售期2004年11月底至2005年1月底(68萬(wàn))報(bào)紙20萬(wàn)有線電視插播廣告20萬(wàn)百變售樓處活動(dòng)及其他活動(dòng)費(fèi)用25萬(wàn)直郵3萬(wàn)促銷期(含尾盤期)2005年2月至2005年11月(25萬(wàn))其他現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)20萬(wàn)直郵2萬(wàn)短信1萬(wàn)其它費(fèi)用2萬(wàn)。此付款方式主要目的是減輕購(gòu)房客戶一次性交納首期款的壓力，降低置業(yè)門檻，積極促進(jìn)成交。首期一成：a、交定金10000元，簽署《認(rèn)購(gòu)書》；b、簽署《認(rèn)購(gòu)書》當(dāng)日起7天內(nèi)支付房款10%（含定金），同時(shí)簽署《房地產(chǎn)買賣合同》；c、10%房款在入伙當(dāng)日一次性付清；d、剩余房款80%在指定期限內(nèi)辦理銀行按揭。首期二成（或以上）：a、交定金10000元，簽署《認(rèn)購(gòu)書》；b、簽署《認(rèn)購(gòu)書》當(dāng)日起7天內(nèi)支付房款20%（含定金），同時(shí)簽《房地產(chǎn)買賣合同》；c、剩余房款80%在指定期限內(nèi)辦理銀行按揭。分析：一次性付款方式要求客戶在短時(shí)間內(nèi)付清所有房款，使得購(gòu)房者資金壓力較大，因此這種付款方式較少客戶采用。價(jià)格走勢(shì)圖龍廣花園價(jià)格走勢(shì)分析銷售時(shí)段銷售套數(shù)銷售率面積M2金額實(shí)收單價(jià)各階段價(jià)格調(diào)整折扣04年11月228日解籌11230% ￥33,061,414 ￥3,680 5645% ￥17,069,752 ￥3,800 05年1月3855% ￥11,887,863 ￥3,900 05年2月4月5765% ￥17,968,962 ￥3,930 05年5月8月112100% ￥34,319,186 ￥3,820 合計(jì)375 ￥114,307,177 ￥3,（以3800為基準(zhǔn)）注：。價(jià)格低開高走，以超低價(jià)入市可以在短時(shí)間內(nèi)聚集人氣，為開售初期創(chuàng)造銷售火爆的勢(shì)頭，使本項(xiàng)目一入市即受市場(chǎng)追捧，為后期銷售做好鋪墊。根據(jù)中原多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合布吉片區(qū)市場(chǎng)的個(gè)性，建議在價(jià)格策略上走“低開高走、隨機(jī)逐漸上揚(yáng)”的路線。（2）德興城導(dǎo)視廣告針對(duì)性直郵推廣短信（五）銷售渠道現(xiàn)場(chǎng)售樓處銷售百變售樓處第六章 價(jià)格策略一、整體均價(jià)制定策略 影響因素及權(quán)重中原根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議采用市場(chǎng)比較法，確定定價(jià)的影響因素及權(quán)重比例如下：地段交通（11%）周邊環(huán)境（8%）周邊配套設(shè)施（13%）投資前景（4%）規(guī)模（9%）景觀（11%）戶型結(jié)構(gòu)（11%）內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施（7%）發(fā)展商信譽(yù)（6%）工程進(jìn)度（9%）交樓標(biāo)準(zhǔn)（4%）物業(yè)管理（7%）各定價(jià)影響因素權(quán)重比例圖將布吉片區(qū)物業(yè)及美杜蘭項(xiàng)目同類樓盤均價(jià)進(jìn)行對(duì)比修正加權(quán)平均，得出美杜蘭項(xiàng)目均價(jià)；（二）物業(yè)對(duì)比修正項(xiàng)目美杜蘭陽(yáng)光花園(海倫堡)麗廷豪苑布吉中心花園茵悅之生評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)滿分得分注釋得分注釋得分注釋得分注釋得分注釋地段1110交通便利9交通一般6交通一般11交通便利7交通一般周邊環(huán)境85環(huán)境較差5環(huán)境較差5環(huán)境較差6噪音較大7環(huán)境較好周邊配套1311配套齊全9配套一般9配套一般11配套齊全8配套一般投資前景44回報(bào)較高2回報(bào)一般2回報(bào)一般3回報(bào)較高2回報(bào)一般規(guī)模95規(guī)模較小7規(guī)模一般5規(guī)模較小6規(guī)模較小7規(guī)模一般景觀116景觀較差9景觀較好9景觀較好8景觀一般10景觀較好戶型結(jié)構(gòu)118戶型一般7戶型一般7戶型一般8戶型一般9戶型較好內(nèi)部規(guī)劃74設(shè)施一般6設(shè)施齊全5設(shè)施一般4設(shè)施一般6設(shè)施較全發(fā)展商品牌63知名度小4知名度一般3知名度小4知名度一般 3知名度一般工程進(jìn)度95未封頂9現(xiàn)樓9現(xiàn)樓6未封頂6未封項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)43毛坯3毛坯3毛坯3毛坯3毛坯物業(yè)管理74龍廣4自管3自管3自管6中海顧問合計(jì)1006874667376（三）均價(jià)修正項(xiàng)目名稱美杜蘭陽(yáng)光花園海倫堡麗廷豪苑布吉中心花園茵悅之生按揭均價(jià)（元/M2）PXPA=4000PB=3500PC=4300PD=3800地段交通111096117周邊環(huán)境855567周邊配套131199118投資前景442232規(guī)模957567景觀11699810戶型結(jié)構(gòu)1187789內(nèi)部規(guī)劃746546發(fā)展商品牌634343工程進(jìn)度959966交樓標(biāo)準(zhǔn)433333物業(yè)管理744336合計(jì)100Q美=68Q陽(yáng)=74Q峰=66Q布=73Q茵=76（四）均價(jià)試算修正后各樓盤均價(jià)Pi′（人民幣）Pi′=(Q本/Q比較盤權(quán)數(shù))比較盤均價(jià) （注：Pi為按揭實(shí)收均價(jià)）P陽(yáng)′=(62/70)4000=￥3676P麗′=(62/703800=￥3606P布′=(62/73)4300=￥4005P茵′=(62/763800=￥3400各樓盤權(quán)重取值為WiW陽(yáng)=20%，W麗=40%，W布=30%，W茵=10%，PX =ΣPiWi= P陽(yáng)′W陽(yáng)+ P麗′W麗+ P布′W布+ P茵′W茵= ￥367620%+￥360640%+￥400530%+￥340010%=￥735＋￥1442＋￥1202＋￥340= ￥3719元/ M2片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)均價(jià)為：￥3719元/M2市場(chǎng)平均得分：Q=ΣQiWi =Q陽(yáng)′W陽(yáng) + Q麗′W麗+ Q布′W布+ Q′茵W茵=7420%+6640%+7330%+76*10%=龍廣花園均價(jià)：[（龍廣花
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