【正文】 blueprintt THE END 藍圖地產(chǎn) 12月 。 ? 社區(qū)配套 在 G081地塊建立社區(qū)生活配套。其中 G053地塊以特色經(jīng)營模式銷售，持有重要部分做引導(dǎo)。 blueprintt ? 經(jīng)營模式建議 ? 集中商業(yè) 首層運作 6000平米左右的百貨商場，自身持有； 一層商鋪進行持有，可在后期經(jīng)營中進行業(yè)態(tài)調(diào)整時掌握主動權(quán)； 按照商業(yè)主題招商經(jīng)營，合理分割面積，滿足經(jīng)營者的功能需求，實現(xiàn)利潤的最大化； 二、三層超市物業(yè)以連鎖形式持有并賣給金融機構(gòu)； 一層商業(yè)物業(yè)自身持有后，以出租為主，為提供現(xiàn)金流，伺機售出，以追求利潤的最大化。 blueprintt 總投資 銷售部分 25121萬元 銷售收入 34714萬元 凈利潤 5148萬元 投資回報率 20% 凈利潤率 15% 成本利潤率 23% 經(jīng)濟測算 blueprintt 總體定位 客群定位 運營定位 產(chǎn)品定位 形象定位 形象定位blueprintt 形象定位 現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、復(fù)合型的區(qū)域商業(yè)中心。 blueprintt ? 北部商業(yè)單體樓（強調(diào)零散性，體現(xiàn)在商業(yè)的化整為零和化零為整的結(jié)合） 形式的小體量、小尺度給以親切感（“上海新天地”）； 體現(xiàn)區(qū)域的文化氛圍（營造傳統(tǒng)的、生長出來的商業(yè)街區(qū)）； 通過道路的聯(lián)系，以靈活的組合形成類商業(yè)街的感覺； 內(nèi)部道路曲線，折線的結(jié)合，營造輕松的消費環(huán)境； 與社區(qū)綠地廣場的結(jié)合（自然、人文、生態(tài)的結(jié)合）形成歡快的“體驗感”街區(qū)； 配套功能硬件要求完善。 blueprintt ? 設(shè)計主題 集中商業(yè)區(qū)南部集中，北部分散，從南到北商業(yè)氣氛逐漸淡化。 ? 社區(qū)配套 金融郵電：銀行、郵電所、電信支局； 醫(yī)療衛(wèi)生：門診所； 文化體育：文化活動中心（影視廳、 KTV、健身俱樂部、書店等 ）； 市政公用：供熱站或熱交換站、燃氣調(diào)壓站、公廁等。 商業(yè)服務(wù)業(yè)（ %）：綜合集中商業(yè)（ %)、單體商業(yè)樓（純商 %）； 社區(qū)配套 (%)：金融郵電、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、市政公用等； 辦公 (%)：寫字樓。 blueprintt ? 產(chǎn)品概念 ? 體量測算 總建筑面積 ； 其中集中商業(yè) ；純商 ；社區(qū)配套 ；辦公 。 ? 規(guī)劃原則 合理布局原則 突出重點原則 凸顯特色原則 以人為本原則 blueprintt ? 道路交通建議 ? 交通建議 有便捷的公共交通聯(lián)系； 疏散與商業(yè)中心活動無關(guān)的車行交通； 發(fā)展立體交通，建設(shè)步行天橋或隧道，以減少人車沖突； 從道路結(jié)構(gòu)的形式，減少人車互擾。高價值商品有孩子代為購買。此類居民很少出觀。 ? 消費能力：家庭消費能力較強。 ? 職業(yè)特征：退休，賦閑在家。 ? 家庭結(jié)構(gòu)：大部分為三口之家以上，少數(shù)為空巢家庭。 blueprintt ? 50歲以上客戶群特征 ? 生活區(qū)域：回龍觀本地居民居多，地緣性強。 blueprintt ? 2530歲客戶群特征： ? 住房結(jié)構(gòu)：為商品房居民及本地回遷戶，其中回遷戶多數(shù)擁有二套以上； ? 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)簡單，以二人世界為主。/d=answer answer(1)+answer(2)+...answer(n)/n=ANSWER ANSWER*d(m)=P(m) blueprintt 回龍觀純商租賃因素比較表 比較項 目租金 推廣 修正 個別 修正 區(qū)域 修正 整體修 正系數(shù) 商業(yè)價格 因素比率 比較項 目得分 比較項目 單分價值 區(qū)位 20 6 物業(yè)形式 11 5 商業(yè)管理 8 2 交通 14 4 市政 13 4 消費能力 11 11 人群消費習(xí)慣 5 5 店鋪數(shù)量 8 5 商業(yè)氣氛 10 6 1 1 100 48 blueprintt 清河純商租賃因素比較表 比較項 目租金 推廣 修正 個別 修正 區(qū)域 修正 整體修 正系數(shù) 商業(yè)價格 因素比率 比較項 目得分 比較項目 單分價值 區(qū)位 20 6 物業(yè)形式 11 7 商業(yè)管理 8 6 交通 14 5 市政 13 6 消費能力 11 10 人群消費習(xí)慣 5 4 店鋪數(shù)量 8 5 商業(yè)氣氛 10 5 3 1 1 100 54 blueprintt 天通苑純商租賃因素比較表 比較項 目租金 推廣 修正 個別 修正 區(qū)域 修正 整體修 正系數(shù) 商業(yè)價格 因素比率 比較項 目得分 比較項目 單分價值 區(qū)位 20 5 物業(yè)形式 11 6 商業(yè)管理 8 5 交通 14 5 市政 13 5 消費能力 11 10 人群消費習(xí)慣 5 5 店鋪數(shù)量 8 5 商業(yè)氣氛 10 5 1 100 51 blueprintt 望京純商租賃因素比較表 比較項 目租金 推廣 修正 個別 修正 區(qū)域 修正 整體修 正系數(shù) 商業(yè)價格 因素比率 比較項 目得分 比較項目 單分價值 區(qū)位 20 9 物業(yè)形式 11 8 商業(yè)管理 8 5 交通 14 6 市政 13 6 消費能力 11 13 人群消費習(xí)慣 5 7 店鋪數(shù)量 8 8 商業(yè)氣氛 10 9 1 1 100 71 blueprintt 我項目純商租賃因素比較表 比較項 目租金 推廣 修正 個別 修正 區(qū)域 修正 整體修 正系數(shù) 商業(yè)價格 因素比率 比較項 目得分 比較項目 單分價值 區(qū)位 20 5 物業(yè)形式 11 5 商業(yè)管理 8 3 交通 14 5 市政 13 8 消費能力 11 6 人群消費習(xí)慣 5 8 店鋪數(shù)量 8 5 商業(yè)氣氛 10 5 1 1 1 100 50 blueprintt 我項目 051租賃因素比較表 比較項目租金 地段修正 業(yè)態(tài)修正 風(fēng)格修正 整體修正系數(shù) 區(qū)位 物業(yè)形式 商業(yè)管理 交通 市政 消費能力 人群消費習(xí)慣 店鋪數(shù)量 商業(yè)氣氛 1 建議售價 :6800元 /平米 (比較法 /平米 ) blueprintt 建議售價 :7000元 /平米 (比較法 /平米 ) 我項目 053租賃因素比較表 比較項目租金 地段修正 業(yè)態(tài)修正 風(fēng)格修正 整體修正系數(shù) 區(qū)位 物業(yè)形式 商業(yè)管理 交通 市政 消費能力 人群消費習(xí)慣 店鋪數(shù)量 商業(yè)氣氛 1 blueprintt 我項目 081租賃因素比較表 比較項目租金 地段修正 業(yè)態(tài)修正 風(fēng)格修正 整體修正系數(shù) 區(qū)位 物業(yè)形式 商業(yè)管理 交通 市政 消費能力 人群消費習(xí)慣 店鋪數(shù)量 商業(yè)氣氛 1 建議售價 :6300元 /平米 (比較法 /平米 ) blueprintt 寫字樓定價 清河永泰怡清園寫字樓因素比較表 比較項 目售價 推廣 修正 交易情 況修正 區(qū)域 修正 整體修 正系數(shù) 商業(yè)價格 因素比率 比較項 目得分 比較項目 單分價值 區(qū)位 25 14 樓盤交通 18 6 戶型產(chǎn)品形勢 15 4