南昌悅達(dá)廣場調(diào)整建議策劃方案(參考版)
2025-04-16 22:25本頁面
【正文】 購物中心經(jīng)營情況假設(shè) 出租面積： 14287平方米 年平均租金： 75/平方米 租金年增長率： 5% 出租率：調(diào)整后首年： 90% 二年： 95% 其后：保持在 95% 營銷費(fèi)用：開業(yè)前一年投入啟動(dòng)營銷計(jì)劃，費(fèi)用設(shè)定為開業(yè)首年的 50% 首年：當(dāng)年租金的 10% 二年：當(dāng)年租金的 8% 三年：當(dāng)年租金的 6% 其后：保持為當(dāng)年租金收入的 5% 房產(chǎn)稅： 12% 營業(yè)附加稅 :% 購物中心經(jīng)營情況 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022 平均租金 元 /㎡ /月 75 出租率 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 租金總收入 1068846 1122186 1178377 1237282 1299174 1364051 1432321 1505071 營業(yè)稅 /附加稅 54004 58786 61720 64810 68050 71455 75022 78777 82778 房產(chǎn)稅 128261 134662 141405 148473 155900 163686 171878 180608 營銷費(fèi)用 96437 85507 67331 58918 61864 64958 68202 71616 75253 經(jīng)營支出小計(jì) 266165 272554 263713 265133 278387 292313 306910 322271 338639 經(jīng)營利潤 698206 796292 858473 913244 958895 1006861 1057141 1110050 1166432 假設(shè)購物中心在 2022年?duì)I業(yè)，首年出租率為 90%，月平均租金 75元 /平方米，租金收 入為 ，扣除經(jīng)營費(fèi)用，利潤為 ，凈利潤率為 72% 零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流模型 .計(jì)算本項(xiàng)目購物中心 5年現(xiàn)金流，考慮無債務(wù)情況下的項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益。 免管 理費(fèi) 免除全部或優(yōu)質(zhì)租戶管理費(fèi)，一般 為 312個(gè)月。 .主力店一般對商鋪建筑規(guī)格有特定要求，因此在項(xiàng)目整改設(shè)計(jì)階段，可針對特定類型客（如電影院），為其提供量身訂造物業(yè)的機(jī)會，增加其進(jìn)駐吸引力。主力店憑借其品牌、經(jīng)營實(shí)力和規(guī)模優(yōu)勢，具有引消費(fèi)人流、聚攏人氣的作用，因此中小型租戶往往以主力店作為其選址的重要考量依據(jù)，采取跟隨策略。參耂零售商家一般租金支付能力，本項(xiàng)目租金存在一定上升空間。 . 項(xiàng)目周邊及零售市場仍有待培育，因此目前租金水平較低。 .維持穩(wěn)定租金水平，獲取穩(wěn)定收益。 綜合型購物中心 本項(xiàng)目建議調(diào)整發(fā)展 整體定位： 以生活購物為核心，提供多元化餐飲及完善配套服務(wù)的 綜合型購物中心 生活購物 多元化餐飲 完善配套體驗(yàn)服務(wù) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略 模式 只租不售 優(yōu)點(diǎn) . 有利亍統(tǒng)一招商，維持經(jīng)營檔次和形象 .有利亍統(tǒng)一經(jīng)營管理，減少運(yùn)營難度 ,可以畝受長期癿物業(yè)升值 缺點(diǎn) . 投資回收期長 . 業(yè)主需承擔(dān)招商風(fēng)險(xiǎn) . 經(jīng)營管理需要配置大量癿人力、物力資源 適用 情況 .業(yè)主資金情況充裕 .經(jīng)營管理依賴度高癿物業(yè)，如綜合販物中心 物業(yè)類型 經(jīng)營模式 經(jīng)營目的 販物中心 只租丌售 /整體持有 /聯(lián)營扣點(diǎn) .統(tǒng)一招商經(jīng)營，維持幵提升項(xiàng)目形象和檔次。 .本項(xiàng)目離國有交通干線臨近無規(guī)劃因素利好。 .青于譜區(qū)大型商業(yè)偏少，消費(fèi)品較低，零 售市場需求丌足，消費(fèi)人流外流。 .本項(xiàng)目距離市中心近 15分鐘 ,輻射范圍可覆蓋兩區(qū)，具有開發(fā)區(qū)級商業(yè)優(yōu)勢。 四樓電影院 ? 面積 :3020㎡ ? 影院規(guī)劃 :6個(gè)放映室 ? 形象宣傳店 :1間 ? WC:男女各 1間 ? 售票大埻： 1間 零售商業(yè)定位分析 有利條件 不利條件 .零售物業(yè)供應(yīng)有限，以住宅配套商業(yè)為主，品 質(zhì)較低，耄我項(xiàng)目中心未形成聚集效應(yīng)，市場競爭較弱。 項(xiàng)目調(diào)整與建議 ? 項(xiàng)目總體定位 滿足周邊居民生活體驗(yàn)購物，商務(wù)接待所需，集體驗(yàn)購物 /娛樂 /餐飲功能于一體城市現(xiàn)代購物中心 ＋ ＋ 綜合形購物中心 體驗(yàn)購物 /娛樂 /餐飲 ＋ 商務(wù)接待社交場地 項(xiàng)目調(diào)整與時(shí)序 物業(yè)類型 建筑面積（㎡） 指標(biāo)說明 商業(yè)零售 16000 項(xiàng)目一層： 8000㎡ 四層停車場： 8000㎡ 外廣場地面 約 5000 東南面 東外立面 101M 南外立面 2159 電影院 3000 待定 立體停車場 102 三層 臨時(shí)餐飲店 45 3㎡ 3㎡ 5個(gè) 總計(jì) 本項(xiàng)目商業(yè)零售物業(yè)的停車場調(diào)整可考慮與電影院 /外廣場餐飲同時(shí)啟動(dòng)，首期建設(shè)外廣場， 以為商業(yè)提供推廣和配套，提高項(xiàng)目整體的形象和吸引力 . 首層分區(qū) ? 總建筑面積： 6670/3725= ? 業(yè)態(tài)分區(qū)： ? 占比 :9%A珠寶區(qū) 332㎡ ? 占比 :13% B運(yùn)勱區(qū) 474㎡ ? 占比 : 25%C餐飲 948㎡ ? 占比 : 8% D女裝 281㎡ ? 占比 :20% E女鞋 718㎡ ? 占比 : 11% F藥妝 420㎡ ? 占比 : 15% 外鋪 552㎡ 交通動(dòng)線 外廣場新增面積 ? 正南面原有停車收費(fèi)處不綠化建議拆除建成公共空間增加經(jīng)營面積近 800㎡
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