【正文】 此前占據(jù)萍鄉(xiāng)樓市一定份額和較有影響的樓盤主要憑其大橋開通、日后優(yōu)越便捷的生活方式、一流的規(guī)劃設(shè)計，完善的配套設(shè)施，人本設(shè)計的戶型，因此很快就會名噪一時，而其廣告量又并不是很大，％來計，則總投入費用為300萬元，由于項目是發(fā)展商在萍鄉(xiāng)的第一個項目，同時也因項目規(guī)模影響，因此項目必須走品牌開發(fā)路線，另外商業(yè)部分是本案利潤最大的部分，自然花費在商業(yè)部分的宣傳費用也必將投入較大，同時也出于對競爭對手“金典城、御景園、雅典世紀(jì)花園”的考慮，而這些盤均在下半年是一個強銷期階段，加上本案也將于9月中旬入市，因此今年下半年的廣告投入費用相對較大，約為總預(yù)算費用的25％以上，即75萬元以上（沙盤、戶外廣告、售樓車、印刷費、各類活動費不含在此費用之中）。表示——持續(xù)刊登戶外廣告2年期限，車體廣告期限1年，電視廣告每日三次按周或按月播放。 備注：★表示——刊登頻次 ★ ★ ★ ★ 電視廣告 ★戶外廣告 ★★★★ ★★★★ ★ DM直郵 ★公交車廣告 ★★ ★ ★★萍鄉(xiāng)廣播電視報 ★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ 12月萍鄉(xiāng)日報 11月 10月 9月 8月 7月 2004年2004年 媒體組合及推進時間：時間內(nèi)容216。 216。 試銷期和強銷期活動以報紙廣告、公交廣告等硬性廣告為主，輔以電視廣告同時配合相應(yīng)的銷售和開發(fā)新聞，以不斷建立信任感；216。 216。 時間2005年12月28日——2006年2月27日建議及目標(biāo) 時間2005年7月28日——2005年12月27日第五個階段：掃尾期 時間2005年2月28日——2004年7月27日第四個階段：成熟期 時間2004年9月28日——2005年2月27日第三個階段：強銷期 時間2004年8月28日——2004年9月27日第二個階段：試銷期◎一橋橫跨東西，改變的豈止是生活……◎距繁華很近，與清幽更親！◎聆聽大自然的天籟之音，感悟生命健康的優(yōu)雅極致！◎山水結(jié)伴，綠茵新鄰，寧靜與繁華之間，由我自由把握！◎便捷而富足——從容的都市生活！四、廣告階段及媒體組合擬采取五個階段 （主要針對一期工程）第一個階段：造勢期加上政府宏觀調(diào)控，使得片區(qū)土地供應(yīng)緊縮，塞納名城必將成為片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)升值“原始股”，當(dāng)然是即買即升值。◎都市便捷生活主張塞納名城巨資打造的長興立交，一橋橫跨東西，幾分鐘直達綠茵廣場，交通、娛樂、休閑、購物、子女就學(xué)極其便利，尊享市中心區(qū)一級生活配套,可謂是距繁華很近，與清幽更親！◎都市健康生活主張塞納名城逾7000平米健康會所，健身中心、臺球室、乒乓球室一應(yīng)俱全，讓你在家門口享受運動的快樂，與此同時橫龍山脈大片森林釋放出大量負離子清新空氣，遠離城市的喧嘩、噪音、灰塵，這里每一處都是鮮氧，生活在此的你當(dāng)然可以盡享天倫。橫龍山莊、休閑山莊、水上樂園觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。 塞納名城6大生活主張◎都市生態(tài)生活主張塞納名城是陽光的、綠色的、自然的、生態(tài)的。三、廣告訴求屬性定位：主打廣告語廣告語集錦②電視廣告《萍鄉(xiāng)電視臺2套》：廣告成本偏低，但收視率也低。B、廣告宣傳①報紙廣告《萍鄉(xiāng)日報》：覆蓋萍鄉(xiāng)市及周邊三縣二區(qū)，是萍鄉(xiāng)市黨政報，但其發(fā)行量較大。 其他圍墻廣告可考慮采取油漆繪制，內(nèi)容以案名、主打廣告、屬性定位、精英團隊、副標(biāo)題廣告語等等。市內(nèi)接待中心布置則設(shè)置接待區(qū)，洽談區(qū)、模型展示區(qū)、辦公區(qū)四個功能區(qū)，裝飾上更注重營造溫馨典雅的“家”氛圍，以增強項目的親和力。BI部分?服務(wù)識別系統(tǒng)章程性文件（如五證、開發(fā)商資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照等）?行銷隊伍的章程建立和業(yè)務(wù)培訓(xùn)（銷售管理章程，客戶接待制度等）?員工的職業(yè)和形象概念培訓(xùn)計劃（銷售人員各階段培訓(xùn)計劃表）銷售現(xiàn)場布置工地設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)房一套，精裝修板房做12套。二、實施計劃主廣告語確定（2004年6月10日前）制定完善的CI手冊（2004年8月20日前）VI部分?項目視覺形象識別系統(tǒng)；?戶外廣告牌、大橋兩側(cè)道旗、市內(nèi)接待中心導(dǎo)視牌、門楣廣告牌；?宣傳單張、折頁、樓書、DM單張、戶型單張、三維動畫等。車庫110個總體目標(biāo)完成額：20053萬元農(nóng)貿(mào)市場由于缺乏市場可比性，目前定價難度較大，因此在資金回籠計劃內(nèi)尚未對期作出分析，推出時間以二期入伙前為宜。別墅8套商業(yè)15600㎡車庫130個總體目標(biāo)完成量：490套別墅10套商業(yè)18600㎡l 二期銷售額小結(jié)總體基準(zhǔn)完成量：540套 疊拼88萬元車庫67萬元商業(yè)1470萬元疊拼2000元/㎡ 車庫1350元/㎡商業(yè)一樓5570元/㎡，商業(yè)二樓3650元/㎡目標(biāo)完成額：多層1971萬元疊拼2100元/㎡ 車庫1400元/㎡商業(yè)一樓5800元/㎡，商業(yè)二樓3800元/㎡折后單價：多層1530元/㎡l 最后調(diào)整階段（2個月）推出單位數(shù)：剩余多層110套，剩余疊拼4套，車庫40個剩余商業(yè)5400㎡（一樓1500㎡，二樓3900㎡）基準(zhǔn)完成量：多層80套，疊拼3套，車庫30個商業(yè)4400㎡（一樓1200㎡，二樓3200㎡）目標(biāo)完成量：多層70套，疊拼2套，車庫20個商業(yè)3500㎡（一樓1000㎡，二樓2500㎡）折前單價：多層1600元/㎡ 車庫371萬元疊拼別墅371萬元 商業(yè)3648萬元二樓3360元/㎡目標(biāo)完成額：多層2567萬元二樓3500元/㎡ 折后單價：多層1580元/㎡ 疊拼2110元/㎡ 車庫1350元/㎡ 商業(yè)一樓5280元/㎡二樓3000㎡）折前單價：多層1650元/㎡ 疊拼2200元/㎡ 車庫1400元/㎡商業(yè)一樓5500元/㎡ 110個車庫8000㎡商業(yè)（一樓5000㎡ 8套疊拼別墅二樓4000㎡）目標(biāo)完成量：130套130個車庫10000㎡商業(yè)（一樓6000㎡10套疊拼別墅二期約150個車庫基準(zhǔn)完成量：140套多層12套疊拼別墅13000㎡商業(yè)l 持續(xù)推出階段（5個月）推出單位數(shù)：150套多層 商業(yè)1478萬元 二樓2880元/㎡目標(biāo)完成額：多層2846萬元商業(yè)一樓4800元/㎡二樓3000元/㎡折后單價：多層1530元/㎡商業(yè)一樓5000元/㎡二樓1800㎡）折前單價：多層1600元/㎡二樓2000㎡）目標(biāo)完成量：130套 3800㎡商業(yè)（一樓2000㎡4300㎡商業(yè)（一樓2300㎡5000㎡商業(yè) 基準(zhǔn)完成量：140套多層 熱銷推出階段（5個月）l推出單位數(shù)：150套多層 商業(yè)1296萬元二樓2400元/㎡目標(biāo)完成額：住宅2980萬元二樓2500元/㎡折后單價：1490元/㎡商業(yè)一樓4320元/㎡二樓1800㎡）折前單價：1550元/㎡商業(yè)一樓4500元/㎡二樓2000㎡）目標(biāo)完成量：160套3800㎡商業(yè)（一樓2000㎡ 5000㎡商業(yè)基準(zhǔn)完成量：180套4300㎡商業(yè)（一樓2300㎡ 正式推出階段（5個月）推出單位數(shù)：200套 誠意認(rèn)購階段（1個月）推出單位數(shù)：100套基準(zhǔn)完成量：80套目標(biāo)完成量：70套折前單價：1500元/㎡折后單價：1440元/㎡目標(biāo)完成額：1260萬元（目標(biāo)完成額＝目標(biāo)完成量*折后單價*單套平均面積125㎡，別墅220㎡計下同） 車庫110個總體目標(biāo)完成額：9058萬元疊拼別墅32套車庫130個總體目標(biāo)完成量：多層360套疊拼別墅36套l 一期銷售額小結(jié)總體基準(zhǔn)完成量：多層410套 車庫63萬元疊拼161萬元車庫1250元/㎡目標(biāo)完成額：多層1225萬元疊拼別墅1830元/㎡車庫1300元/㎡折后單價：1400元/㎡疊拼別墅1900元/㎡車庫20個折前單價：1450元/㎡疊拼別墅4套車庫30個目標(biāo)完成量：多層70套疊拼別墅6套車庫40個基準(zhǔn)完成量：多層80套疊拼別墅8套 最后調(diào)整階段（2個月）l前期各階段剩余單位數(shù)：100套 疊拼676萬元 車庫344萬元車庫1250元/㎡目標(biāo)完成額：多層1065萬元車庫1300元/㎡折后單價：多層1420元/㎡ 疊拼1920元/㎡110個車庫折前單價：多層1480元/㎡ 疊拼2000元/㎡16套疊拼別墅130個車庫目標(biāo)完成量：60套多層18套疊拼別墅150個車庫基準(zhǔn)完成量：70套多層20套疊拼別墅l 持續(xù)推出階段（5個月）推出單位數(shù)：80套多層 疊拼別墅609萬元目標(biāo)完成額：多層1035萬元 疊拼別墅1730元/㎡折后單價：多層1380元/㎡ 疊拼別墅1800元/㎡16套疊拼別墅折前單價：多層1440元/㎡18套疊拼別墅目標(biāo)完成量：60套多層20套疊拼別墅基準(zhǔn)完成量：70套多層 熱銷推出階段（5個月）推出單位數(shù)：80套多層 正式推出階段（4個月）推出單位數(shù)：240套基準(zhǔn)完成量：220套目標(biāo)完成量：200套折前單價：1380元/㎡折后單價：1330元/㎡目標(biāo)完成額：3325萬元 l 誠意認(rèn)購階段（一個月）推出單位數(shù)：60套基準(zhǔn)完成量：50套目標(biāo)完成量：40套折前單價：1280元/㎡折后單價：1230元/㎡目標(biāo)完成額：615萬元（目標(biāo)完成額＝目標(biāo)完成量*折后單價*單套平均面積125㎡，別墅按220㎡/套計，車庫按25㎡/個計） l 銷售周期跨度:36個月，2004年8月—2007年8月 銷售面積：㎡（住宅部分）商業(yè)23000㎡ 二期多層約588套，疊拼別墅12套商業(yè)23000㎡（其中一期約10000㎡，二期13000㎡）l 可售總量：1100余套一期多層約460套，疊拼別墅40套 資金回籠計劃六、資金回籠計劃正式開盤后，對銷售操作的整體把握至關(guān)重要。 故現(xiàn)場組織工作將重點圍繞員工培訓(xùn)、賣場包裝、形象宣傳計劃實施、廣告設(shè)計等環(huán)節(jié)展開，其他相關(guān)部門配合如下工作內(nèi)容開展工作，相互配合、溝通。如前期銷售理想，將根據(jù)實際情況適當(dāng)變化價目表，對所余單位較優(yōu)者合理加價并推出。以上推出單位視首批銷售結(jié)果而定。 式：舉辦公開發(fā)售，現(xiàn)場剪彩儀式宣傳方式：9月28日至10月31日購買的客戶，可獲額外97折優(yōu)惠，并安排促銷活動派發(fā)小禮品，邀請萍鄉(xiāng)各大媒體到場參觀，通過媒體廣泛的覆蓋面，拓展本項目的廣告到達率。 間：2004年9月28日儀◎正式開售時 的：積聚一批潛在搶購者，制造本項目上市前必要懸念。目入市方式a、分期入市：◎預(yù)告期：時間：8月28日——9月27日（初定8月28日為誠意認(rèn)購開始日）主要工具：模型、售樓書、戶型手冊、宣傳單張、展板、小禮品、客戶意向性登記表、誠意認(rèn)購協(xié)議。 “無造勢即無市場”，故入市準(zhǔn)備時間再短也不能忽視造勢，而且還要費盡心機造好勢。 我們要避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市，或為入市而入市。 C、入市策略入市原則入市時機與方式把握得好，才能產(chǎn)生銷售開局，而“良好的開端是成功的一半”，故何時入市，怎樣入市值得慎重思考與布置，故應(yīng)遵循下列原則： 待售房產(chǎn)精心分類、分別定價、分期推出、分期銷售量給予不同優(yōu)惠（先買者平，后買者貴）、輔以強有力的促銷宣傳，告知本項目銷售會形成上升趨勢。 178。 對應(yīng)于我們設(shè)計好的優(yōu)惠幅度，可以推算出，優(yōu)質(zhì)房均價普通上浮5%，即可抵消優(yōu)惠房的讓利部分，具體數(shù)值將在均價變化表中反映。 178。 前期低價入市，一因遠期樓花，二為聚集人氣，故優(yōu)惠是必須提供的，當(dāng)優(yōu)惠的房源以銷售難度最大的為主，這類房產(chǎn)前期不主動優(yōu)惠，尾期也將被迫降價。 178。（2）、優(yōu)惠的實質(zhì)是促銷，而且是保證總體均價不變的促銷，我們考慮做到既有震撼力，得宣傳和匯集客源，又控制在一定銷售范圍，將在優(yōu)惠套數(shù)方面予以調(diào)整。 l ◎在高定價、高折扣和