【正文】 比傳統(tǒng)空調(diào)節(jié)能30%（是新世紀(jì)的全新設(shè)計(jì)）此外，網(wǎng)。 可模端控制主機(jī)；216。 可分戶、分區(qū)獨(dú)立控制；216。 電梯分布：消防梯2部（1部到頂層，1部到轉(zhuǎn)換層） 公寓部分客梯2部 辦公部分客梯4部 裙樓部分扶梯6部大廈內(nèi)設(shè)有的空調(diào)是什么牌子的？ 是世界名牌美國(guó)約克。（二）大廈主要機(jī)電設(shè)備介紹：電梯是什么品牌？ 是世界名牌德國(guó)帝森。；聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講消防自動(dòng)化（FA）將獨(dú)立的消防監(jiān)控、報(bào)警、防排煙、滅火噴淋系統(tǒng)通過(guò)IBMS納入BA系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制響應(yīng)，組成一個(gè)全方位的消防自動(dòng)化防范系統(tǒng)。通訊自動(dòng)化（CA）系統(tǒng)具備內(nèi)部、外部聯(lián)系的語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像、無(wú)線通訊及其共用無(wú)線電和衛(wèi)星電視系統(tǒng)的綜合管理功能；辦公自動(dòng)化（OA）系統(tǒng)采用ATM高速主干網(wǎng)絡(luò)，連接大廈內(nèi)外各局域和計(jì)算機(jī)，使得信息傳輸速率高，范圍廣，互聯(lián)完善，可靠性強(qiáng)，數(shù)據(jù)庫(kù)資源共享。不久，地鐵開(kāi)通后，人們對(duì)地鐵方便的領(lǐng)悟?qū)⑷諠u加深，地鐵聯(lián)體物業(yè)的價(jià)值將被重新評(píng)估。根據(jù)市政府的總體規(guī)劃地鐵聯(lián)體物業(yè)的商業(yè)價(jià)值是被國(guó)際公認(rèn)的，物業(yè)價(jià)格相對(duì)而言應(yīng)比其他區(qū)域物業(yè)高出20—30個(gè)百分點(diǎn)。隨著全民汽車(chē)時(shí)代的逼近，深圳的城市交通已出現(xiàn)日益嚴(yán)重的路車(chē)失衡與環(huán)境污染。它是深圳邁向國(guó)際化大都市的標(biāo)志。其次是地鐵同勤成本的高低是要素之一，1012元/天（單程5至6元/每次）是大多數(shù)上班族能夠承擔(dān)的交通成本上限，而4至8元/天（單程24元/次）是上班族認(rèn)為合理的交通成本。地鐵并非所有物業(yè)都可以受惠地鐵對(duì)物業(yè)的影響也存在一個(gè)限度，并不是任何物業(yè)都能得其利。對(duì)于影響客戶購(gòu)買(mǎi)地鐵物業(yè)的熱情還有一個(gè)重要因素就是，地鐵的票價(jià)。經(jīng)濟(jì)條件許可，有車(chē)一族可能更容易選擇郊外居??；收入中等的置業(yè)者（如白領(lǐng)）在買(mǎi)房時(shí)首選的是價(jià)格和方便，這就是地鐵物業(yè)應(yīng)面對(duì)的消費(fèi)群體，以白領(lǐng)為主，兼顧部分工薪階層的需求。繁華是便利，熱鬧卻擾人。地鐵建成以后，這些環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的住宅小區(qū)的居住價(jià)值將被重新評(píng)估，因此升值潛力前景良好。福田區(qū)今后將成為深圳的文化中心區(qū)，與羅湖作為商業(yè)中心區(qū)是完全不同的概念。從目前深圳人的置業(yè)情況看，本地居民顯然還沒(méi)有感受到地鐵建成后帶來(lái)的便利。許多有意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資的客戶十分看好地鐵建成后中小戶型，投資商鋪就選擇最近地鐵出入口這樣的地段。跨過(guò)羅湖到福田，香港人在深圳的置業(yè)重點(diǎn)在很大程度上由地鐵而起。目前國(guó)際上已上線運(yùn)營(yíng)的城市軌道交通有地鐵、輕軌鐵路、市郊鐵路、有軌電車(chē)等7種類型。而到2025年，全市將建成軌道交通約125公里市區(qū)線175公里郊區(qū)線,構(gòu)成300—,軌道類型分為地下鐵路(市區(qū)線)高架及地面輕軌(郊區(qū)線),地面和高架軌道總長(zhǎng)250300公里.工程進(jìn)展及遠(yuǎn)景規(guī)劃地鐵一期1號(hào)線東段(羅湖至橋城東)四號(hào)線南段(皇崗至少年宮)工程以于今年春節(jié)全面開(kāi)工.地鐵一號(hào)線從西至東站名為:橋城東、竹子林、車(chē)公廟、香蜜湖、購(gòu)物公園、會(huì)展中心、福民、皇崗站。中期（2008年—2012年）將四號(hào)線繼續(xù)延伸至龍崗中心城，一號(hào)線延伸至寶安中心城，平南輕軌延伸平湖，改造平鹽鐵路成成輕軌。，于2000年8月份全面開(kāi)工，2004年全線試通車(chē)，2001年深圳地鐵將迎來(lái)火熱的全線建設(shè)高潮，2001年1月8日深圳地鐵一期工程8個(gè)土建合同以及一個(gè)設(shè)備招標(biāo)合同正式簽字，地鐵一期工程各大主要站點(diǎn)，6大區(qū)間將于3月份相繼開(kāi)工，合同涉及的8個(gè)土建工程為：崗廈站——會(huì)展中心間 香蜜湖—— 車(chē)工廟間 老街—— 大劇院 車(chē)工廟—— 竹子林 會(huì)展中心——市民中心 少年宮——市民中心 福民站 老街站地鐵初步設(shè)計(jì)概算情況 ；深圳地鐵的造價(jià)為每公里5億多元；投入運(yùn)營(yíng)后，共有列、114節(jié)車(chē)廂，列車(chē)總長(zhǎng)140米，額定載客1920人；時(shí)速80公里，全天運(yùn)營(yíng)18個(gè)小時(shí)，實(shí)際發(fā)車(chē)間隔8——10分鐘；；每個(gè)地鐵站均設(shè)有公廁。地鐵是地下運(yùn)行，基本沒(méi)有噪音，對(duì)地面的居住不造成影響，因而是環(huán)保的綠色交通系統(tǒng)深圳市地鐵概況深圳地鐵是國(guó)家計(jì)委1998年5月份批準(zhǔn)的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，總長(zhǎng)270公里，分成6條路線，分別是：1號(hào)線：羅湖火車(chē)站——深圳機(jī)場(chǎng)2號(hào)線：深圳大劇院——鹽田3號(hào)線：鹿丹村——坪地 4號(hào)線：皇崗口岸——觀瀾5號(hào)線：蛇口碼頭——西麗6號(hào)線：深圳機(jī)場(chǎng)——松崗，由羅湖站至僑城車(chē)站的一號(hào)線和由皇崗至少年宮的4號(hào)線組成，共設(shè)18座車(chē)站，分別是：1號(hào)線13個(gè)站：羅湖、國(guó)貿(mào)、老街、大劇院、科學(xué)館、華強(qiáng)路、崗廈、會(huì)展中心、購(gòu)物公園、香米湖、車(chē)公廟、竹子林、僑城東4號(hào)線5 個(gè)站：皇崗、福民、會(huì)展中心、少年宮。地鐵可以改變城市的重心和區(qū)域結(jié)構(gòu)，只要有地鐵到達(dá)的地方，其開(kāi)發(fā)和建設(shè)迅速發(fā)展，并且由于地鐵的開(kāi)通，可以帶來(lái)諸多的人流量。地鐵運(yùn)力大，一列地鐵可以同時(shí)拉一兩千人。地鐵能促進(jìn)一個(gè)城市吸引外資作為一個(gè)外國(guó)投資者，到中國(guó)增加吸引外來(lái)的投資者：考察、選擇投資地點(diǎn)之時(shí)，他們首先選擇有地鐵的城市，因此，我們可以相信有了地鐵，深圳在投資者的心中的地位會(huì)升高許多。除北京、天津、上海三個(gè)直轄市以外，只有廣州排在深圳前面。另外，國(guó)家在這方面也管理的非常嚴(yán)格，一般情況下嚴(yán)格審批建地鐵。地鐵在城市經(jīng)濟(jì)中的作用地鐵是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征 一個(gè)現(xiàn)代化的大都市，是與地鐵相聯(lián)系的，如法國(guó)的巴黎、英國(guó)的倫敦、美國(guó)的紐約、日本的東京、亞洲的香港，你很難想象，如果沒(méi)有地鐵，那些舉世聞名的城市會(huì)有今天的指名度。增值服務(wù)一：強(qiáng)調(diào)由此帶來(lái)的實(shí)惠“節(jié)省時(shí)間，提高工作效率”所在物業(yè)使用的交通工具到達(dá)火車(chē)站所需時(shí)間到達(dá)機(jī)場(chǎng)所需時(shí)間中國(guó)有色大廈地鐵 1020其他物業(yè)公交車(chē) 3060私家車(chē) 2040增值服務(wù)二：降低交通費(fèi)用所在物業(yè)使用的交通工具到達(dá)火車(chē)站所需費(fèi)用到達(dá)機(jī)場(chǎng)所需費(fèi)用中國(guó)有色大廈地鐵 2 3其他物業(yè)公交車(chē) 320私家車(chē) 按用車(chē)成本計(jì)算：約10元按用車(chē)成本計(jì)算：約30元 第三講 地鐵聯(lián)體物業(yè)在對(duì)與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶現(xiàn)場(chǎng)講解時(shí)，銷售人員首先要從整體上了解地鐵聯(lián)的重要作用，從而在講解上可以說(shuō)明要點(diǎn)，以事實(shí)為依據(jù)。中國(guó)有色大廈周邊泛配套及交通情況一覽表文化醫(yī)療名 稱時(shí) 間休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物關(guān)山月美術(shù)館8分鐘深圳市文化中心6分鐘華夏藝術(shù)中心8分鐘蓮花山公園7分鐘深圳市民廣場(chǎng)6分鐘深圳電視中心5分鐘友誼醫(yī)院5分鐘中心醫(yī)院8分鐘特區(qū)報(bào)業(yè)大廈4分鐘沙河高爾夫球俱樂(lè)部12分鐘山姆會(huì)員店8分鐘東門(mén)20分鐘世界之窗10分鐘錦繡中華8分鐘五洲賓館5分鐘市民購(gòu)物廣場(chǎng)6分鐘水上樂(lè)園3分鐘天安高爾夫俱樂(lè)部2分鐘歡樂(lè)谷8分鐘華強(qiáng)北商業(yè)圈6分鐘金融、商業(yè)2液 務(wù)高交會(huì)館6分鐘上海賓館8分鐘世貿(mào)大廈2分鐘市政府10分鐘地王大廈12分鐘交通深南大道路邊0分鐘距地鐵口0分鐘距機(jī)場(chǎng)30分鐘距火車(chē)站15分鐘（三）地鐵聯(lián)體物業(yè)的增值服務(wù)大廈地下一層直接與深圳地鐵車(chē)公廟站的出口相連，是深圳目前唯一的地鐵聯(lián)體物業(yè)。物業(yè)升值的差異取決于地理位置的重要性，而市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善無(wú)疑會(huì)使該使該地段的物業(yè)升值。另一條從香港落馬洲接駁深圳皇崗口岸往市區(qū)延伸——也就是說(shuō)，不定那一天，香港的親朋好友就可以搭乘地鐵從香港直達(dá)深圳口岸再轉(zhuǎn)乘地鐵進(jìn)入市區(qū)。它將緩解港人經(jīng)羅湖口岸、皇崗口岸出入境的擁塞，尤以節(jié)假日受惠最明顯。甲級(jí)寫(xiě)字樓要想取得好的銷售業(yè)績(jī)，就一定要注重中心商業(yè)區(qū)的宣傳推廣。住宅可以選擇在風(fēng)景優(yōu)美的青山綠水之間，稱之做雅致，并且所建住宅往往都以天價(jià)成交，因此業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的理想注釋就是安靜、幽雅，陶淵明筆下的世外桃源，也就是居家生活的理想境界。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深南大道沿線規(guī)劃中主要的寫(xiě)字樓為大型地產(chǎn)項(xiàng)目，已成為深圳實(shí)力派大型公司集中辦公場(chǎng)所，而中心區(qū)深南大道東西沿線將成為蓬勃發(fā)展的中小型新生代公司獨(dú)身定做的小單位寫(xiě)字樓。目前福田中心區(qū)建設(shè)已進(jìn)入全面起步階段。寫(xiě)字樓高度集中的中心區(qū)域，即是一座城市金融、商業(yè)、貿(mào)易甚至政治、文化中心區(qū)域。深南大道泛指東至新秀路，西達(dá)南頭汽車(chē)站之間的道路取段，由深南東路、深南中路和深南大道三部分組成，但因其所穿越的空間區(qū)域地理界線不明顯，故筆者依據(jù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的地域特性及商業(yè)組團(tuán)氛圍將深南大道劃分為四個(gè)區(qū)域；從新秀路起至人民南路與深南東路交匯處設(shè)置為第二區(qū)段，該區(qū)域以地王大廈為標(biāo)志故稱做地王階地區(qū)；第三區(qū)段從紅嶺路至華富路與深南中路交匯處，以賽格廣場(chǎng)為標(biāo)志，稱賽格區(qū)段；第四段從華富路至南頭汽車(chē)站之間的深南大道區(qū)域，以特區(qū)報(bào)業(yè)大廈為標(biāo)志性建筑，稱做西部組團(tuán)地區(qū)，中國(guó)有色大廈就位于該區(qū)域。深南大道設(shè)有八車(chē)道，道路鋪設(shè)為國(guó)家一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，路面平整，道路暢通無(wú)阻。中國(guó)有色大廈從大的地理位置分布區(qū)域上屬于深圳市福田區(qū)，進(jìn)一步細(xì)分又屬于深圳市規(guī)劃中的中心商務(wù)區(qū)，屬于深圳市未來(lái)中心地段，地理位置可謂先天優(yōu)越。216。 商業(yè)? 銀行、證券；? 知名中餐酒樓經(jīng)營(yíng)商；?品牌經(jīng)銷商216。二、目標(biāo)客戶定位根據(jù)項(xiàng)目的功能定位及檔次標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)定位。在市場(chǎng)推廣中，針對(duì)目標(biāo)客戶注重物業(yè)社會(huì)形象的心理，以智能型、服務(wù)型、生態(tài)型（3 in 1）作為樹(shù)立項(xiàng)目形象的主訴求點(diǎn)；針對(duì)客戶關(guān)心寫(xiě)字樓的實(shí)用功能的特點(diǎn)，而以項(xiàng)目的綠色生態(tài)寫(xiě)字樓， 14項(xiàng)創(chuàng)新工程技術(shù)的運(yùn)用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)作為項(xiàng)目的獨(dú)特銷售主張（USP），來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的差異化。在物業(yè)的優(yōu)越性和帶給客戶的實(shí)質(zhì)利益方面，除了靠宣傳上的推廣外，銷售人員的現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)是重點(diǎn)所在。如首創(chuàng)的綠色生態(tài)寫(xiě)字樓， 14項(xiàng)創(chuàng)新工程技術(shù)的運(yùn)用，地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)等在市場(chǎng)中的運(yùn)用等，這些賣(mài)點(diǎn)都是提升樓盤(pán)附加值，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的最優(yōu)的訴求點(diǎn)。 車(chē)工廟工業(yè)區(qū)：項(xiàng)目南面的車(chē)工廟工業(yè)區(qū)各道路通達(dá)度高，可作 為項(xiàng)目交通的有利后援。 公共交通：深南大道上數(shù)十輛公交車(chē)通達(dá)各地，交通極為便捷；216。周邊交通狀況：216。商業(yè)裙樓：強(qiáng)調(diào)地鐵上蓋特色點(diǎn)、強(qiáng)調(diào)車(chē)公廟區(qū)域廣大潛在客戶群、強(qiáng)調(diào)本區(qū)域商業(yè)物業(yè)投資的巨大空間。項(xiàng)目總體規(guī)劃：南華大廈規(guī)劃成一幢集金融、辦公、商住（公寓）、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性多功能樓宇，既是現(xiàn)代化高檔寫(xiě)字樓，是國(guó)際性商務(wù)活動(dòng)的中心，更是商家置業(yè)居住、辦公、娛樂(lè)的最佳選擇。 公寓每戶留1個(gè)數(shù)據(jù)接入點(diǎn)，辦公樓每層設(shè)6個(gè)數(shù)據(jù)接入點(diǎn)，裙樓共10個(gè)數(shù)據(jù)接入口 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備采用CISCO和3COM公司網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，綜合布線采用國(guó)產(chǎn)五類布線產(chǎn)品 可以網(wǎng)上遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、網(wǎng)上家庭保健、視頻點(diǎn)播、股票交易、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上郵局、網(wǎng)上尋呼、網(wǎng)上銀行、電子報(bào)刊、公共資訊 電話通訊IDD端口，預(yù)留足夠多接入端口，保證暢通無(wú)阻結(jié)構(gòu)： 采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 地基采用新型CFG樁工藝 1994年被建設(shè)部列為全國(guó)重點(diǎn)推廣項(xiàng)目 1995年被國(guó)家科委列為國(guó)家級(jí)僵重點(diǎn)推廣項(xiàng)目 CFG樁通過(guò)褥墊層與基礎(chǔ)連接，充分發(fā)揮樁間土的承載力，大大減少樁的數(shù)量 地震設(shè)防等級(jí)為7度設(shè)防 大廈地下2層為6級(jí)人防地下室 完全按照相關(guān)部門(mén)要求建造架空層園林景觀： 5147平方米生態(tài)園林架空，景觀以“安全、便捷、生態(tài)”為主題 突出南華大廈的現(xiàn)代感，與南華大廈立體生態(tài)景觀相互輝映 綠化、水景、花池利用材質(zhì)、顏色的搭配創(chuàng)造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍 架空層吊頂綠化，形成立體的生態(tài)空間 設(shè)計(jì)中處處體現(xiàn)以人為本的安全因素，保持疏散通道的暢通和安全，利用材質(zhì)鋪地和構(gòu)圖引導(dǎo)人流，保持視線通透、直接 入口廣場(chǎng)紅色抽象雕塑表現(xiàn)大廈性格，烘托氛圍，是視線焦點(diǎn)上不可缺少的因素 照明設(shè)計(jì)采用點(diǎn)式、帶式與面光源相互穿插，協(xié)調(diào)補(bǔ)充停車(chē)場(chǎng)地下2層沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，共146個(gè)車(chē)位，地面設(shè)有車(chē)位約80~100個(gè)首個(gè)地鐵連體物業(yè)，地鐵出口直達(dá)地下一層4層裙樓，首層架空，以園林圍合大堂4層每層面積約1296平方米，全部面積3888平方米，不含公共樓梯間；512層為公寓，公寓部分每?jī)蓪釉O(shè)有空中花園；1326層為寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓部分每4層設(shè)有空中花園。由于空調(diào)系統(tǒng)簡(jiǎn)化，維修保養(yǎng)就很簡(jiǎn)單 開(kāi)關(guān)簡(jiǎn)單、使用方便，可定時(shí)開(kāi)關(guān)。由于空調(diào)系統(tǒng)簡(jiǎn)化，維修保養(yǎng)就很簡(jiǎn)單 公寓：局部采用晶本大金智能變頻空調(diào)（待定） 外形小巧美觀 自動(dòng)根據(jù)室內(nèi)空間不同情況的負(fù)荷需要，進(jìn)行“按需供給”冷量。 供應(yīng)新鮮空氣，保持室內(nèi)空氣清新自然 節(jié)省能源，采用新型可變?nèi)轀u旋壓縮機(jī)，節(jié)能達(dá)到30%，減少浪費(fèi)。墻面白色高級(jí)乳膠漆罩面，天花為高級(jí)硅鈣板吊頂，鑲嵌筒燈 公共洗手間：進(jìn)口瓷片到頂，地面為進(jìn)口淺色防滑地磚，高級(jí)潔具，大理石臺(tái)盆，進(jìn)口不銹鋼水龍頭 窗戶：隱框鋼化玻璃窗空調(diào)系統(tǒng)： 裙房：采用模塊中央空調(diào) 自動(dòng)根據(jù)室內(nèi)空間不同情況的負(fù)荷需要，進(jìn)行“按需供給”量。第四部分 項(xiàng)目概況培訓(xùn)