【正文】 環(huán)境優(yōu)美宜人開(kāi)發(fā)商戶(hù)型 44—120 左右平米舒朗、現(xiàn)房龍頭房地產(chǎn) +投資收益性酒店式公寓物物 理理 買(mǎi)買(mǎi) 點(diǎn)點(diǎn)釋放壓力、解放生活釋放壓力、解放生活心理心理 買(mǎi)買(mǎi) 點(diǎn)點(diǎn)案 名龍公館 龍興公寓萬(wàn)興城城市烏托邦紫龍騰 臻宅 SLOGEN龍公館， 360度的都市行宮貴之鄰，尊之所…………今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店我們要做的，不是市場(chǎng)的盲從者，去做人云亦云的追隨我們要去做市場(chǎng)的開(kāi)拓者，讓新時(shí)代，從我們的手中萌育報(bào)告結(jié)束，謝謝觀賞！報(bào)告結(jié)束，謝謝觀賞！順盈時(shí)代順盈時(shí)代齊齊 了了。形象戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略本案基本戰(zhàn)略應(yīng)用：品牌 /產(chǎn)品 賣(mài)點(diǎn)訴求歸納前提第一優(yōu)勢(shì)擁有酒店特行許可的公寓， 投資潛力無(wú)限品牌 /產(chǎn)品 賣(mài)點(diǎn)訴求歸納地段奧運(yùn)計(jì)劃北京 08年奧運(yùn)會(huì)，酒店需求量的大量化環(huán)境社區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，大社區(qū)形態(tài)已形成，購(gòu)物等消費(fèi)，均已成氣候。我們到哪里去？ 突現(xiàn)本案品牌價(jià)值主張及產(chǎn)品實(shí)質(zhì)，結(jié)合本案準(zhǔn)現(xiàn)房的實(shí)際情況，將廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái)，形成立體的宣傳攻勢(shì)，迅速樹(shù)立起本案品牌鮮明的具有差異化的價(jià)值。 北京樓市廣告推廣從以往大而泛的模式，以發(fā)展到單一性訴求 （一個(gè)清晰的定 位，一個(gè)清晰的消費(fèi)群體）。因此在推廣策略上首先要樹(shù)立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來(lái)自發(fā)展商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過(guò)程前期，就樹(shù)立項(xiàng)目美譽(yù)度和知名度， 吸引消費(fèi)者，進(jìn)而影響銷(xiāo)售 。推廣、宣 遺關(guān) 項(xiàng)目名稱(chēng) 方案一 方案二銷(xiāo)售時(shí)間 12個(gè)月 18個(gè)月銷(xiāo)售收入 20701 23424 推廣費(fèi)用 :以總銷(xiāo)售額 2億計(jì)算推廣費(fèi)用比例 :%推廣費(fèi)用總計(jì) :20220*%=240步步為營(yíng) 即開(kāi)盤(pán)初期定 5套特價(jià)房，特價(jià)房統(tǒng)一售價(jià) 14000元 /平方米在后期根據(jù)銷(xiāo)售反應(yīng)上調(diào)價(jià)格，最終維持總體均價(jià)水平。元平方米銷(xiāo)售策略方案一 :閃電戰(zhàn) 1500015750元 /平方米價(jià)格確定 :類(lèi)同產(chǎn)品加權(quán) :有一天，我會(huì)讓別人以進(jìn)入我而自豪的。此外，更比提別的軟硬環(huán)境了。高綠化率的生活環(huán)境，讓我的 “ 退守 ” 分外寧?kù)o。 而我，與三環(huán)只有百米之遙，與四環(huán)也只差一條大路。有好的空氣，好的環(huán)境，卻無(wú)對(duì)等尊貴的遠(yuǎn)親近鄰。都為龍頭公寓的蛻變做出了量化的準(zhǔn)備工作。龍頭公寓有其先天優(yōu)勢(shì)。更多的是對(duì)于名詞的應(yīng)用而非含義的貫徹。定位延展定位延展———— 文化的 溯根—— 城市的 烙印—— 精神的 反思58年產(chǎn)權(quán)、精裝修、投資 /自用型、商務(wù)、公館58年產(chǎn)權(quán) 區(qū)別其它項(xiàng)目?jī)H僅 40/50年產(chǎn)權(quán)精裝修 迥異的裝修風(fēng)格，完善的家具、家電投資 /自用型 現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)住、早投資早回報(bào)商務(wù) 完善的商務(wù)配套及環(huán)境頂級(jí)公館 由單純的酒店式公寓提升為北京頂級(jí)公館為什么定義為頂級(jí)公館 公館，世界頂級(jí)物業(yè)形態(tài)。本次市場(chǎng)調(diào)研對(duì)本項(xiàng)目啟示：第一回合： 市場(chǎng)研判第二回合：第二回合： 定位延展定位延展第三回合： 專(zhuān)案推廣第二回合第二回合 定位延伸定位延伸第二回合第二回合 酒店式商務(wù)服務(wù)公寓可居住、又可室內(nèi)辦公，其既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代商務(wù)樓、寫(xiě)字樓的優(yōu)點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，能夠有針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是進(jìn)一步拓展酒店式服務(wù)公寓的功能而生的一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)概念。這種模式將居室分為居住與辦公兩大區(qū)域，這樣即具備酒店式公寓的高檔生活區(qū)又滿(mǎn)足 SOHO的高級(jí)商務(wù)區(qū)，例如 24小時(shí)商務(wù)中心，可以提供 24小時(shí)秘書(shū)服務(wù)、翻譯服務(wù)以及會(huì)議服務(wù)。市場(chǎng)分析 提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。如何提升物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)，保持物業(yè)的長(zhǎng)久生命力，對(duì)于自住和投資酒店式公寓的業(yè)主來(lái)說(shuō)，是保證其投資價(jià)值的關(guān)鍵因素。產(chǎn)品主題由于酒店式服務(wù)公寓所具有 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ”的定位和特點(diǎn)，就決定了服務(wù)是酒店式服務(wù)公寓的靈魂和永恒的主題。其中，歐美人占到 65%，其他是港臺(tái)人、日本人和華裔等。市場(chǎng)分析 這類(lèi)客戶(hù)的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于 100平米以上的較大戶(hù)型，預(yù)期投資回報(bào)率多在 10%以下，最看重項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Γ伎蛻?hù)總數(shù)的 15%左右。市場(chǎng)分析 他們購(gòu)買(mǎi)酒店式服務(wù)公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力，他們的預(yù)期投資回報(bào)率一般在 8%15%。根據(jù)北京中原的調(diào)研結(jié)果分析， 投資客戶(hù)主要可以分為兩大類(lèi)型。根據(jù) SWOT分析，在可以規(guī)避的條目中，可以在少投入，多產(chǎn)出的前提條件下，對(duì)建筑外進(jìn)行粉刷或者局部點(diǎn)綴部分家具及裝修的更換地毯的清洗及更換部分房間銷(xiāo)售后入住前的裝修（二次收益）市場(chǎng)分析 SWOTS地域優(yōu)勢(shì)，整體社區(qū)氛圍已形成現(xiàn)房 ,沒(méi)免除后顧之憂購(gòu)房后即可見(jiàn)到投資收益品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的內(nèi)功，高素質(zhì)的 “ 鄰居 ” ，人文環(huán)境等可帶動(dòng)整個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)W舊樓新賣(mài)。需要更明確自身定位及同位差異值。 經(jīng)過(guò) 04—06 年的市場(chǎng)預(yù)熱期，酒店式公寓已經(jīng)開(kāi)始逐步進(jìn)入市場(chǎng)成熟期。物業(yè)費(fèi)均等于或大于一美元以便于支撐更優(yōu)秀的的物業(yè)服務(wù)。 北京現(xiàn)有知名酒店式公寓均存在價(jià)格挑高，但租賃火爆的現(xiàn)象。自我總結(jié) 酒店式公寓總體分布區(qū)域依托于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或者環(huán)境優(yōu)良位置。別墅建筑類(lèi)別 :板樓、聯(lián)排別墅、疊拼別墅裝修狀況 :精裝修物業(yè)地址 :朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)十里河弘燕路環(huán)線位置 :三至四環(huán)均價(jià) :31000元 /平方米價(jià)格描述 :以上為四期 1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)格。銷(xiāo)售套數(shù)： 1024套已簽約套數(shù)： 444套平均成交價(jià)格： 16902元 /平銷(xiāo)售率： 43%橫向比較 個(gè)案比較目前沒(méi)有投入使用蘋(píng)果社區(qū)二期物業(yè)類(lèi)別 :公寓 2022530物業(yè)地址 三四環(huán)之間開(kāi)盤(pán)時(shí)間 25000元 /平米裝修情況 公寓建筑類(lèi)別 橫向比較 物業(yè)配備及取費(fèi)酒店式公寓運(yùn)營(yíng)的成敗，關(guān)鍵在于服務(wù)，在于有沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的公司進(jìn)行管理。物業(yè)配備及取費(fèi)項(xiàng)目 星級(jí) 管理集團(tuán) 物業(yè)費(fèi)水平銀泰中心柏悅居 五 凱悅物業(yè)管理公司2美元遠(yuǎn)洋國(guó)際中心 五 中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有 限公司 4合生 在室內(nèi)裝修上則體現(xiàn)出品味和舒適，號(hào)稱(chēng)帶著牙刷就能入住，針對(duì)的客戶(hù)群主要就是來(lái)往與各城市之間的工作繁忙的商務(wù)人士。所以在裝修裝飾方面都做到不遺余力。墻面為高級(jí)石材或玻璃飾面，地面為高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂，配豪華燈具精裝，配家具電器餐飲、會(huì)議、展覽、休閑、健身等橫向比較 橫向比較 1—3 層設(shè)底商， 2層：銀行、證券、國(guó)際品牌服飾精品等， 3層：大型餐飲、娛樂(lè)、高檔酒吧等； 5層：辦公； 6—15 層：酒店式公寓；地下一層有大型超市。會(huì)議：大、中、小會(huì)議室，另有貴賓會(huì)議廳，面積約為 80㎡ 。 橄欖季大社區(qū)中商業(yè)、會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園等各種配套 珠江帝景 高檔石材五星級(jí)酒店精裝標(biāo)準(zhǔn) ，挑高 4米，大理石、高檔石材精裝修，配全套家具家電餐飲：西餐廳 /大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會(huì)廳、小宴會(huì)廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂(lè)部。裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套合生裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套銀泰中心柏悅居石材幕墻世界著名設(shè)計(jì)師John C. Portman設(shè)計(jì)，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國(guó)際級(jí)水準(zhǔn)的家具、燈具、雕塑、和配飾。另外