【正文】 內(nèi)街兩側(cè)商業(yè)建筑應(yīng)統(tǒng)一風(fēng)格，體現(xiàn)本地方海派文化特色 ?與兩邊建筑風(fēng)格相一致 ,內(nèi)街應(yīng)建成花草繁盛、綠樹成蔭的花園街道，創(chuàng)造獨(dú)特的購(gòu)物環(huán)境 ?內(nèi)街靠住宅區(qū)一側(cè)店鋪應(yīng)以休閑餐飲 (以咖啡廳、特色飲食店 )和高品位小面積的精品店為主 內(nèi)街 四川北路 8米 10米 16米 住宅區(qū) 供討論 XH/020513/SHJN(2022GB) 61 投資額 (人民幣，萬(wàn)元 ) 5,100 投資額 (人民幣，萬(wàn)元 ) 5,923 四川北路商業(yè)街財(cái)務(wù)分析 (1/3) 情形一：不建內(nèi)街， 2層建筑 情形二：不建內(nèi)街， 3層建筑 * 保守情況 13919投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 12018投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 從財(cái)務(wù)分析的角度，我們較傾向此方案 需要解答的問(wèn)題：如果不建筑內(nèi)街 ,建筑兩層還是三層建筑 XH/020513/SHJN(2022GB) 62 四川北路商業(yè)街財(cái)務(wù)分析 (2/3) * 保守情況 從財(cái)務(wù)分析的角度，我們較傾向此方案 需要解答的問(wèn)題：建筑內(nèi)街還是不建筑內(nèi)街 投資額 (人民幣，萬(wàn)元 ) 5,100 情形一：不建內(nèi)街， 2層建筑 13919投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 投資額 (人民幣，萬(wàn)元 ) 12,257 8023投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 情形三 ： 建造內(nèi)街， 2層建筑， 東邊住宅容積率 XH/020513/SHJN(2022GB) 63 四川北路商業(yè)街建與不建內(nèi)街經(jīng)濟(jì)收益分析 (1/2) 情形一 ： 不建造內(nèi)街， 2層建筑 四川北路商業(yè)街經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 5,000m2 ( 200m 2) 土地面積： 3,125m2 容積率： 年租金收益： 20,160,000元 5,000m2 ((16+8 (120%))/2)* 收益 **： 122,109,500元 成本 /平方米： 10,197元 **** 總成本： 50,985,000元 凈投資回報(bào)： 71,124,500元 東邊住宅經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 136,620m2 土地面積： 33,952m2 容積率： 4 售價(jià) ： 7,700元 成本 /平方米： 6,220元 **** 減除銷售及推廣費(fèi)用后每平方米盈利 ： 800元 凈投資回報(bào)： 109,300,000元 四川北路商業(yè)街及東邊住宅 投資回報(bào) (人民幣，萬(wàn)元 ) 18,040 * 一樓的空臵率為 0%，二樓的空臵率為 20% ** 年租金收益減去運(yùn)營(yíng)成本后凈租金的十年凈現(xiàn)值及土地價(jià)值計(jì)算 *** 包括了 6,463元地價(jià)，以容積率 **** 包括了 2,627元地價(jià)，以容積率 4計(jì)算 四川北路 住宅區(qū) XH/020513/SHJN(2022GB) 64 內(nèi)街 8米 10米 16米 四川北路 住宅區(qū) 四川北路商業(yè)街建與不建內(nèi)街經(jīng)濟(jì)收益分析 (2/2) 情形三 ： 建造內(nèi)街， 2層建筑，東邊住宅容積率 四川北路商業(yè)街經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 9,600m2 ((16+10) 200 2) 土地面積： 8,500m2 容積率： 年租金收益： 33,546,240元 內(nèi)街 *： 3,200m2 ((+*(120%))/2)=7,741,440元 外街 *： 6,400m2 (16+8 (120%))/2)=25,804,800元 收益 **： 221,080,000元 成本 /平方米： 12,767元 *** 總成本： 122,563,200元 凈投資回報(bào)： 98,516,800元 東邊住宅經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 132,091m2 土地面積： 28,609m2(比情形一少 5,000 m2用地， 等于四川北路增加的用地面積 ) 容積率： ： 7,700元 成本 /平方米： 5,837元 **** 減除銷售及推廣費(fèi)用后每平方米盈利 ： 1,180元 凈投資回報(bào)： 155,860,000元 四川北路商業(yè)街及東邊住宅 投資回報(bào) (人民幣，萬(wàn)元 ) 25,438 * 一樓的空臵率為 0%，二樓的空臵率為 20% ** 年租金收益減去運(yùn)營(yíng)成本后凈租金的十年凈現(xiàn)值及土地價(jià)值計(jì)算 *** 包括了 9,155元地價(jià)，以容積率 **** 包括了 2,293元地價(jià)，以容積率 ? 增加商業(yè)面積帶來(lái)了總體較高收益 ? 提高東邊住宅容積率降低了成本 投資回報(bào)較可觀 XH/020513/SHJN(2022GB) 65 投資額 (人民幣，萬(wàn)元 ) 12,287 四川北路商業(yè)街財(cái)務(wù)分析 (3/3) 情形四：建造內(nèi)街， 2層建筑，東邊住宅容積率 4 * 保守情況 801719投資回報(bào)率 *(%) 需要解答的問(wèn)題：東邊住宅的容積率對(duì)回報(bào)率的影響 投資額 (人民幣，萬(wàn)元 ) 12,257 802323投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 情形三 ： 建造內(nèi)街， 2層建筑，東邊住宅容積率 住宅 商業(yè)街 總體 住宅 供討論 XH/020513/SHJN(2022GB) 66 建造四川北路商業(yè)街在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (1/4) * 單身公寓 一般 含裝修比一般公寓售價(jià)高出 5% ** 以 190米街長(zhǎng)進(jìn)深 2層計(jì)算，退界 20% *** 以 200米街長(zhǎng)進(jìn)深 2層計(jì)算為建筑面積，退界 20% **** 二樓租金為一樓的一半，一樓空臵率為 0%，二樓空臵率 20% 建筑面積(平方米 ) 92,522 7,400 8,400 9,400 16,800 8,400 42,122 147,370 10,750 4,750 5,000 5,000 1,000 136,620 239,890 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 16 均價(jià) 8,715* 8 16 4 均價(jià) 7,700 土地面積(平方米 ) 16,800 40,300 6,342 2,969 3,125 250 33,951 57,100 容積率 ** *** 保守 一般 樂(lè)觀 20 均價(jià) 9,030* 10 20 5 均價(jià) 8,000 24 均價(jià) 9,345* 12 24 6 均價(jià) 8,300 情形一：不建筑內(nèi)街、 2層建筑 ? 西邊地塊：商住樓總體 – 區(qū)域性購(gòu)物中心 ? 底層商鋪 ? 一層商鋪 (由大賣場(chǎng)租出 ) ? 大賣場(chǎng) ? 主題支柱商家 ? 娛樂(lè)餐飲設(shè)施 – 住宅 (單身公寓 ) ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 海寧路主題商業(yè)街 ? 四川北路沿街商鋪 **** – 外街 – 內(nèi)街 ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 住宅 (中高檔住宅 ) ? 總體 XH/020513/SHJN(2022GB) 67 建造四川北路商業(yè)街在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (2/4) 情形二：不建內(nèi)街， 3層建筑 ? 西邊地塊：商住樓總體 – 區(qū)域性購(gòu)物中心 ? 底層商鋪 ? 一層商鋪 (由大賣場(chǎng)租出 ) ? 大賣場(chǎng) ? 主題支柱商家 ? 娛樂(lè)餐飲設(shè)施 – 住宅 (單身公寓 ) ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 海寧路主題商業(yè)街 ? 四川北路沿街商鋪 * – 一樓 – 二樓 – 三樓 ** ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 住宅 (中高檔住宅 ) ? 總體 建筑面積(平方米 ) 92,522 7,400 8,400 9,400 16,800 8,400 42,122 147,340 13,250 4,750 7,500 2,500 2,500 2,500 1,000 134,093 239,865 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 16 均價(jià) 8,715* 8 16 2 4 均價(jià) 7,700 土地面積(平方米 ) 16,800 40,300 6,347 2,969 3,125 253 33,948 57,100 容積率 保守 一般 樂(lè)觀 20 均價(jià) 9,030* 10 20 12 5 均價(jià) 8,000 * 二樓租金為一樓的一半 ,一樓空臵率為 0%，二樓空臵率 20%，三樓空臵率 20% ** 三樓租金以甲級(jí)辦公樓為標(biāo)。其它精品百貨店通常面積在50100m2 1520m 不要太深1520m 100200m2 門面越寬越好 一層、二層可以考慮 層高 3m 舉例 XH/020513/SHJN(2022GB) 60 對(duì)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)的建議 ?沿四川北路建二層商業(yè)用房 (進(jìn)深約 16米，構(gòu)筑一平行于四川北路寬約 10米花園式內(nèi)街。由西向東，店面進(jìn)深由 5米過(guò)渡至 20米，同時(shí)開間分隔留有靈活性以供日后根據(jù)商家要求進(jìn)行分隔 ?在近江西北路和近四川北路節(jié)點(diǎn)修建小型綠地廣場(chǎng)，美化節(jié)點(diǎn)形態(tài)，使購(gòu)物者休憩，同時(shí)為四川北路 –海寧路 –大賣場(chǎng)之間人流起到緩沖和引鄰作用 供討論 XH/020513/SHJN(2022GB) 51 不建主題商業(yè)街。 ?對(duì)于開發(fā)商出租這些商鋪所得是取得良好投資回報(bào)的重要來(lái)源 面積從 10150m2不等，通常位于購(gòu)物中心的底層或 2層 種類 面積 作用 XH/020513/SHJN(2022GB) 18 餐飲場(chǎng)所和娛樂(lè)設(shè)施是區(qū)域性購(gòu)物中心的不可或缺的組成部分 娛樂(lè)設(shè)施 ? 有 個(gè) 68個(gè)放映間的多廳影院：位于第 6層，面積5,0006,000m2 ? 其它娛樂(lè)設(shè)施：位于第 6層，如保齡球館、大型高檔卡拉 OK (如錢柜 )、大型網(wǎng)吧、電子游戲等娛樂(lè)設(shè)施，位于第 6層 餐飲場(chǎng)所 ? 飲食廣場(chǎng) (例如大食代 )：位于第 1或 2層，面積 2,0004,000m2 ? 快餐店：如麥當(dāng)勞或肯德基等， 位于底層， 2到 3家面積 300500m2 ? 其它餐飲場(chǎng)所：如咖啡店、茶餐廳等， 2到 3家面積約50100m2 ? 支柱商家，如 IKEA在商場(chǎng)內(nèi)會(huì)設(shè)臵專門的餐飲區(qū)域 舉例 XH/020513/SHJN(2022GB) 19 區(qū)域性購(gòu)物中心的配套基礎(chǔ)設(shè)施 停車位 ? 位于地下的停車庫(kù)將確保充足的停車空間，為購(gòu)物者提供方便，又不占用太多地面面積，影響環(huán)境， 面積約 32,000m2，容納車位 800個(gè)，自行車位 2,000個(gè) 垂直交通 ? 需設(shè)直達(dá)電梯便于購(gòu)物者前往購(gòu)物中心內(nèi)位于較高層商鋪 (大賣場(chǎng)至少需 4部，另需專門電梯直達(dá)頂層電影院和其他娛樂(lè)、休閑設(shè)施 ) ? 各層商場(chǎng)間應(yīng)設(shè)電動(dòng)扶梯 舉例 卸貨區(qū) ? 提供給購(gòu)物中心中商家，主要供支柱商家裝、卸貨使用，如家樂(lè)福提出需要 150米長(zhǎng)的裝卸平臺(tái) XH/020513/SHJN(2022GB) 20 區(qū)域性購(gòu)物中心將會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn) 年銷售額 百萬(wàn)人民幣 400600 大賣場(chǎng) 如家樂(lè)福 大型專賣店 如宜家 大型特色店 如迪卡儂 主要娛樂(lè) 設(shè)施 如多廳影院 中小型 商鋪 餐飲，如飲食廣場(chǎng)、快餐店 總計(jì) 200400 1555 200500 100300 9002,000 人流（萬(wàn)人） 36 12 就業(yè) 人員 (人） 300400 150250 3050 150300 5001,000 每年為地方政府帶來(lái)