建筑物估價ppt課件(參考版)
2025-01-24 23:12本頁面
【正文】 ? 解析： ? 房屋重置價格 (總價 ) =1500X36=54000(元 ) ? 計算房屋已折舊額： ? (1)依平均年限折舊法計算年折舊額： ? 年折舊額 =54000X(120％ )/55=785． 5(元 ) ? (2)計算已折舊總額 =*5=3927． 5(元 ) ? 計算房屋現(xiàn)值 ? =540003927． 5=50072． 5≈ 50070(元 )(取整 ) 。 ? (6)分析建筑物自然條件 。 ? (4)區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn) 。 ? (2)全面了解建筑有關(guān)的法律法規(guī) 。 朝向差價 177。因此必須對查出的標(biāo)準(zhǔn)房價，做不同程度的修正，使其更接近評估標(biāo)的物的實際價值。 ? 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房價測定標(biāo)準(zhǔn)，把確定的評估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級與標(biāo)準(zhǔn)房價的結(jié)構(gòu)等級相對照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價格，作為評估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房價。 ? (3)對樣板房的造價進(jìn)行時間修正。 ? (2)對樣板房的造價調(diào)查測算。 ? 如評估標(biāo)的與對照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級就是評估房屋的結(jié)構(gòu)等級。 ? 需要特別注意的是，不屬于不動產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評估標(biāo)的物，也就不能作為評定房屋等級的條件因素。 對照法 ? 對照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標(biāo)準(zhǔn)房價。 ? 在實際估價中，土地是有限期的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間可能與土地使用年限屆滿的時間不一致，所以，計算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇有下列情況時的處理為： ? （ 1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 早于 土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。 ? 會計 —① 注重的是 原始價值 的 分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收 ； ? ② C為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化； ? ③資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與市場價值相一致。 三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項 ? 應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。 ? ⑤將三種折舊額相加，即為功能折舊額。 ? ②功能缺乏引起的折舊：對于可修復(fù)的 —增加該功能所超額的費(fèi)用；對于不可修復(fù)的 —未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能在建造時就具有所必需的費(fèi)用 ? ③功能落后引起的折舊：可修復(fù)的，如空調(diào)系統(tǒng)落后，其折舊額 =重新購建價格－已提折舊 +拆除必需的費(fèi)用－可回收的殘值 +安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用－在建造時就安裝必需的費(fèi)用；不可修復(fù)的，把安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用替換為未來損失租金的現(xiàn)值之和即可 ? ④ 功能過剩引起的折舊：一般是不可修復(fù)的，折舊應(yīng)包括無效成本和超額持有成本，無效成本可通過使用重置成本而自動得到消除，使用重建成本則不能消除。殘值率假設(shè)均為零。 ? ⑷ 物質(zhì)折舊額 =可修復(fù)費(fèi)用 +短壽命項目的折舊額 ? +長壽命項目的折舊額 ? 例：某建筑物的重置價格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 ? 劃分以剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ? 短壽命項目：各自的重新購建價格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。 修復(fù)所必需的費(fèi)用 ≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價值 可修復(fù)，反之，不可修復(fù)。 ? ④求取建筑物的折舊總額：將上述折舊額相加。 ? ②求取功能折舊：將功能折舊分解為各個項目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。 ? 求取估價對象建筑物的折舊：即將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)。 ? 如果可比實例的經(jīng)過年數(shù)與估價對象的經(jīng)過年數(shù)相近，求出的各可比實例折舊率的范圍較窄，則可將可比實例折舊率調(diào)整為適合估價對象的折舊率。 ? 例題：某 10年前交付使用的建筑物 ,估價人員實地觀察判斷其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30年 ,殘值率為零 .試用直線法計算該建筑物的成新率 . ? 該建筑物的成新率 =30/(30+10)=75% 市場提取法 (新增 ) ? 是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法． ? 主要步驟和主要內(nèi)容 （假設(shè)殘值率為零） ? １、大量收集交易實例 ? ２、選取具有類似折舊程度的可比實例 ? ３、對可比實例成交價格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。計算公式為： ? V=C q ? V建筑物的現(xiàn)值；
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1