【正文】 同時，為了滿足來賓。因此，汽配專業(yè)市場的產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位是以摩托車配件、農(nóng)機配件為主，少量的小汽車配件。經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了滿足來賓及周邊城鎮(zhèn)消費市場的需求，本項目以后的經(jīng)營模式發(fā)展定位必須要以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主，不但可以滿足周邊城鎮(zhèn)的個體經(jīng)銷商，也可以滿足單個的消費者需要。因此，我們建議本項目的客戶主要是以桂中地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的小商品批發(fā)商、零售商為主，以廣東、溫州、福建、貴州、云南等地的經(jīng)營商戶為補充。因此，我們建議本項目的目標客戶是以柳州、南寧地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的汽配零售商、批發(fā)商為主，溫州、浙江、江蘇、貴州、云南等經(jīng)營商戶為輔。因此，根據(jù)建材專業(yè)市場的特性，我們建議將本項目的目標客戶應以南寧、柳州及來賓當?shù)馗骺h鎮(zhèn)的建材零售商、批發(fā)商為主，以廣東、溫州、浙江、福建等地的經(jīng)營商戶為輔，利用到外地招商的營銷策略將外地商戶引進來。根據(jù)商業(yè)市場的發(fā)展軌跡與科學性的開發(fā)標準分析：1）經(jīng)營面積3000平方米以下商業(yè)規(guī)模，可以支持1萬以下人次消費；2）經(jīng)營面積3000～10000平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持1～5萬人次消費；3）經(jīng)營面積1～３萬多平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持10—30萬人次消費；4）經(jīng)營面積３萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持30萬人次以上消費，屬于市級商業(yè)配套；5）經(jīng)營面積3～５萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持50萬人次消費；6）經(jīng)營面積6萬平方米以上的商業(yè)規(guī)模，可以支持70萬人次消費，可以覆蓋整個城市范圍。合計三部分的建筑面積，酒店部分的總建筑面積規(guī)模在24000+12000+8000=44000平方米。各部分針對的目標客戶有所不同： 規(guī)模定位：根據(jù)目前現(xiàn)有的三間賓館的房間數(shù)計算共有約400間，為使?jié)M足來賓市日益增大的酒店市場和使本項目成為來賓首屈一指的酒店的需求，本項目的酒店部分規(guī)?？啥?00間酒店房間，按每間60平方米計算，建筑面積為：40060=24000平方米。檔次定位：三星—四星級，以來賓市目前最高標準建設。而目前來賓市內(nèi)僅有三間能有一定檔次的酒店，并不能滿足需求，因此，在本項目建設一個商務型、具有一定檔次的酒店是十分有必要的。因此，從本項目商戶經(jīng)營及商鋪銷售回收資金的角度考慮，本項目商鋪的產(chǎn)品類型可以以框架結(jié)構(gòu)為主，鋼架結(jié)構(gòu)為輔。 3） 產(chǎn)品定位考慮三種行業(yè)的經(jīng)營特性、對場地要求的特點，本項目專業(yè)市場可建設框架結(jié)構(gòu)和鋼架結(jié)構(gòu)兩種產(chǎn)品形態(tài)。2）小商品批發(fā)市場，經(jīng)營種類包括：勞保用品、水暖器材、化工、家電、服裝、化妝品、日用品、食品等。因此，本項目的經(jīng)營行業(yè)排除農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)，初步設定為建材、汽配和小商品批發(fā)三個行業(yè)。作為產(chǎn)權(quán)式的商鋪，我們認為本項目更應著重考慮經(jīng)營定位是否有利于項目產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。我們重點所要考慮的細分行業(yè)需要滿足以下方向：來賓市內(nèi)經(jīng)營較為成熟的行業(yè)，作為該行業(yè)的補充及提升；來賓內(nèi)較為稀缺的行業(yè)，切入市場空白點；有利于投資客戶進行投資，發(fā)展商進行投資回收的行業(yè)。為了提高來賓專業(yè)批發(fā)市場知名度與市場形象，本項目必須要與柳州、南寧的批發(fā)市場提到同一平臺上，讓市場提起桂中的柳州、南寧專業(yè)批發(fā)市場，就會聯(lián)想到來賓本項目的專業(yè)批發(fā)市場。同時，本項目位于高速公路旁，交通便利，有利于各類物品的流通。“搭建桂中批發(fā)集散地”：來賓位于柳州與南寧之間，廣西的批發(fā)市場主要集中在柳州與南寧地區(qū)，所輻射的范圍遍及周邊的各省市。我們建議在本項目地塊高速公路的一邊建造一幢星級酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務人士提供一個集娛樂、休閑、餐飲、居住及商務于一體的星級酒店，滿足中、高端消費群的多種需求。第七部分：項目定位與項目總體開發(fā)策略建議 一、項目定位分析（一）項目總體定位基于來賓市是一個新生的地級城市，暫時還未出現(xiàn)任何有標志性的建筑物與較有影響力的商業(yè)地帶，通過對來賓市及整個桂中地區(qū)的詳細調(diào)查了解，我們初步建議將本項目建成集酒店、餐飲、娛樂、批發(fā)市場于一體的綜合性房地產(chǎn)項目。 目前，來賓市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠遠不能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。 f) 結(jié)論 根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，來賓市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，來賓市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。針對來賓市當?shù)叵M者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。2小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲罚枨罅繉S著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒?；谝陨纤狞c的考慮，因此，我們建議本項目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場的開發(fā)。 3農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。 c) 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定1來賓市是廣西農(nóng)業(yè)十強縣之一，當?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。中、高端消費者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當?shù)氐南M水平與購買力，不可能支撐得起一個高檔的大型專業(yè)家具城。 b) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定 來賓市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。因此，相對于來賓建材市場的空白，在來賓發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整個市場的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來賓地區(qū)的各個縣市，可以滿足消費者的各方面需求。城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。 威脅(T)：規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風險較大。本項目可以以這個契機與政府進行捆綁合作，讓外商在本項目尋找一個更好的發(fā)展平臺。來賓市撤縣立市，百廢俱興，政府將會大力加強城市的基礎建設，全力提升整個城市的形象，將會給本項目的發(fā)展帶來新的契機。大型專業(yè)市場可以為消費者提供一站式的購物模式，一次滿足消費者的多種需要，同時，大型專業(yè)市場也還是來賓市場的一片空白。因為開發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗不足，對市場的把握度不太準。來賓市是以農(nóng)業(yè)為主，普遍消費力不強，對本項目的租售及以后的經(jīng)營有一定的壓力。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場承受能力不強。項目區(qū)域暫時還沒有開發(fā)，還是一片農(nóng)田，一切配套都沒有，同時，還沒有商業(yè)出現(xiàn)。 充分利用政府招商引資的優(yōu)惠政策，可以以較低的門檻將目標客戶引進來，擴大項目的知名度與建立良好的市場形象。 與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)強強聯(lián)手，增強項目的發(fā)展力度，創(chuàng)造更強的營銷推廣勢能。政府重點扶持項目，可以借助政府行為將市內(nèi)零散的商戶集中到本項目，進行集中經(jīng)營，培育項目區(qū)域的商業(yè)氛圍。位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。正所謂路通財通，這一點是商業(yè)項目發(fā)展之中最重要的因素。 、項目的交通條件分析本項目位于高速公路旁，同時，政府也同意將專業(yè)市場的主要通道直接與高速公路進行銜接，大大的增強了本項目的交通便利度，對項目的未來發(fā)展極為有利。隨著城市規(guī)劃的進程，本項目的商業(yè)價值將會得到逐步提升，從而，為來賓市的投資者與外地的投資客尋求一個贏利的原始股。 第六部分：項目分析1項目分析、項目的區(qū)位分析本項目位于來賓市未來的市政府區(qū)域，項目的正對面又是將要啟動的三千戶公務員小區(qū)。小結(jié)：來賓市作為新生城市，在城市化進程及城市的商務活動逐漸增多，原有的三間酒店，遠遠不能滿足旅游人士與各類商務人士的需要。地處來賓中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務、健身等功能于一體，三星級裝修標準。集住宿、餐飲、娛樂、商務等功能于一體，三星級裝修標準。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。 、來賓市酒店現(xiàn)狀調(diào)查分析 目前，來賓市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍鷹大酒店、來賓賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有20多家五金、建材的商鋪。臨街商鋪的平均租金價格為43元/平方米?月。平均的租金是30～40元/平方米?月，其他費用自負，經(jīng)營商戶一般都是以來賓當?shù)厝藶橹鳎M者也是以來賓當?shù)氐南M者為主，極少有外地人到來賓消費。中南路的商業(yè)比較集中，而且都是以人們的日常消費品為主，并不能從多方面滿足消費者的需要。家具一條街主要是以零售為主，大概有40家家具店鋪，面積一般都是40～50平方米/間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營商戶是來賓的當?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費者是以來賓當?shù)氐木用駷橹鳌Ｖ饕慕?jīng)營業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。例如：橋頭華鑫家具城、東成家電城等在當?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇?，但也只是注重?jīng)營，沒有意識到管理的重要性。目前，來賓市的商業(yè)市場還是處于起步階段，發(fā)展很不成熟，遠遠地達不到消費者多元化的需求，導致不少的消費者都會到柳州或南寧等地購買自己所需要的物品，無形中就失去了一批中堅消費者；專業(yè)市場分布比較零散，不集中，很難形成規(guī)模、品牌效應，輻射的區(qū)域較小，吸引不了外地的消費者前來來賓市進行消費；市場秩序比較混亂。而且，來賓市暫時只是存在一些比較零散的機動車配件店鋪，遠遠滿足不了各類車主的需求，所以，一個集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機配件、拖拉機配件還是一個很重要的專業(yè)市場，也還是來賓市的一個市場空白點。目前，來賓市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內(nèi)，相信來賓市的機動車市場不會有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。來賓市桂中高速公路商貿(mào)城項目是來賓市最大，甚至整個桂中地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項目。無論從城市居民的經(jīng)濟實力、城市規(guī)模、城市的發(fā)展或人口量，來賓市的城市綜合實力還是比較不強。由于來賓市到目前為止，還沒有一個真正的批發(fā)市場，無論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個空白，這也是本項目的機會所在。 （五）總結(jié)以上的結(jié)果可以看出，來賓市的商業(yè)市場還是存在很大的機遇，同時也存在很大的風險。 貨源大部分來自其它省市（其中以廣東、福建、浙江為主），經(jīng)營商戶以福建、浙江為主，另有部分廣西當?shù)厝诉M行經(jīng)營。、發(fā)展小商品批發(fā)專業(yè)市場的前景分析隨著人們生活水平的逐步提高，人們對小商品的質(zhì)量要求與數(shù)量也在逐步提升，同時，來賓市的小商品經(jīng)營商戶一般都是要到柳州或南寧等地去進貨，為了為來賓當?shù)氐慕?jīng)營商戶或消費者提供一個全方位的小商品供貨渠道，開發(fā)一個小商品專業(yè)批發(fā)市場是目前來賓商場所需。從調(diào)查的資料可以看出，整個廣西的小商品主要集中在柳州與南寧，廣西的其他城市及周邊的城市也有部分客戶分別到柳州或南寧進行大批量批發(fā)，銷往廣西各縣市及貴州、云南、廣東等地。輻射范圍：南寧本地或南寧周邊城市，包括：南寧、柳州、來賓、北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當?shù)氐氖袌鰹橹?，外地為輔。貨源：全國各地。柳州的各種批發(fā)市場發(fā)展都有了一定的成熟程度，廣西周邊省市和廣西其他城市都有部分來前來柳州進行批發(fā)、拿貨，從而，可以進一步加快柳州批發(fā)市場的發(fā)展。 2） 飛鵝大型箱包城 3） 豐臺燈具裝飾城 4） 五交化機電市場 5） 順達通綜合批發(fā)市場 小結(jié)：柳州市市區(qū)建成一批商貿(mào)、餐飲、服務設施，以龍城路、魚峰路為主體的中心服務區(qū)，以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候。招商引資。市場前景。產(chǎn)業(yè)聚集。 、柳州專業(yè)市場的調(diào)查與分析1） 紅光批發(fā)（床上用品） 2） 紅光市場 3）飛鵝市場飛鵝路區(qū)域有約70萬平方米的商業(yè)面積正陸續(xù)推出，僅飛鵝路一帶在建四大商貿(mào)城，營業(yè)面積就達53萬平方米，其中江南新天地15萬平方米，新時代商業(yè)港11萬平方米，國際商貿(mào)城24萬平方米，以及現(xiàn)有的銀興商業(yè)城、魚峰商業(yè)城、東風商城和即將推出龍城路五星商業(yè)步行街等近20萬平方米商業(yè)面積。 2） 興港副食城點評： 本市場貨物主要是供往本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的零售小店； 場內(nèi)光線不足，通道較窄，－2米。　　4）小商品的體量較小，較易流通?！　?）小商品價格便宜，批發(fā)量較大。 來賓及周邊城鎮(zhèn)小商品批發(fā)專業(yè)市場分析、小商品批發(fā)業(yè)流通模式1）廠家直銷2）總代理3）二級批發(fā)市場4）個體批發(fā)零售 、小商品批發(fā)行業(yè)流通特點1）流通現(xiàn)代化總體水平較低；2）百貨商店、個體商戶以及集貿(mào)市場是最主要的零售經(jīng)營形式；3）流通組織化程度低，單體分散經(jīng)營的流通主體所占比重較高；4）流通頻率較高。 中高檔家具貨源以廣東、福建為主，低檔家具貨源則以廣西當?shù)貫橹鳌Ｒ虼?，從來賓未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平與速度，家具專業(yè)市場還不能形成很好的競爭態(tài)勢。同時，家具的使用年限與特點，以舊換新的期限較長，市場的需求量并不會出現(xiàn)突飛猛進的態(tài)勢。主要是從廣東順德樂從等地方進貨，一般都只是來賓市區(qū)當?shù)氐南M者或周邊縣城及農(nóng)村的消費者前來購買，所輻射的地區(qū)并不大。商城沒有設置專業(yè)的物業(yè)管理與商業(yè)管理機構(gòu)，只是設置很簡單的管理處，同時，管理處連基本的管理職能都沒有發(fā)揮出來，只是形同虛設。整個家具城的裝飾檔次較低，里面的燈光較差。劣勢分析：沒有專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)或商業(yè)管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理，只是零散的個體戶經(jīng)營，形成不了品牌效應。地理位置較好，處于來賓的河東與河西之間，同時可以方便城市兩岸的消費者。同時，家具市場的單一性不再滿足現(xiàn)代消費者的需求了。 2） 柳州市桂