棗陽(yáng)某商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)思路(參考版)
2025-01-24 17:46本頁(yè)面
【正文】 新天地 的吸引力，是營(yíng)銷要解決的核心問題 提升商業(yè)價(jià)值： 集中渲染一期住宅銷售佳績(jī)與商鋪升值的潛力 充分體驗(yàn)展示： 通過地中海歐陸風(fēng)情商業(yè)街的全面展示，使上訪客戶產(chǎn)生震撼效果 產(chǎn)品投資門檻： 控制面積，用單價(jià)差異引導(dǎo)客戶購(gòu)買規(guī)劃路及興隆路商鋪 區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷： 重點(diǎn)炒作環(huán)城行政新區(qū)的區(qū)域價(jià)值，多角度強(qiáng)調(diào)區(qū)域和項(xiàng)目的未來升值空間 吸引力來自于 住宅熱銷來帶的市場(chǎng)效應(yīng) ?結(jié)合住宅的系統(tǒng)廣告宣傳推廣 ?招商先行，引入商家 營(yíng)銷舉措 展示體驗(yàn)所帶來的震撼和共鳴 ?各節(jié)點(diǎn)參與性活動(dòng) ?現(xiàn)場(chǎng)效果 ?平面故事渲染 區(qū)域升值帶來的產(chǎn)品升值 ?棗陽(yáng)行政新區(qū)形象的建立 ?平面和戶外廣告宣傳 ?現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的引導(dǎo) 產(chǎn)品本身價(jià)值點(diǎn) ?異域風(fēng)情街區(qū)增值點(diǎn)效果 ?樓書和軟文宣傳 謝謝 演示完畢！ 。就像防守的最好辦法就是進(jìn)攻。 —— 中國(guó)民間格言 我們的觀點(diǎn) 化解抗性的后果僅僅是沒有抗性，不會(huì)直接促成購(gòu)買；只有強(qiáng)大的吸引力，才會(huì)使得客戶 產(chǎn)生購(gòu)買。 營(yíng)銷戰(zhàn)略 化解銷售抗性，增強(qiáng)吸引力市場(chǎng)引導(dǎo)期工作有力，蓄勢(shì)到位開盤一舉奠定銷售氣勢(shì)實(shí)現(xiàn)全盤持續(xù)熱銷。 商鋪共采用兩期推售，與住宅銷售同步進(jìn)行，通過小區(qū)不斷成熟、業(yè)主入住率增加，逐步拉升商鋪價(jià)格。 人民路街鋪均價(jià)： 4500元 /㎡ 背街商鋪均價(jià)為： 2900元 /㎡ 商業(yè)推盤時(shí)序 商鋪推盤原則： 先住宅、后商業(yè)，商業(yè)借勢(shì)上市； 分節(jié)點(diǎn)推售，嚴(yán)格把握逐步攀升的價(jià)格策略； 集中商業(yè)采用先招商在開發(fā)的策略； 先形象（風(fēng)情街展示）后銷售，提升商業(yè)附加值。 銷售價(jià)格可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情及賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的情況進(jìn)行制定。 背街均價(jià)初步確定為： [2895， 2951]元 /㎡ 背街商鋪 動(dòng)態(tài)價(jià)格 —— 規(guī)劃路及興隆路商鋪 背街商鋪 背街商鋪 集中商業(yè)銷售 價(jià)格 根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目自身特質(zhì)，我司認(rèn)為： 現(xiàn)階段項(xiàng)目所在區(qū)域因人氣及人、車流量均不足，賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值得不到最大體現(xiàn)，銷售價(jià)格也因此會(huì)有所下降。 城市花園 5000 4650 930 海天麗景 6380 6125 919 新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) 7100 5822 582 人民路商鋪靜 態(tài)比準(zhǔn)價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在 營(yíng)銷、產(chǎn)品突破、形象 三個(gè)方面，初步預(yù)期將帶來 3%— 5%的溢價(jià)。 書香苑 6380 5748 1035 東城 宜景苑 香格里 商業(yè)街對(duì)比綜合質(zhì)素打分 外部因素 50% 內(nèi)部因素 50% 物業(yè)名稱 商業(yè) 成熟度 交通 便利度 人流量 分項(xiàng) 綜合分 規(guī)模 建筑 外立面 臨街程度 空間結(jié)構(gòu) 車位量 分項(xiàng) 綜合分 綜合分 三環(huán) 層高設(shè)計(jì)為一層 ，二層 3米。故我司建議集中商業(yè)的面積設(shè)計(jì)為：2500㎡ 集中式商業(yè)中心建筑面積計(jì)算 集中商業(yè) 高樓層對(duì)集中型商業(yè)業(yè)態(tài)無太大影響，頂層可考慮作為露天餐廳，同時(shí)對(duì)于大型商家建議定向按商家需求“定制”，商鋪設(shè)計(jì)要考慮既可整體租售，又可分零出售。 臨街商鋪面積計(jì)算： 90米 85米 118米 86米 37米 43米 注： 2層，在此我們以一層計(jì)算， 確定商鋪面積劃分的依據(jù) —— 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，正在營(yíng)業(yè)的商鋪面積在 30200之間，其中最常見的有 1 4 50、 60、 80、 9 135 M2等幾類， 其中以 2460 M2最被經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可，各個(gè)在售項(xiàng)目此類商鋪銷售最為理想 —— 根據(jù)設(shè)想的商戶組合，大多數(shù)為 30100 M2之間，因此設(shè)計(jì)時(shí)要考慮可拼合的可能，即考慮出租使用的要求； —— 滿足單位商鋪總價(jià)盡可能低的原則，降低投資門檻； —— 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 報(bào)告結(jié)構(gòu) 商業(yè)開發(fā)規(guī)模思考 街鋪面積計(jì)算 街鋪面積劃分及設(shè)計(jì)要求 集中商業(yè)面積面積計(jì)算 棗陽(yáng)市 商業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向 典型商業(yè)案例研究分析 項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及其得出的結(jié)論 ,經(jīng)過我司對(duì)項(xiàng)目的透徹分析 ,同時(shí)考慮開發(fā) 商對(duì)該地塊項(xiàng)目的開發(fā)意向 ,我們將地塊的開發(fā)戰(zhàn)略從 商業(yè)面積的總量適合做多 少 的思考點(diǎn)出發(fā)。 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向 產(chǎn)品突破 高 3米，寬 3米 街道陳舊、破敗， 商鋪閑置率高 人民路商鋪 星光美食街 人民路商鋪現(xiàn)狀 ?打破棗陽(yáng)原始的商鋪設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)； ?采用 —— ； ?商鋪開間保持在 —— 5米左右； ?采用立體式廣告昭示表示。 城市花園 80000 大盤形象 項(xiàng)目總體建筑面積約 8萬(wàn)㎡，商業(yè)面積約 ㎡，在棗陽(yáng)屬較大規(guī)模樓盤，是集住宅、商鋪、賣場(chǎng)開發(fā)于一體的綜合型社區(qū)，具備支撐“大盤形象”的條件
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