【正文】 。為此建議有關(guān)部門在項(xiàng)目立項(xiàng)、土地等方面給予大力扶持，以使項(xiàng)目早日上馬，發(fā)揮作用。本項(xiàng)目除具有良好的經(jīng)濟(jì)效益外，社會(huì)效益顯著。建設(shè)單位應(yīng)建設(shè)一支精干、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，把項(xiàng)目作為一個(gè)系統(tǒng)來認(rèn)真籌劃和研究。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來自籌資風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。第九章 結(jié)論和建議本項(xiàng)目建設(shè)符合《關(guān)于加快廣東旅游業(yè)改革與發(fā)展建設(shè)旅游強(qiáng)省的決定》、《惠州市“十二五”城市建設(shè)規(guī)劃》等相關(guān)政策的要求；從項(xiàng)目工程技術(shù)方案角度分析，其工程技術(shù)方案成熟可靠，項(xiàng)目的建設(shè)是穩(wěn)妥的、可行的、適時(shí)的；本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施及配套的建設(shè)不僅可以使項(xiàng)目區(qū)林業(yè)開發(fā)有一個(gè)良好的基礎(chǔ)，使區(qū)域內(nèi)的土地得到較好的利用，促進(jìn)區(qū)域農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目將最大限度地控制人為干擾破壞，其結(jié)果必然使自然植被與野生種群數(shù)量呈上升趨勢(shì)，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境所具有的潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。三、項(xiàng)目建設(shè)可以創(chuàng)造良好的環(huán)境效益和生態(tài)效益通過旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，在滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生態(tài)旅游消費(fèi)需要的同時(shí)，開展度假養(yǎng)生及文化教育活動(dòng)，為大專院校、科研單位提供科研教學(xué)實(shí)習(xí)基地，也為惠州市生態(tài)宣傳與教育向高層次和多元化發(fā)展創(chuàng)造物質(zhì)條件。據(jù)國(guó)際上有關(guān)旅游統(tǒng)計(jì)資料介紹，旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用相當(dāng)明顯，旅游收入每增加1倍。但項(xiàng)目的建設(shè)，有可能會(huì)造成個(gè)別居民失去當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的機(jī)會(huì)，尤其是從事旅游服務(wù)業(yè)之外的行業(yè)，有可能造成一定的社會(huì)矛盾，為此應(yīng)研究這部分人就業(yè)轉(zhuǎn)型的可能性，并制定相應(yīng)的政策措施。與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)相對(duì)應(yīng)，一方面是旅游業(yè)與聯(lián)動(dòng)的農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)，一方面是通過旅游活動(dòng)的增加，物流、信息流的擴(kuò)大與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的景氣而推動(dòng)的其他產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)。 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論一、項(xiàng)目建設(shè)可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，加速項(xiàng)目地產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程項(xiàng)目的建設(shè)，首先是促進(jìn)當(dāng)?shù)氐闹苯泳蜆I(yè)，包括度假公寓產(chǎn)業(yè)、旅游觀光業(yè)、酒店旅館業(yè)、餐飲業(yè)、商品零售業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)、攝影及擴(kuò)印業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、旅游咨詢服務(wù)業(yè)、電力、蒸汽、熱水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、電力供應(yīng)業(yè)、煤氣供應(yīng)業(yè)、自來水供應(yīng)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、景區(qū)管理業(yè)、園林綠化業(yè)、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)、市政工程管理業(yè)、景區(qū)保安服務(wù)業(yè)、景區(qū)公路管理及養(yǎng)護(hù)業(yè)、景區(qū)水利管理業(yè)等。（4）爭(zhēng)取政府支持，構(gòu)建可行的多元化融資方案，保證項(xiàng)目資金及時(shí)到位。（2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，健全招投標(biāo)制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心細(xì)致組織承包施工。（4）外部協(xié)作由于項(xiàng)目所在地已經(jīng)有較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，所以交通運(yùn)輸方面、供水、供電方面沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。（3）資金風(fēng)險(xiǎn)目前政府在對(duì)金隔體系中出臺(tái)相關(guān)政策、措施，采用了一系列的貨幣從緊的政策，所以在資金的來源方面和資金的供應(yīng)方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。目前，經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變，相應(yīng)的金融政策等處于不穩(wěn)定狀態(tài)，面臨這一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目所在地居民也給予本項(xiàng)目正面的評(píng)價(jià)。提高惠州市、龍門縣的社會(huì)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。近年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生態(tài)旅游、健康居住的條件要求越來越高，這就需要具有國(guó)際化水準(zhǔn)的旅游綜合體?！痘葜菔袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》指出以城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以旅游建設(shè)為重點(diǎn)，著重開發(fā)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代旅游度假區(qū)，提高旅游產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)水平。項(xiàng)目對(duì)該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展將有積極的推動(dòng)作用，并促進(jìn)社會(huì)綜合事業(yè)、通信、文教、衛(wèi)生等事業(yè)將得到迅速發(fā)展。還有就是隨著大量員工的進(jìn)入也就帶來了他們的飲食問題，這樣又就帶動(dòng)該區(qū)飲食業(yè)的發(fā)展進(jìn)而又會(huì)解決一部分人的就業(yè)問題。（3）有利于擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)綜合事業(yè)發(fā)展。這樣就會(huì)帶動(dòng)這里商業(yè)，飲食業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目的啟動(dòng)，將會(huì)極大地帶動(dòng)惠州和龍門縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目所在地的社會(huì)影響和社會(huì)效益體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）項(xiàng)目建設(shè)期將給地方貢獻(xiàn)一定的建筑業(yè)增加值，同時(shí)大量的建筑材料的本地采購(gòu)將極大的活躍本地建筑原材料市場(chǎng)。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有太大負(fù)面影響，且可推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展；從宏觀經(jīng)濟(jì)方面分析，該項(xiàng)目也是可行的。通過以上分析，該項(xiàng)目建設(shè)可行。項(xiàng)目的建設(shè)，一方面作為龍門縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，需要許多相關(guān)行業(yè)的支持和協(xié)調(diào)才能生存與發(fā)展；反過來，它又直接或間接地帶動(dòng)周邊農(nóng)村建設(shè)、商業(yè)飲食服務(wù)、商貿(mào)物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)龍門縣的開發(fā)建設(shè)起作一定的作用，該項(xiàng)目嘗試新型的“森林養(yǎng)生”的設(shè)計(jì)觀念，創(chuàng)造出具有“品牌效應(yīng)”的高端文化旅游項(xiàng)目，為龍門縣的發(fā)展增添光彩。項(xiàng)目計(jì)算期末，財(cái)務(wù)計(jì)算中一次性收回流動(dòng)資金1000萬元。一期項(xiàng)目竣工投運(yùn)后，全部資產(chǎn)開始計(jì)提折舊，二期項(xiàng)目竣工后，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，不計(jì)提折舊。當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為10%時(shí)，稅后凈現(xiàn)值NPV=，(在一期建設(shè)竣工后6年內(nèi))。完整財(cái)務(wù)計(jì)算期的現(xiàn)金流量作為計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)含收益率IRR，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考查項(xiàng)目盈利能力。接待人數(shù)在二期（旅游開發(fā)）建設(shè)完成前設(shè)定為10萬人每年，二期建設(shè)完成后，以20萬人為基數(shù)，按年遞增10%。酒店公寓租金收入450元/m2日，按年增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)首年出租率設(shè)為60%，按年度增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，從謹(jǐn)慎原則，出租率上限設(shè)為90%，達(dá)上限不再增加。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中流轉(zhuǎn)稅設(shè)定為：營(yíng)業(yè)稅及附加（旅游相關(guān)項(xiàng)目及地產(chǎn)項(xiàng)目，%）、增值稅（度假村及酒店公寓項(xiàng)目，%）、土地增值稅（地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征稅率2%）。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算期設(shè)為6年，即2015年－2021年，項(xiàng)目分兩期建設(shè)滾動(dòng)開發(fā)，有利于加速資金回籠，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。二期綜合開發(fā)項(xiàng)目自2017年1月動(dòng)工，竣工期為2021年6月竣工。建筑成本略低于市場(chǎng)價(jià)格。建設(shè)資金由項(xiàng)目承辦單位自籌。表16 基礎(chǔ)設(shè)施投資估算表建設(shè)項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目基數(shù)單位價(jià)格金額（萬元）一度假村15000070010500二旅游服務(wù)中心10000700700三酒店公寓800008006400四旅游配套設(shè)施400006002400合計(jì)20000本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與建設(shè)項(xiàng)目的總投資額約為2億元。第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析一、投資估算依據(jù)⑴初步規(guī)劃方案的數(shù)據(jù)、文字說明及建筑面積；⑵2010《廣東省建筑與裝飾工程綜合定額》、《廣東省安裝工程綜合定額》、《廣東省市政工程綜合定額》、《廣東省建設(shè)工程計(jì)價(jià)通則》；⑶廣東省各地區(qū)與項(xiàng)目相似工程的投資估算、概算；⑷主要物料及機(jī)電設(shè)備主要按合資產(chǎn)品/國(guó)產(chǎn)物料標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。虎伞督ㄔO(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》[2007]670號(hào)文；⑹《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》2002年修訂本；⑺《國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩株P(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)；⑻當(dāng)前各種主要材料價(jià)格及其價(jià)格走勢(shì)分析；⑼估算中的有關(guān)稅費(fèi)按現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測(cè)算。項(xiàng)目從節(jié)能方面，擬采用新型外墻建筑結(jié)構(gòu)、照明、供配電等方面的措施。以利用單獨(dú)計(jì)量、分表核算，并對(duì)計(jì)量器具嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行檢定，保證能源計(jì)量器具的準(zhǔn)確性。加強(qiáng)節(jié)能計(jì)量，實(shí)行量化管理節(jié)能工作離不開準(zhǔn)確可靠的能源消費(fèi)計(jì)量和監(jiān)測(cè)管理，依靠能源計(jì)量和監(jiān)測(cè)提供的準(zhǔn)確、完整的數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確分析能源利用狀況和存在的問題，提供合理有效的節(jié)約措施。4）更換光源時(shí)，應(yīng)采取與原設(shè)計(jì)或?qū)嶋H安裝相同的光源，不得任意更換光源的主要性能參數(shù)。2）建立清潔光源、燈具的制度，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的次數(shù)定期進(jìn)行擦拭。對(duì)于室內(nèi)空調(diào)溫度的控制應(yīng)參照《采暖通與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192003）中的要求進(jìn)行，夏季室內(nèi)空調(diào)溫度設(shè)置不得低于26℃，冬季室內(nèi)空調(diào)溫度設(shè)置不得高于18℃。建立專門的物業(yè)管理部門建立專門的物業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和圍護(hù)、保養(yǎng)，負(fù)責(zé)日常節(jié)能工作。提高功率因子最常用和最簡(jiǎn)單的方法就是加裝無功補(bǔ)償裝置——電力電容器?？蛇m時(shí)適當(dāng)調(diào)配變壓器和各個(gè)饋線之間的負(fù)荷，通過負(fù)荷分配的調(diào)整，達(dá)到所供負(fù)荷不變而損耗減少的目的。提高設(shè)備負(fù)載率變壓器在輕負(fù)載和滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)都是不經(jīng)濟(jì)的，當(dāng)負(fù)荷在額定容量的80%左右時(shí)，效率最高。為此，在接用電氣設(shè)備時(shí)應(yīng)充分考慮三相負(fù)荷的平衡性。同樣，三相供電的饋線如果負(fù)荷不平均，線路損耗要加大，三相供電損耗為3I2R103；當(dāng)三相負(fù)荷不平均時(shí)，中心線（零線）上也有了電流，更增加了損耗。本項(xiàng)目選用10KV級(jí)SCB10型環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器。鐵損又稱空載損耗，基本是恒定值，另一部分是銅損，又稱負(fù)載損耗，與負(fù)載電流大小的平方值成正比，是個(gè)變數(shù)。合理布置電源點(diǎn)電力在導(dǎo)線上傳輸是有損耗的，所以“電源應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心”，以減少損耗。目前家居常用的節(jié)能燈類型有：U型、H型、?型、2D型等節(jié)能燈。選用直接型燈具，它比半直接型或漫射型燈具節(jié)電，可將90%以上的光線投射到下半球表面上，有更大的能效。采用高效節(jié)能照明設(shè)計(jì)安裝及產(chǎn)品1）采用高效節(jié)能照明設(shè)計(jì)和安裝方案可以有效地減少電光源的耗電量，并且可以大幅度地減少主供電系統(tǒng)回路的發(fā)熱量和無功損耗，從而實(shí)現(xiàn)照明系統(tǒng)的整體節(jié)電；避免采取集中控制的安裝使用方式，如在總配電室進(jìn)行安裝，將造成主供電系統(tǒng)回路無功損耗的大幅增加。充分利用自然光房間的采光系數(shù)或采光窗的面積比應(yīng)符合《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50033）的規(guī)定?？傊?，本項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施應(yīng)滿足國(guó)家和行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，圍護(hù)結(jié)構(gòu)所選用的各種材料應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)質(zhì)量和節(jié)能要求。地面保溫處理：底層做一層防水層，其上鋪聚苯乙烯板，~5cm的找平層。使用空調(diào)的建筑還需對(duì)分戶墻和樓板下表面抹保溫砂漿進(jìn)行保溫處理。主要方式有：采用保溫砂漿抹面；采用高效保溫材料與承重材料進(jìn)行復(fù)合，組成保溫復(fù)合墻。該結(jié)構(gòu)體系具有保溫層耐久性長(zhǎng)、耐火極限高、抗震性能好、自重輕、經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)等優(yōu)點(diǎn)；建筑保溫與結(jié)構(gòu)同壽命，該結(jié)構(gòu)是解決目前建筑保溫材料使用年限遠(yuǎn)小于建筑結(jié)構(gòu)使用年限的一種方法。它是由CL墻板、實(shí)體剪力墻組成的剪力墻結(jié)構(gòu)。使用新型材料建造，達(dá)到《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的建筑，~22kgec，節(jié)能率達(dá)30%~50%。新型墻體材料節(jié)能、節(jié)土、利廢的效果十分顯著。設(shè)計(jì)上應(yīng)兼顧建筑的造型和功能。因此，在其它條件相同的情況下，建筑物耗熱量隨體形系數(shù)的增大而增大。2）控制建筑體形系數(shù)建筑物體形系數(shù)是衡量建筑的形體設(shè)計(jì)是否節(jié)能的一項(xiàng)指標(biāo)。1）建筑朝向宜采用南北向或接近南北向建筑朝向?qū)μ栞椛涞臒崃亢涂諝鉂B透量有影響。圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標(biāo)應(yīng)符合（廣東省實(shí)施細(xì)則DBJ15502006）中的規(guī)定。 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)具有保溫隔熱、通風(fēng)、采光遮陽等功能。 建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)惠州市龍門縣屬夏熱冬暖地區(qū)，《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（廣東省實(shí)施細(xì)則DBJ15502006）確定各地的基礎(chǔ)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)以目前較為普遍采用的一磚墻和單層窗為依據(jù)，并依此計(jì)算基礎(chǔ)建筑的能耗值，確定節(jié)能率控制在50%，節(jié)能指標(biāo)增加的造價(jià)控制在10%左右。用水量將大幅較少。