【正文】 立面規(guī)格數(shù)量單價(jià)總價(jià)雙面矩形鋁合金（兩燈管）2平方米㎡30個(gè)200060000元（六）宣傳單頁優(yōu)點(diǎn)：費(fèi)用廉價(jià)、比較靈活。三立面廣告牌：四塊立面規(guī)格時(shí)間單價(jià)總價(jià)3立面610m6個(gè)月30元/平方米/月32400元兩立面廣告牌：2塊立面規(guī)格時(shí)間單價(jià)總價(jià)2立面610m6個(gè)月30元/平方米/月21600元（五）燈箱優(yōu)點(diǎn)：廣告展示時(shí)間長(zhǎng)，表現(xiàn)手段靈活，費(fèi)用較低，針對(duì)性較強(qiáng)，不太受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手干擾。階段時(shí)間媒體形式版面費(fèi)用（元）蓄勢(shì)期2004年12月21日重慶商報(bào)招商廣告1/3通欄860002004年12月25日65002005年1月5日60002004年12月24日今日萬盛軟文頭版通欄15002004年12月28日軟文頭版通欄15002004年12月31日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月4日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月11日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月18日廣告整彩版50002005年1月25日廣告整彩版50002005年1月28日廣告整彩版50002005年2月1日廣告整彩版50002005年2月4日廣告整彩版50002005年2月8日廣告整彩版50002005年2月11日廣告整彩版50002005年2月15日廣告整彩版5000開盤強(qiáng)銷期2005年2月18日（開盤）廣告整彩版50002005年2月22日廣告整彩版50002005年2月25日廣告整彩版50002005年3月1日廣告整彩版50002005年3月4日廣告整彩版50002005年3月8日軟文/廣告整彩版50002005年3月11日廣告整彩版50002005年3月15日廣告整彩版50002005年3月18日軟文/廣告頭版通欄15002005年3月22日廣告頭版通欄15002005年3月29日廣告頭版通欄15002005年4月5日廣告頭版通欄15002005年4月12日軟文/廣告頭版通欄15002005年4月19日廣告頭版通欄15002005年4月26日廣告頭版通欄15002005年5月3日廣告頭版通欄15002005年5月10日廣告頭版通欄15002005年5月17日廣告頭版通欄15002005年5月24日軟文/廣告頭版通欄15002005年5月31日廣告頭版通欄1500持銷期（調(diào)整期）2005年6月7日廣告頭版通欄15002005年6月17日廣告頭版通欄15002005年6月28日廣告頭版通欄15002005年7月8日廣告頭版通欄15002005年7月19日廣告頭版通欄15002005年7月29日軟文/廣告頭版通欄1500尾盤期2005年8月12日廣告頭版通欄15002005年8月23日廣告頭版通欄1500合計(jì)——136000（4）費(fèi)用預(yù)估預(yù)計(jì)報(bào)刊費(fèi)用為：（四）戶外廣告牌優(yōu)點(diǎn)：廣告展示時(shí)間長(zhǎng)，表現(xiàn)手段靈活，費(fèi)用較低，不太受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手干擾。（2）主題“萬盛 財(cái)富礦脈”、“帶租約銷售，7%回報(bào)率”、“市民廣場(chǎng) 廣進(jìn)旺鋪 商業(yè)原始股”軟文重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)、定位、價(jià)格、客戶上訪量、項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目在萬盛的標(biāo)志性、主力商家進(jìn)駐意向。（三）報(bào)媒萬盛本地的主流報(bào)刊“今日萬盛”，重慶商報(bào)區(qū)域代表樓盤欄目。主題見前。費(fèi)用：約5000元發(fā)展商包裝對(duì)廣進(jìn)公司業(yè)績(jī)進(jìn)行包裝，增加客戶的信心，提高品牌價(jià)值。數(shù)量：10000份費(fèi)用預(yù)估：20000元（二）大型布幅廣告主題：“帶租約銷售，%穩(wěn)定回報(bào)率”、“主力店強(qiáng)勢(shì)加入，零風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)”數(shù)量：48幅。二、傳播途徑1．報(bào)紙硬性廣告、階段性電視廣告、目標(biāo)人群集中地點(diǎn)的戶外廣告為項(xiàng)目推廣傳播的基礎(chǔ)手段；2．公關(guān)活動(dòng)、宣傳單張為項(xiàng)目的重要推廣傳播途徑；3．以中心城鎮(zhèn)路演、項(xiàng)目圖文展、招商文件作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報(bào)道、新聞發(fā)布等制造良好的項(xiàng)目品牌和項(xiàng)目形象。（四）秋季尾盤銷售期：（2005年8月）工程進(jìn)度：項(xiàng)目主體完工，進(jìn)入內(nèi)外裝修階段銷售目標(biāo)：到2005年8月底，銷售目標(biāo)完成80%以上，價(jià)格沖關(guān)，此時(shí)銷售價(jià)格提升目標(biāo)是達(dá)到項(xiàng)目均價(jià)甚至更高。戶外及報(bào)媒的宣傳訴求點(diǎn)方面除延續(xù)前期的“多功能立體式”的概念以外，可導(dǎo)入“品質(zhì)生活、時(shí)尚消費(fèi)”的主題概念，在進(jìn)一步營(yíng)造項(xiàng)目尊崇品質(zhì)的同時(shí)，也通過多點(diǎn)的宣傳訴求增加產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的影響力。另外，在產(chǎn)品及服務(wù)的推廣過程中應(yīng)是相互穿插，相互依托，不能單一；同時(shí)，公關(guān)活動(dòng)與報(bào)紙、電視等媒體的相互配合至關(guān)重要。如從購(gòu)物文化方面進(jìn)行宣傳展示或推廣活動(dòng)。其次是項(xiàng)目軟性環(huán)節(jié)亮點(diǎn)的展示。 宣傳主題：首先是對(duì)產(chǎn)品的宣傳。目的是讓客戶能更深刻的了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，讓客戶認(rèn)為本項(xiàng)目就是萬盛首屈一指的商業(yè)賣場(chǎng)，讓客戶認(rèn)同項(xiàng)目品質(zhì)。推廣策略： 新聞炒作：項(xiàng)目開盤前(即在大量投入形象廣告前)以大量的新聞炒作，軟文宣傳，作為項(xiàng)目闡述概念和客戶認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的開始。銷售目標(biāo)：項(xiàng)目在開盤后2個(gè)月內(nèi)完成銷售任務(wù)的30%40％（即3月——4月），此后，在接下來一個(gè)月里追加完成10％，到5月底的時(shí)候銷售目標(biāo)完成50%左右。媒體選擇：由于項(xiàng)目客戶積累期相對(duì)較短，因此如何在短時(shí)期內(nèi)盡可能擴(kuò)大項(xiàng)目受眾面成為重要環(huán)節(jié)，我司建議應(yīng)采用多種媒介組合的形式，如工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外路牌、DM宣傳單、海報(bào)廣告及項(xiàng)目展示推廣活動(dòng)等與項(xiàng)目形象相符的媒介形式，盡可能達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度的目的，為客戶積累打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（一）客戶積累期（2004年12月下旬——2005年2月中旬）對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的客戶積累期的時(shí)間跨度的選擇，我司是基于以下幾點(diǎn)考慮：一是項(xiàng)目的銷售策劃總案預(yù)計(jì)在12月中旬才能定案，積累期無法提前；二是項(xiàng)目可以在萬盛政府于12月底舉行的大型文藝會(huì)演及萬盛2月3日5日的房交會(huì)上做展示，配合一定的廣告推廣，可以達(dá)到一定的客戶積累效果。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣周期的劃分思路項(xiàng)目的總體推廣思路應(yīng)主要與項(xiàng)目工程進(jìn)度結(jié)合。第十部分 項(xiàng)目包裝及推廣執(zhí)行一、總體思路結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷主題，以及項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的總體思路和目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷周期進(jìn)行了階段劃分，并對(duì)各階段的目標(biāo)任務(wù)及相應(yīng)的營(yíng)銷作業(yè)計(jì)劃提出了綱要性的框架。在實(shí)現(xiàn)上述設(shè)想、萬盛區(qū)零售市場(chǎng)被初步攪動(dòng)的形勢(shì)下，順勢(shì)推出“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪”，使強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)與早期客戶引發(fā)的人際傳播相結(jié)合，使萬盛廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)迅速占領(lǐng)萬盛輿論制高點(diǎn)，形成街談巷議、人人皆知的局面。由于有全新的概念、知名商家的支撐，本項(xiàng)目在萬盛區(qū)及市民心目中一定極為看好，我們可順勢(shì)展開“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷推廣工作：在項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售階段，即可進(jìn)行規(guī)模小但權(quán)威性強(qiáng)的“吹風(fēng)式”宣傳，利用元旦節(jié)日這一大好時(shí)機(jī)，召集本土商家及相關(guān)專家召開見面會(huì)，在萬盛及重慶媒體積極宣傳，并積極積累項(xiàng)目投資客戶，當(dāng)客戶積累到一定數(shù)量時(shí)，可組織客戶到重慶主城區(qū)大型商場(chǎng)參觀，體會(huì)租金快速、提升物業(yè)大幅升值的現(xiàn)場(chǎng)感覺，并親身感受“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”未來入駐品牌的良好形象和市場(chǎng)威力。二、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行知名商家的進(jìn)駐，打造出了多個(gè)強(qiáng)勢(shì)的“經(jīng)營(yíng)品牌”，無疑為本項(xiàng)目打了市場(chǎng)“強(qiáng)心針”。諸如：我方在招商過程中，將以重慶本土百貨、超市、休閑娛樂商家為重點(diǎn)作為經(jīng)營(yíng)龍頭，保證在本項(xiàng)目招商區(qū)域?qū)?xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和特色提供基本保障。如此，對(duì)于“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目的工作內(nèi)容，可分為如下兩大板塊：經(jīng)營(yíng)資源的組織和招商實(shí)施、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行。積極培育本土化經(jīng)營(yíng)資源，提高他們的經(jīng)營(yíng)意識(shí)及經(jīng)營(yíng)能力，使之成為市場(chǎng)的基本經(jīng)營(yíng)元素。請(qǐng)進(jìn)來：充分發(fā)揮公司擁有商家資源的作用，與多個(gè)品牌市場(chǎng)聯(lián)合招商，成體系引進(jìn)品牌商家進(jìn)入。五、主要操作方式為保障本項(xiàng)目招商實(shí)施的順利完成和經(jīng)營(yíng)的成功，我們將本著“走出去、引進(jìn)來”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮公司的商家資源的同時(shí)，全面整合和吸納優(yōu)質(zhì)資源，集廣進(jìn)企業(yè)、公司之全力，將“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”打造萬盛第一市場(chǎng)品牌。以重慶本土知名百貨、超市商家為重點(diǎn)，并以之為經(jīng)營(yíng)龍頭，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和特色提供基本保障。全方位推廣：在客群細(xì)分后，制定出最有針對(duì)性和影響面最廣的促銷策略（媒體、推廣模式等），通過定向招商、政府招商、網(wǎng)絡(luò)推廣等多渠道營(yíng)銷策略展開。圍繞商場(chǎng)主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)要求的配套設(shè)施設(shè)備的配置等。招商手段：制作完善的招商資料，通過定向招商、招商洽談會(huì)及媒體推廣等，與商家直接聯(lián)絡(luò)。在商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃還沒有定案前，盡快敲定核心主力商家的意向性合同。同時(shí)，也起到對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)改進(jìn)等決定性作用，以及對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的促進(jìn)作用。—— 具有市場(chǎng)拓展能力的百貨、超市、休閑娛樂商家—— 經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信、實(shí)力雄厚的商家三、招商策略（一）一個(gè)核心：—— 以“休閑娛樂式購(gòu)物”模式定位為核心，對(duì)主力商家展開招商活動(dòng)要做旺“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”，核心主力商家是關(guān)鍵。第八部分 項(xiàng)目招商策略一、招商原則力爭(zhēng)做到“品牌化、系列化、檔次化”—— 知名品牌塑造市場(chǎng)形象—— 暢銷品牌培育市場(chǎng)商氣—— 大眾品牌吸引市場(chǎng)人氣二、招商對(duì)象—— 重慶本土知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為輔。在此，我們可將“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”模式比之為“借雞下蛋”，而將“自主經(jīng)營(yíng)”模式形象地比擬為“蓄水養(yǎng)魚”，而真正能夠滿足“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”機(jī)制的各項(xiàng)需求的，經(jīng)過我們匯同專家組多次研討，認(rèn)定：“由廣進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式較符合本案”，不論是從本項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)最大化的角度和開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量需求，還是考慮到廣進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展方面，抑或是對(duì)于廣進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略部署和品牌戰(zhàn)略方針的總體布局，“自主經(jīng)營(yíng)”模式的優(yōu)勢(shì)更為明顯，有著“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”模式不可比擬的后續(xù)動(dòng)力。對(duì)于“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分的銷售工作，也可按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的模式將其“劃整為零”，將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售。（二）自主經(jīng)營(yíng)：本處的“自主經(jīng)營(yíng)”，特指廣進(jìn)企業(yè)旗下廣進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司的獨(dú)家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，與上文述及的“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”從本質(zhì)上講有一定的差異：—— “統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”：是由各商家在租賃范圍內(nèi)“統(tǒng)一”，而“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”的管理權(quán)統(tǒng)一掌控在廣進(jìn)公司手中。業(yè)主的投資權(quán)益保障，將由廣進(jìn)公司負(fù)責(zé)承保，其給予各投資業(yè)主的投資收益率，也由經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)負(fù)責(zé)制定的投資回報(bào)收益（現(xiàn)假定首次收租3年，以后每年收租一次），以及代扣稅費(fèi)后的發(fā)放等。業(yè) 主——享有物業(yè)的投資回報(bào)收益和物業(yè)本身的升值利益。特別說明：管理者與各商家和投資業(yè)主之間的關(guān)系，不能概以簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系而論之，而是要將整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)融入具體的管理體系之中，是一種充分為經(jīng)營(yíng)服務(wù)的、互動(dòng)式的全新管理模式。216。 關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）部分：我們將“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”化整為零“分割”成較小面積的商鋪，與租約一并出售給廣大投資者，達(dá)到分散投資風(fēng)險(xiǎn)和快速收回開發(fā)資金的目的。 關(guān)于經(jīng)營(yíng)權(quán)部分：產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營(yíng)，將通過招租，將商鋪?zhàn)赓U給百貨商家、超市統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以保證鋪面興旺和樓盤增值。新天地”商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”類似）。廣進(jìn)企業(yè)作為本項(xiàng)目的開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)并使之最大化外，還需完成其多元化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的各項(xiàng)任務(wù)，故要求我們必須在本項(xiàng)目的整合營(yíng)銷推廣的過程中，還要打造“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”這兩個(gè)企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，使其通過本項(xiàng)目的運(yùn)作擁有強(qiáng)大的、具有區(qū)域輻射力的“廣進(jìn)”品牌，以成功提升廣進(jìn)企業(yè)形象。經(jīng)營(yíng)管理公司的另一大任務(wù)，即：負(fù)責(zé)制定“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的制定（公司提出建議），以及通過此標(biāo)準(zhǔn)核算出投資業(yè)主的回報(bào)率（目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資回報(bào)率大多在7%－9%之間，投資回收期最短在12年左右，最長(zhǎng)在18年以內(nèi)），而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報(bào)比率的大小，將直接影響本項(xiàng)目的銷售價(jià)格。如此，通過“廣進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司”的強(qiáng)力運(yùn)作和策略整合，對(duì)于“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。由此，廣進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司承擔(dān)了廣進(jìn)企業(yè)對(duì)“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”的所有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)益，那么就必須確保租金收益的穩(wěn)定、市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商家的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)及本項(xiàng)目“孵化器”作用的逐步展開。功能區(qū)的定向招商（建議）商場(chǎng)名稱規(guī)模主要經(jīng)營(yíng)類別重慶百貨項(xiàng)目12層百貨新世紀(jì)百貨、超市項(xiàng)目12層永輝商場(chǎng)項(xiàng)目12層重客隆項(xiàng)目12層…………………超市名稱規(guī)模主要經(jīng)營(yíng)類別山城超市負(fù)1層超市新世紀(jì)超市負(fù)1層…………………餐飲、茶吧、水吧、咖啡座名稱規(guī)模主要經(jīng)營(yíng)類別**音樂茶座34層茶水、點(diǎn)心、棋牌室、咖啡、酒水、KTV………**咖啡廳34層…………………經(jīng)營(yíng)管理模式● 基點(diǎn)一：經(jīng)營(yíng)管理公司廣進(jìn)企業(yè)組建“經(jīng)營(yíng)管理公司”的目的，首先是完善和形成“時(shí)尚孵化器”，其次就是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤(rùn)最大化，并完成“廣進(jìn)”品牌擴(kuò)張的任務(wù)。依照休閑娛樂式購(gòu)物模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”的原則，對(duì)“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目以“大商家”（重