【正文】 建議裕隆花園開展知識型社區(qū)服務(wù)，引進(jìn)世界最佳酒店實踐，將酒店服務(wù)與社區(qū)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，建立充滿愛心和歡樂的。（四）數(shù)字圖書館每一項技術(shù)成就的取得和應(yīng)用，都是建立在無數(shù)心血和汗水以及對圖書館事業(yè)的深刻理解基礎(chǔ)上的，它能夠給客戶提供良好的專業(yè)化服務(wù)。數(shù)字化圖書館項目建議引進(jìn)超星五大領(lǐng)先技術(shù)：讀書筆記、全文檢索、文本圖書、多媒體資源、數(shù)字化制作系統(tǒng)。博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復(fù)疲勞。損美性疾病的致病因素主要以風(fēng)、火、濕、毒、瘀、虛為主。針灸美容的原理：調(diào)和陰陽、扶正祛邪、疏通經(jīng)絡(luò)。針灸美容美體與其他美容方法相比具有如下特點：簡便易行，經(jīng)濟安全標(biāo)本兼治，療效可靠防治一體，強身保健唐代大醫(yī)學(xué)家孫思邈在《備急千斤要方》和《千斤翼方》中專門開辟“面藥”和“婦人面藥”之篇，集中刊載美容秘方。機理：均衡營養(yǎng)，調(diào)動體內(nèi)的自行反饋能力，使脂肪的吸收與消耗達(dá)到動態(tài)平衡，該減肥產(chǎn)品由純天然食品原料制成的全息胚分化促進(jìn)劑等組成。中醫(yī)美容室：在引進(jìn)人才的基礎(chǔ)上，從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務(wù)。大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當(dāng)也會損害健康。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預(yù)防具有重要作用，導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。個性化SPA參考湯泉高爾夫ＳＰＡ，針對不同客戶需求，采用個性化ＳＰＡ方案設(shè)計，分為深層海水、普通海水、淡水SPA區(qū)等等。球類運動：籃球、羽毛球場等設(shè)置在室外運動區(qū)，讓人們在自然環(huán)境中享受鍛煉身體，增強人的免疫力。裕隆花園社區(qū)健康養(yǎng)生園的小型水療中心獨具特色，集運動、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設(shè)施于一體的小型健康水療中心。.注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項目的配合，注重健康服務(wù)項目的獨創(chuàng)性。裕隆花園社區(qū)健康養(yǎng)生園的項目規(guī)劃項目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性，注重不同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。深圳在健康會所經(jīng)營方面已經(jīng)作出有益的探索，例如中航健身會進(jìn)行健身會所連鎖經(jīng)營，頗有成績。我們不僅提倡個人的成才，而且也培養(yǎng)團(tuán)隊成功。4.3.制定培訓(xùn)導(dǎo)師與研究導(dǎo)師。結(jié)合工作崗位，提倡按照工作需要進(jìn)行學(xué)習(xí)。讓員工滿意是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任，因為外部顧客的滿意是依靠內(nèi)部高效率和忠誠的員工提供的，企業(yè)有責(zé)任為員工提供滿意的服務(wù)，不斷根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?jié)M足員工物質(zhì)待遇、精神激勵與學(xué)習(xí)的需求。體驗健康快樂生活（二）生命加油站貼近自然因此，根據(jù)本項目客戶與策劃定位，建議本項目小區(qū)會所內(nèi)設(shè)立社區(qū)健康養(yǎng)生園，獨樹一幟。本地塊屬于人民北路虎門中心片區(qū)，周邊是農(nóng)民房屋與小型工廠，需要通過創(chuàng)新的策劃才能脫瑩而出。在1978年的全國科技大會，中國科學(xué)院院長郭沫若先生號召廣大科技者向科學(xué)進(jìn)軍，指出科學(xué)的春天來到了，要敢下五洋捉鱉，敢上九天攬月，不要把想象和靈感都讓詩人獨占了。靈感曾經(jīng)是詩人和文學(xué)家的專利，初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟損失。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘虎門區(qū)域文化的精華，達(dá)到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。（一）同時，該超市還兼營高質(zhì)量的糧油、水產(chǎn)、鮮肉、調(diào)味料等消費品七、特色健康運動型泛會所策劃筆者從1998年開始，根據(jù)王志綱工作室立項研究課題：健康產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接，形成中華健康養(yǎng)生園策劃課題。該“綠色超市”位于我鎮(zhèn)中心路１號，營業(yè)面積600平方米。東莞首家大型專營果菜綠色超市——深圳茂雄果菜超市虎門連鎖加盟店，已于３月２５日在虎門鎮(zhèn)閃亮登場。引進(jìn)知名店，由物業(yè)管理公司把控制好人口門欄，高標(biāo)準(zhǔn)實施招商管理，提升社區(qū)品質(zhì)，重點使提高居民滿意度。3．社區(qū)商業(yè)四房兩庭小戶型1303000=39萬元小戶型按照30%首成付款為9萬元—10萬元。價格：小戶型100平方米3000=30萬元詳細(xì)戶型比例見摘要。戶型構(gòu)思：鑒于裕隆花園價格中低檔，因此，我們在廣泛研究市場供應(yīng)的情況下，重點參考了競爭對手戶型比例，結(jié)合本項目實際定位。1．立面、屋頂詳見概念方案提示。園林中設(shè)置若干體育鍛煉設(shè)施，方便人們晨練等需要。建議根據(jù)景觀設(shè)計方案，在荔枝林不同坡度荔枝林間隙種植不同種類健康養(yǎng)生花卉。小區(qū)花壇景觀主花壇中間保留原來的荔枝樹，采用四色花卉，圍合的辦法。本小區(qū)概念設(shè)計不僅重視小區(qū)景觀，例如入口考慮設(shè)置馬的雕塑景觀，而且重視車庫景觀，采用花架式車庫模式。建筑外部采用樹墻遮擋外圍建筑，形成本小區(qū)良好景觀特征。山頂荔枝樹與植被根據(jù)概念設(shè)計方案，總建筑面積48612平方米，其中會所面積1000平方米，山上會所面積1000平方米左右，其中商業(yè)面積1000平方米，配電房200平方米。小區(qū)紅線外環(huán)山道路8米，發(fā)展商已經(jīng)支付費用，是小區(qū)機動車道路。六、建筑規(guī)劃提示詳見規(guī)劃概念方案圖紙與說明。3．品牌場：體驗營銷從設(shè)計改造、落實項目形象識別系統(tǒng)開始，通過廣告公司設(shè)計的導(dǎo)示系統(tǒng)構(gòu)成，因此，建議裕隆花園項目全面導(dǎo)入CIS.4．心理場：通過輕松愉快的氛圍、獎勵物與標(biāo)志物、體驗信息語言、強化的刺激和氛圍，引導(dǎo)周圍人群開放和接受我們的賣場理念，最后形成搶購的羊群效應(yīng)。體驗場效應(yīng)包括如下內(nèi)容1．空間場：通過體驗場，體驗價值從四面八方向客戶的感官沖擊。山上會所前期是項目售樓處，作為主要賣場，我們高度重視體驗環(huán)境的建立與維護(hù)。項目發(fā)售名稱建議計定為：荔林春曉、裕隆花園。會所的部分文化展示內(nèi)容將重視嶺南民間文化的收集與展示，豐富社區(qū)文化活動內(nèi)容。無人知是荔枝來。過華清宮杜牧長安回望繡成堆，日啖荔枝三百顆，不辭長作嶺南人。圖19本項目通過泛會所、嶺南文化展示、綠色裝修環(huán)境、景觀式游泳池、健康花卉種植等全方位展示裕隆花園的賣點，從主入口到山上會所售樓處建設(shè)重點體驗式路徑。本項目景觀理念：不僅注重水文化景觀，而且注重山景的保護(hù)，在規(guī)劃中注意生態(tài)平衡。由于項目位于半山生態(tài)環(huán)境比平地脆弱，因此，在景觀設(shè)計時候，要充分考慮生態(tài)系統(tǒng)的平衡，減少對原有環(huán)境的破壞，重點運用虎門鄉(xiāng)土植物，種植健康養(yǎng)生花卉與荔枝林結(jié)合，建立更合理的生態(tài)系統(tǒng)。裕隆花園位于荔枝林中，荔枝是嶺南的特色，蘇東坡等文人墨客均有贊美荔枝的詩篇，楊朔也有嶺南荔枝蜜的散文名篇。第二，戲劇化和互動的概念，成為裕隆花園營銷策劃的核心概念和指導(dǎo)方法。房地產(chǎn)營銷正在向體驗營銷方向發(fā)展，深圳萬科、中海等一流房地產(chǎn)企業(yè)開始廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷實踐，體驗營銷注重與客戶之間的互動，注重情感體驗，注重客戶產(chǎn)生第一印象的賣場體驗，因此我們在本項目策劃中以客戶體驗作為策劃基本出發(fā)點，圍繞客戶體驗對各個景觀要素與建筑要素，進(jìn)行合理布局，客戶進(jìn)行本小區(qū)到山上會所達(dá)到視覺體驗的高潮。隨著人們對思維科學(xué)的深入專研，人們對靈感思維的認(rèn)識發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學(xué)創(chuàng)造中，而且普遍存在科學(xué)實踐中，甚至以抽象思維為主的數(shù)學(xué)家研究抽象的數(shù)學(xué)也需要詩人的想象力和靈感。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項目博采歐美文化之所長。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。五、項目理念定位房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。深圳大部分委托代理公司銷售，物業(yè)管理委托知名企業(yè)管理。中介代理與物業(yè)管理也走過一條先重視項目品牌，后重視企業(yè)品牌的道路。以虎門最大房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，網(wǎng)站缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃。開始系統(tǒng)導(dǎo)入CIS系統(tǒng)，取得良好效果，例如萬科四季花城與金域藍(lán)灣均導(dǎo)入CIS發(fā)展商品牌營銷導(dǎo)示系統(tǒng)東莞日報、虎門報，虎門電視臺等例如深圳的香榭里花園請RTKL公司做規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計。2.說明兩點：1.由地產(chǎn)經(jīng)理人與知名策劃人員合作，理論與實踐互相結(jié)合，充分聽取策劃代理公司意見典型樓盤：深圳漾日灣畔建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計圳總體策劃門表7虎門與深圳住宅全程營銷調(diào)查對比開發(fā)模式在被調(diào)查者中，眾多虎門本地人以及在虎門安家外地工商戶對改善居住環(huán)境的愿望比較強烈，他們收入較高，非常重視住宅的舒適性，對于許多外來置業(yè)者，特別是中低收入者，他們更注重住宅的實用性，被調(diào)查者普遍重視小區(qū)環(huán)境，美的環(huán)境塑造美的心靈，人們在物質(zhì)生活改善以后，對環(huán)境提出較高要求是非常自然的愿望。由于豐泰華園等大型景觀小區(qū)的出現(xiàn)，高級白領(lǐng)等二次置業(yè)人群，對小區(qū)景觀環(huán)境。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買住宅時大家首先考慮的是房地產(chǎn)公司品牌、水景園林、綠化率、基礎(chǔ)配套設(shè)施和教育設(shè)施等，然后是價格和房型，可見房地產(chǎn)公司的品牌（綜合實力、誠信度、號召力）及居住環(huán)境對消費者作出購房決策時具有極其重要影響。但作為一個高尚園林式住宅區(qū)，這種選擇的差異性會縮小。在住房層高選擇方面，普遍鐘愛小高層住宅，主要集中在7—16層之間，而1—4層幾乎無人問津。在喜歡的戶型選擇上，小老板與高級白領(lǐng)階層主要集中在四室兩廳兩衛(wèi)與大三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型上，%、40%，外來人員在虎門安家主要選擇小戶型，以小三房兩廳和二室兩廳為主。因職業(yè)關(guān)系，所被調(diào)查對象的月收入相對較高，1500—3000元收入者占40%，3000—%。在被調(diào)查者中，以二人以上家庭為主，%，%，%。在從事職業(yè)方面，主要有私營老板（%）、職業(yè)經(jīng)理人（20%）、醫(yī)生（%）、工程師（%）、個體工商戶（%），從事這些職業(yè)的人一般收入較高，對住房要求也相應(yīng)較高，其反映的需求信息對本項目預(yù)定為高尚住宅的定位較有參考價值。部分復(fù)式大戶型，虎門本地人比較喜歡，他們的年收入30萬元以上，對小區(qū)環(huán)境與品味比較注重。中小老板，在虎門較多，與高級白領(lǐng)一樣非常注重子女教育。130200平方米購買人群置業(yè)特征1.市場回音之三：外銷客戶根據(jù)專業(yè)調(diào)查結(jié)果，歷年來虎門外銷樓盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，40－60萬元的總價水平屬于在虎門置業(yè)的香港、臺灣人最為中意的區(qū)間，他們在虎門安家主要是工作后休息用途，不會購買太大戶型，也不愿浪費過多時間用于裝修，購房的心理需求是省錢又要環(huán)境優(yōu)雅，注重居住情調(diào)。市場回音之二：大齡購房者這一群體的消費者具有以下特點：（1）40歲以上。（3）第一次置業(yè)，對面積需求不大，一般以100平方米左右二房或三房、小四房為主。購買110平方米—130平方米，4060萬元住房的群體特征：市場回音之一：年輕白領(lǐng)這一群體的消費者具有以下特點：（1）35歲以下，財富與精力處于上升時期，有較強的超前消費意識。3.2.虎門住宅客戶群體特征分析80110平方米小戶型購買群體特征1.預(yù)計2004年推出多層與小高層住宅面積供應(yīng)量1825萬平方米，其中小戶型供應(yīng)量60%，別墅供應(yīng)量在10萬平方米左右，別墅供應(yīng)基本為大戶型。12萬平方米3預(yù)計2004年開盤富民花園東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司3龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司3廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司22004年12月柏景豪庭72003年底蟠龍山莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司2豐泰官山碧水莊園東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司5東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司小高層面積開發(fā)單位2004年虎門住宅供應(yīng)面積預(yù)測能源華莊實際在銷售面積：一號樓18（＋＋＋＋＋）＝12051平方米二號樓16（＋*2＋*3＋＊2）＝14848平方米合計26899平方米。附錄說明，統(tǒng)計計算過程：豐泰華園華園區(qū)南向湖景小高層實際建筑面積：11（+++）=11860平方米11(+++)=11816平方米11(+)=5896平方米小計11860+11816+5896=已經(jīng)銷售出2%，待銷售面積為28981豐泰華園豐泰區(qū)小高層2003年待銷售面積＋＝＋＋＋＝＋=＋=＋2＋＋3＋9＝第九座2（＋）＋＋2＋9＋11=第十座2（＋）＋＋2＋11＋11=第十一座3（＋）＋12（＋＋）＝第十二座3＋12（＋）＋11＝第十三座665＋10＋3=小計：21190平方米因此豐泰2003年小高層供應(yīng)量為5萬平方米。6合計總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。2虎門廣場片區(qū)海富華庭龍泉房地產(chǎn)公司35能源華莊廣東黃河實業(yè)集團(tuán)有限公司3．5富民花園廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司35龍澤居4小高層實際銷售面積豐泰華園山莊別墅面積單位：萬平方米樓盤名稱在400平方米以上表5以別墅群為主。均價5080元是以遼闊視野的山景資源為主要賣點?；㈤T蟠龍山莊物業(yè)建造有限公司戶型龍泉房地產(chǎn)公司面積：：60大戶型：16（成品房），均價為3240元左右。東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司面積:197241平方米小戶型:40套大戶型:6套按照建筑面積計算最低價格為3000元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，均價3200元。建筑面積19萬多平方米,飛龍山莊由3棟高層和100座別墅組成,屬于鎮(zhèn)內(nèi)山景住宅。面積:95108平方米飛龍山莊面積:136181平方米中戶型:207套普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元戶型建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅售價面積：178186柏景豪庭面積：84126四房兩廳：122兩房兩廳：142建筑面積在3萬平方米左右,是依靠前面海濱為主要題材的高尚住宅。商鋪業(yè)主