【正文】 （如下圖） 。 在本地調(diào)查人群方面，我們比較重視女性意見，作為家庭主婦，他們有時(shí)間細(xì)心看樓，談?wù)摌潜P，他們在購樓方面占有半邊天的重要地位。另有公 司職員占 %，售貨員占 %。 裕隆花園問卷分析 為進(jìn)一步了解虎門城鎮(zhèn)居民的購房需求，獲取本項(xiàng)目有關(guān)的第一手市場信息，我們進(jìn)行了實(shí)地問卷調(diào)查，現(xiàn)就調(diào)查所獲得的相關(guān)信息資料分析說明如下： （一）、調(diào)查對象基本情況說明 被調(diào)查對象的年齡段集中在 20— 40歲之間，其中 20— 25 歲之間的占 50%， 25— 30歲之間的占 %， 30— 40歲者占 %，選擇這一年齡群體的主要原因是在目前或未來幾年內(nèi)購房的可能性較大， 20— 30歲之間的群體正處安家立業(yè)時(shí)期，是住房有強(qiáng)列的需求，是一個(gè)最為龐大的消費(fèi)群，但往往會(huì)受到經(jīng)濟(jì)條件的制約。 130200平方米購買人群置業(yè)特征 1. 高級(jí)白領(lǐng) 2. 中小老板，在虎門較多，與高級(jí)白領(lǐng)一樣非常注重子女教育。 市場回音之三：外銷客戶 根據(jù)專業(yè)調(diào)查結(jié)果，歷年來虎門外銷樓盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 40－ 60萬元的總價(jià)水平屬于在虎門置業(yè)的香港、臺(tái)灣人最為中意的區(qū)間，他們在虎門安家主要是工作后休息用途，不會(huì)購買太大戶型，也不愿浪費(fèi)過多時(shí)間用于裝修，購房的心理需求是省錢又要環(huán)境優(yōu)雅，注重居住情調(diào)。 市場回音之二：大齡購房者 這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)： （ 1） 40歲以上。 （ 3）第一次置業(yè)，對面積需求不大，一般以 100 平方米左右二房或三房、小四房為主。 購買 110平方米 — 130 平方米， 4060 萬元住房的群體特征： 市場回音 之一：年輕白領(lǐng) 這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)： （ 1） 35歲以下，財(cái)富與精力處于上升時(shí)期，有較強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)。 2. 單身高級(jí)白領(lǐng)，喜歡選擇 60平方米公寓型住宅，喜歡擁有完善的社區(qū)服務(wù)。 豐泰裕田花園高層住宅約 2,000 戶，開發(fā)面積預(yù)測為 140平方米， 28萬平方米，估計(jì)首期開發(fā)面積 35 萬平方米。 表 6 2020 年虎門住宅供應(yīng)面積預(yù)測 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層面積 入伙時(shí)間 豐泰華園山莊二期及部分一期高層 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 2 5 2020 年 12月前 豐泰裕田花園 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 豐泰官山碧水莊園 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 2 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 1 2020 年底 蟠龍山莊 蟠龍山莊公司 7 1 2020 年 12月 柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 2 2020年 8 月入伙 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 1 3 2020 年底部分入伙 龍 泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司 總面積 6 萬平方米 3 預(yù)計(jì) 2020年 10月開盤 燁隆中國 中聯(lián)大廈 東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司 4 預(yù)計(jì) 2020年開盤 富民花園 東莞太平房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 合計(jì) 12萬平方米 25萬平方米 由于虎門鎮(zhèn)缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料，東莞統(tǒng)計(jì)資料又沒有專門統(tǒng)計(jì)虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資料，因此，我們的預(yù)測以實(shí)際調(diào)查和專業(yè)訪談分析為主，預(yù)測結(jié)果不可避免存在微小誤差。 龍澤居 B 區(qū)供應(yīng)實(shí)際面積 21（ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 76＋＋ ） =25991 平方米 飛龍山莊怡和園 1 號(hào)樓 A 座實(shí)際銷售面積： 4（ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ） ＋ 6（ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ） ++++++= ++= B 座實(shí)際銷售面積與之基本相同，因此目前實(shí)際銷售面積為 萬平方米。 6 合計(jì) 28． 2 由于到 2020 年底還有半年，因此實(shí)際銷售量 2128萬平方米均屬于正常數(shù)據(jù)，從各家開發(fā)商的實(shí)際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實(shí)際銷售面積一般在 萬平方米之間 ,這對于裕隆花園項(xiàng)目開發(fā)的階段性劃分具有啟示。 售價(jià) 均價(jià) 5080元 花園部分 3600元 整體結(jié)構(gòu) 以別墅群為主，一期的建筑面積為 萬平方米。 戶型 大戶型為 180平方米 蟠龍山莊 虎門蟠龍山莊物業(yè)建造有限公司 總占地面積為 26萬平方米，建造工作分為三期進(jìn)行，一期建筑面積為 萬平方米，全部為別墅單位。（成品房），均價(jià)為 3240 元左右。 售價(jià) 按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 3000 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754 元 /平方米，均價(jià) 3200元。 戶型 兩房兩廳： 142 面積： 7586 三房兩廳： 260 面積： 84126 四房兩廳： 122 面積： 124145 五房兩廳： 32 面積： 178186 燁隆中國 柏景豪庭 廣東黃 河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 建筑面積 9 萬平方米 ,是由 4 棟 29— 31 層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅 售價(jià) 起價(jià)為 3000 元，最高價(jià)格 4127 元，是虎門市區(qū)高層最高價(jià)格。湖景別墅售價(jià) 6500 元。 虎門市區(qū)景觀資源比較缺乏，突出體現(xiàn)在虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺。從長遠(yuǎn)眼光來看，由于國家五年內(nèi)不再批 準(zhǔn)別墅項(xiàng)目，別墅市場總體看好，市場消化需要一定時(shí)間。 虎門住宅市場過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項(xiàng)目。 四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)研與統(tǒng)計(jì)分析 虎門住宅市場特點(diǎn) 虎門人均居住面積為 4050平方米，且房屋檔次除了別墅就是樓房，也有相當(dāng)數(shù)量本地人居燁隆中國 住在市區(qū)普通成套住宅，住房成套率達(dá)到 95%， 相當(dāng)部分家庭已經(jīng)達(dá)到小康水平，因此，本地人購買高檔住宅大部分是二次置業(yè)，置業(yè)目的是追求安全舒適的高品味生活，提高生活質(zhì)量。 海珠大廈在虎門地區(qū)首創(chuàng)讓業(yè)主參與建筑布局討論，說明已經(jīng)開始注意客戶營銷理論的導(dǎo)入。 海富華庭注意健康理念應(yīng)用，引入健康直飲水系統(tǒng)。 該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金 2020 元，物業(yè)管理費(fèi)， 元 /平方米。該項(xiàng)目總建筑面積 7 萬平方米，目前銷售已經(jīng)達(dá)到 80%以上，預(yù)計(jì) 2020 年 9 月入伙。 該項(xiàng)目配有客戶專車，每 15分鐘一趟，吸引很多中低收入白領(lǐng)前來置業(yè)，同時(shí)充分考慮在香港經(jīng)商的香港人士對小戶型的需求特點(diǎn)。 （十）富民花園 富民花園是東莞市太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞市建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 、虎門鎮(zhèn)南山管理區(qū)合作開發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)六期，早期開發(fā)的別墅售價(jià)僅 2020 元 /平方米，該項(xiàng)目具有較好的山景與大型會(huì)所配套，是虎門郊區(qū)大盤。 圖 16 蟠龍山莊效果圖 該項(xiàng)目列入 2020 年虎門 23項(xiàng)開工建設(shè)項(xiàng)目。 （九）蟠龍山莊 蟠龍山莊位于虎門鎮(zhèn)太沙路東風(fēng)村，與虎門廣場距離位于 1公里，位于市區(qū)邊緣交叉地帶。這里生態(tài)天然，山水緊緊依傍，四季林木常青，舒泰柔軟而春意盎然。小區(qū)以體育運(yùn)動(dòng)為主題，配備 20個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場及多種康樂設(shè)施，發(fā)展成為東莞旅游度假中心。大廈位于虎門城區(qū)標(biāo)志燁隆中國 性的雙向八車道的虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相 望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運(yùn)站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)的理想之選。整幢大廈按歐陸風(fēng)格設(shè)計(jì)，顯得時(shí)尚高雅，別具一格。 大廈實(shí)施 24小 時(shí)封閉式智能化管理，并提供全方位家居生活服務(wù)，讓您盡情享受人生。樓前是 4,600平方米多功能活動(dòng)廣場；大廈內(nèi)部布局完美，配套完善，不但建有大型停車場，架空層還建有游泳池，設(shè)有 2,870平方米供娛樂和健身的會(huì)所，以及大型平臺(tái)花園，綠化面積達(dá) 3,700 平方米。臨窗眺望，環(huán)擁四面山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。 能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面 ，是虎門中心片區(qū)重要的高層項(xiàng)目。套內(nèi)面積起價(jià) 3400,最高 3980 元，平均價(jià)格 3650 元左右。 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目在虎門地產(chǎn)占有重要位置，發(fā)展商由黃河時(shí)裝城等知名項(xiàng)目作為依托，該項(xiàng)目是我們開發(fā)現(xiàn)代豪庭的主要對手，同時(shí)與花果山裕隆花園項(xiàng)目也存在競爭關(guān)系。 普通戶型例如三室兩廳平均價(jià)格為 3250 元，高檔戶型平均價(jià)格為 3500 元 物業(yè)管理 該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi)，每平方米為 2 元，大戶型每月 200平方米住宅為 400元物業(yè)管理費(fèi) 用，物業(yè)管理基金收取每戶 2020 元，這在虎門都是最高收費(fèi)。 (4). 建筑實(shí)用率 %. 戶型比例 表 3 柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計(jì)算） 名 稱 面積平方米 每套售價(jià)（萬元） 套 數(shù) 比 例 兩房兩廳一 (二 )衛(wèi) 38— 43 46 % 小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺(tái) 3946 46 % 大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺(tái) 4350 46 % 四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺(tái) 4854 69 % 4653 23 % 四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺(tái) 6170 46 % 五房二廳三衛(wèi)一廚二 陽臺(tái) 4856 23 % 6373 23 % 7384 46 % 合計(jì) 368套 銷售情況 五月一日開盤剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門高層住宅的風(fēng)向標(biāo)。 (2). 立面與屋頂設(shè)計(jì)風(fēng)格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應(yīng)，整個(gè)建筑很有氣勢。 圖 12 柏景豪庭立面效果圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) (1). 裙樓設(shè)計(jì)為大型商場，華潤超市入住。 整體規(guī)模 建筑面積 9 萬平方米 ,是由 4 棟 29— 31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。 （四）柏景豪庭調(diào)研報(bào)告 柏景豪庭是廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)的重 點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目定位為大胸懷高視界，強(qiáng)調(diào)其作為虎門住宅第一高層的地位。 (4) 虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 (3) 文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個(gè)龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點(diǎn)仙居的的感覺。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。 綜合評(píng)價(jià) (1) 項(xiàng)目開發(fā)銷售的做法是典型的 分期開發(fā)漸進(jìn)式銷售方式，銷售價(jià)格是低開高走；營銷隊(duì)伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓(xùn)練。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰茫虼嗽谧≌O(shè)計(jì)方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個(gè)性化需求。三期一棟正在施工建設(shè)之中； 客戶及置業(yè)需求特征： 101108 米三室小戶型購買對象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時(shí)裝城等工商戶，外地人購房比例為 50%以上。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 2543元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754 元 /平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價(jià)在 6萬元左右，每平方米相差 165 元左右。 銷售情況 銷售價(jià)格：小高層的房屋均價(jià)為 3800 元 /平米左右 (套內(nèi)面積 )。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意 (2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人