【正文】 注：費(fèi)用預(yù)算不含廣告公司的設(shè)計(jì)費(fèi)。3）宣傳品細(xì)目及預(yù)算本項(xiàng)目除樓書外，還需“新人類專刊”，準(zhǔn)備相關(guān)的資料VCD，制作30秒的電視廣告。展示會(huì)所可以按照交付使用的標(biāo)準(zhǔn)裝修，也不計(jì)入銷售包裝成本。2）樣板房、看樓通道及會(huì)所展示空間根據(jù)常規(guī)銷售經(jīng)驗(yàn)，樣板房可以銷售，其裝修費(fèi)用可作為房款附加。銷售中心是地盤包裝的重要組成部分，這里列舉的項(xiàng)目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。合計(jì)160400元/米內(nèi)街450平方米250門前廣場（含綠化、小品等）600平方米120元/平方米人行道整改19棵800元/棵行道樹修剪2500平方米18條幅150面250元/組掛旗4個(gè)2500元/個(gè)導(dǎo)示牌200平方米280元/平方米小計(jì)（萬元）圍墻及圍板數(shù)量單價(jià)（元）1）地盤包裝地盤包裝表（一）費(fèi)用 項(xiàng)目所占比重輕，就本項(xiàng)目而言，約80萬元即可。日期：2001年6月1日—9月30日主題：新人類主題商場廣告安排及媒體選擇：視上二個(gè)階段的統(tǒng)計(jì)情況再作安排。67．2，港幣40萬元。合計(jì)免費(fèi)自助酒吧免費(fèi)自助網(wǎng)吧22業(yè)主交流會(huì)100030新人類禮品14個(gè)展位36展銷會(huì)60不含制作費(fèi)小計(jì)（萬元）電視廣告次數(shù)說明單價(jià)（萬元）40電視廣告及座談會(huì)等活動(dòng)預(yù)算表（三）費(fèi)用 項(xiàng)目合計(jì)4每次2個(gè)車232看樓團(tuán)4內(nèi)頁半版彩色8小計(jì)（萬港幣）東方報(bào)次數(shù)說明單價(jià)（萬港幣）香港報(bào)紙廣告及看樓團(tuán)預(yù)算表（二）費(fèi)用 項(xiàng)目合計(jì)網(wǎng)站5投資導(dǎo)報(bào)6南方都市報(bào)6證券時(shí)報(bào)121/2版彩色商報(bào)12全版、半版彩色特報(bào)小計(jì)次數(shù)版面大小均價(jià)（萬元）費(fèi)用預(yù)算深圳報(bào)紙廣告預(yù)算表（一）費(fèi)用 項(xiàng)目② 第二階段：公開發(fā)售期（塔樓強(qiáng)銷期）時(shí)間：2001年3月1日——2001年6月1日主題：以樓盤售賣（形象廣告）為主，兼顧新人類概念的繼續(xù)推廣（軟文炒作）；住宅部分；媒體選擇：（周均1次）（周均1次）（2周1次）（共4次）（共60天每天30秒）、綜合類等網(wǎng)站作廣告。廣告的階段安排及預(yù)算①第一階段：概念炒作期（推廣期）時(shí)間：2001年1月26日——2001年2月25日主題：新人類的特征及品牌介紹。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有特質(zhì)性和獨(dú)有性，在市場接受后，相對在廣告上不需要大的投入量。旨通過“循序漸進(jìn)策略”媒體炒作、各種活動(dòng)營銷，使更多的人了解新人類具有巨大的消費(fèi)力，從而為項(xiàng)目的商場部分的銷售作好鋪墊。商場部分的推廣由于客戶群相對集中，投資客更相信現(xiàn)場感覺，因此商場部分推廣重點(diǎn)放在現(xiàn)場包裝及展示地塊的發(fā)展前景。2）車體廣告——11216路等，力爭覆蓋盡可能完整的區(qū)域。（公開發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷期）本階段是樹立項(xiàng)目形象、實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵階段。2）公交站牌廣告——華強(qiáng)北路，深南大道上海賓館段。（內(nèi)部認(rèn)購期）為了節(jié)約成本，本階段的銷售渠道相對單一，主要以現(xiàn)場包裝為主?！虉鰪?qiáng)銷期1）現(xiàn)場包裝◆形象墻——主要圍繞新人類主題展開。另一冊主要以介紹新人類的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類的生活品牌、知名店家的地址及主要娛樂場所的地址等，使之成為新人類朋友生活指南。2）形象包裝◆商場樓書——商場部分兩冊，一冊主要圍繞投資回報(bào)展開，具體內(nèi)容包括片區(qū)商業(yè)前景分析與展望、新人類主題商場的前景展望、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營公司的總體運(yùn)作、商場的平面布局圖及案例分析等?？梢哉故拘氯祟惖钠放啤⑸罘绞?、人物形象等。建議尺寸300X300?！魳影宸俊T前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅?？礃峭ǖ溃骸粲^光電梯——裝修完畢，并且作為看樓電梯（200020前）◆消防樓梯——指從架空層到6層兩個(gè)塔樓的樓梯?！艏芸諏蛹皶?huì)所——架空層環(huán)境設(shè)計(jì)需要全部施工完畢，包括會(huì)所的各功能房的裝修及環(huán)境部分的施工。造型簡潔的工業(yè)家具設(shè)計(jì)，也是體現(xiàn)商住概念的有效方式。連通空中花園的單位，采用落地大玻璃門或窗，營造出一方都市的靜園。公寓部分樣板房的設(shè)計(jì)可以參考這種形式，強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，家私造型簡潔現(xiàn)代。（風(fēng)格見附圖二）售樓處的設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感、時(shí)代感，塑膠材質(zhì)的POP是一種可考慮的形式?！魳影宸俊O(shè)在6樓，公寓部分BBBBBB8戶型樣板房各一套，住宅部分2套?！羯虉霾糠值膯螐垺A強(qiáng)北商業(yè)的發(fā)展預(yù)測及新人類主題介紹。2）形象包裝◆塔樓樓書——強(qiáng)調(diào)華強(qiáng)北無以能比的區(qū)位優(yōu)勢和由此帶來事業(yè)和工作的便捷和從容。掛旗要跳躍、醒目?！?中航路人行道的整改及行道樹修剪——人行道和門前廣場統(tǒng)一地面鋪裝。形式：噴繪。（2001年1月20日前）◆ 形象墻——完成圖示部分形象墻的施工。而塔樓由于前一階段的推廣，也可以保持正常銷售速度。2）公開發(fā)售期及塔樓強(qiáng)銷期（20012001）目的：抓住銷售旺季，全力突圍塔樓部分，爭取實(shí)現(xiàn)銷售達(dá)5成以上，保證資金盡快回籠。綜合元旦、春節(jié)等假日因素的影響，我們建議項(xiàng)目正式開盤日期是：2001年2月28日?？紤]到項(xiàng)目的現(xiàn)場不能到位，因此，建議參加本次交易會(huì)，但只作為發(fā)布消息，不進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。借會(huì)入市，可以節(jié)省廣告成本，也更易引起市場的關(guān)注。綜合以上因素，本項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間定在2001年1月26（年初2）日。4）客戶的購房心態(tài)深圳房地產(chǎn)市場在完成了由賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)移后，客戶的選擇面相對較廣，在購房時(shí)考慮和比較的因素也越來越多，其中，項(xiàng)目的工程進(jìn)度是他們考慮的重要因素之一。本盤的正式銷售時(shí)間應(yīng)該在2001年1月2025日 (未考慮預(yù)售許可證的因素)。2)項(xiàng)目的工程進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目施工單位江蘇一建六處提供的“中昊源項(xiàng)目工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”及實(shí)際施工進(jìn)度，完成轉(zhuǎn)換層施工的時(shí)間為2000年11月下旬，完成前廣場的回填土的時(shí)間在12月5日。一般在銷售的黃金時(shí)段推出的樓盤，具有更易快速聚集人氣，在第一階段達(dá)到較高的銷售率的效果?！?廣告宣傳及銷售推廣 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下四個(gè)方面的因素：1)深圳房地產(chǎn)銷售的周期規(guī)律根據(jù)歷年的銷售統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)市場的銷售呈現(xiàn)明顯的周期性。根據(jù)應(yīng)對策略，其推廣方案主要由以下部分組成：◆ 形象包裝及賣點(diǎn)組織◆ 現(xiàn)場包裝：根據(jù)不同的銷售階段，結(jié)合工程的進(jìn)度，調(diào)整包裝形式和內(nèi)容。宣傳和造勢都必須緊緊圍繞以上兩點(diǎn)。總體來看，項(xiàng)目地塊的商業(yè)條件相對較差。華強(qiáng)北的繁華被華強(qiáng)電子商場完全隔斷。本項(xiàng)目的地理位置從商業(yè)的角度來看，屬前瞻性較好，但現(xiàn)狀較尷尬的一類?！?四面臨街，且3面與其它商場相鄰?！?屬地鐵沿線物業(yè)。特別是對遠(yuǎn)期樓花的銷售更是至關(guān)重要。（除特殊說明外，以上都以使用面積計(jì)）商業(yè)物業(yè)管理公司水平直接影響到商場的經(jīng)營，也直接影響項(xiàng)目的銷售。216。2層的四周布置獨(dú)立鋪，鋪位使用面積20平方米左右。敞鋪的面積控制在12—15平方米。216。216。216。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，盡可能保持商場的檔次。在公共空間內(nèi)通過電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的器具，營造現(xiàn)代、時(shí)尚、舒適、前衛(wèi)的購物空間。4層：吧類。2層：裝飾品類、圖書類、服裝類等。在考慮業(yè)態(tài)的具體分布樓層時(shí)，必須結(jié)合其需要的鋪位形式、對面積的需求大小、資金承受力及利潤率等綜合考慮。要想包括所有的業(yè)態(tài)是不太現(xiàn)實(shí)。2樓商場業(yè)態(tài)范圍可以包括：從電腦、電視、手機(jī)等電子類，首飾、頭飾、飾品、化妝品等裝飾類、服裝（含休閑、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)等）類、鞋帽類、箱包類、圖書音響及視聽唱片類、食品類，到家私類、娛樂玩具類及各種吧類等。因此，2樓商場定位為為新新人類和新銳人類服務(wù)的主題商場。吧在早期，也特別分散，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為成行成市了，如：南園路臺(tái)灣花園旁一棟舊樓就聚集了“本色吧”等5家。而為各種人群，如：女人、男人、兒童、新新人類等服務(wù)的一站式購物商場的快速發(fā)展也就成了需求的必然。如：女人世界等。業(yè)態(tài)及品種主題受制于消費(fèi)時(shí)期的變化，如：家居城，在區(qū)域住宅需求量增長期，其需求也旺盛，反之，則難以生存。并且，勢頭之猛，讓人側(cè)目。現(xiàn)在的商家都開始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上，從圖書出版社、電影娛樂、電子通訊、汽車房產(chǎn)，到一貫保持中庸的聯(lián)想電腦、TCL電腦、西門子手機(jī)，也打出時(shí)尚牌，滿足他們的需要。b. 在人流逛街的疲憊尺度，如：50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。其裝修檔次也屬于中低檔，但它的成功之處在于兩個(gè)方面：客戶定位明確，名稱與客戶聯(lián)系性強(qiáng)。1999年開業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。它是與地鐵站相連的地下商場，建筑面積約7000平方米。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場差異性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看漲。他們的職業(yè)要求、他們的價(jià)值觀念都需要他們另類、創(chuàng)新。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。其實(shí)，在深圳也只有東門的西華宮、南國影院等幾處有為他們服務(wù)的專門店。如果說2層商場的銷售無需主題也可以進(jìn)行，4樓商場的銷售或招租，確定主題就成了必然。求異，才有取勝的可能。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場到萬佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場，區(qū)內(nèi)大大小小40余家商場星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購物必到之處。