【正文】 可以看出，對于居民購房，我國政府已經(jīng) 從購房準(zhǔn)入門檻、交易、按揭等環(huán)節(jié)出臺了一系列利好的政策，為市場培育寬松、積極、優(yōu)越的購房消費(fèi)環(huán)境，旨在改變樓市低迷及觀望預(yù)期，增強(qiáng)消費(fèi)者按揭購房的意愿，刺激各城市住房需求。 房地產(chǎn)金融與稅收環(huán)境 隨著住房交易稅費(fèi)、央行貸款利率、普通住房按揭比例等全面下調(diào)，目前我國房地產(chǎn)市場已基本形成寬 松、積極、優(yōu)越的購房消費(fèi)環(huán)境。 隨著全球金融危機(jī)的深度蔓延，及當(dāng)前美國、歐盟等區(qū)域經(jīng)濟(jì)的下滑，將繼續(xù)對我國出口貿(mào)易形成直面沖擊，影響國內(nèi)出口外向型制造業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，我國外需將進(jìn)一步受損，而消費(fèi)內(nèi)需又長期習(xí)慣性動能不足，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成不穩(wěn)定的增長預(yù)期。其中降幅最大的是杭州，從 2020 年的 下降到 ，下降了 59%；而北京從 降到 ，上海從 下降到 ,分別下降了 47%和 35%。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2020 年中國主要城市銷供比全線下降，均呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢。其中北京、上海、深圳成交量分別為 896 萬平方米、 1555 萬平方米和 405 萬平方米 ,同比分別下降了 41%、 42%和 16%。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2020 年中國主要城市交易量大幅下滑，同比平均下降 %。 111 月全國商品房銷售均價為 3919 元 /平方米，同比下降 %。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 受供求關(guān)系影響，全國商品房銷售價格五年來首次出現(xiàn)回落。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 全國商品房竣工面積慣性增長，銷售面積大幅下滑，市場明顯供過于求。 2020 年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。進(jìn)入 2020 年下半年，在世界金融危機(jī)的影響下，中國房地產(chǎn)市場所依托的宏觀經(jīng)濟(jì)增長急劇下挫，企業(yè)盈利能力降低，居民收入預(yù)期悲觀，消費(fèi)趨于謹(jǐn)慎，住房消費(fèi)意愿創(chuàng)歷史新 低。 整體上來看，二手房確實(shí)存在諸多利好因素，尤其是在當(dāng)前新房以期房為主，在住房交房、驗(yàn)房的過程中存在較多的分歧和住房質(zhì)量問 題，讓購房者深為憂慮；另外目前新房大多集中于城市主城區(qū)以外，生活配套和便利度均相對不足，而且部分購房者難以改變外遷的傳統(tǒng)居住觀念，因此二手房將是消費(fèi)者購房選擇的新趨勢。二手房則能滿足婚房、拆遷需求的這種要求，不需要經(jīng)過漫長的期房等待，完全可以滿足該購房群體快速入住。如北京三環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的住宅用地極其稀少，目前在售的項(xiàng)目也寥寥無幾，購房者選擇的余地不大，而且這些為數(shù)不多的在售項(xiàng)目價格也相對偏高，與普通購房者的購買力相差甚遠(yuǎn)，從全國購房者調(diào)查來看，看中二手房價格便宜的占 %；另外在城市主城區(qū)內(nèi)二手房則比較充足，可供購房者選擇的樓盤偏多，而且這些二手房生 活配套、環(huán)境成熟，更適合居住，從全國購房者調(diào)查來看，偏好于二手房配套成熟的購房者占到 %。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 首先，隨著各城市化的深度發(fā)展，城市主城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的住宅用地日漸稀缺，尤其目前在售的項(xiàng)目甚為稀少，而未來將建的住房項(xiàng)目更加稀缺，但是二手房卻相對非常成熟，位置較好。與期房相比，不少購房者表明二手房存在越來越多期房無法比擬的賣點(diǎn)。因此從未來住房消費(fèi)形勢來看，購房者將更加關(guān)注住房價格。因此住房價格因素將是關(guān) 注的重點(diǎn)因素之一。 同時，對 2020 年有購房計(jì)劃的居民調(diào)查結(jié)果表明，購房者的年齡結(jié)構(gòu)比重將進(jìn)一步下移， 2535 歲客戶所占比例將超過 70%，較 2020 年的 %有明顯的提高。 將進(jìn)一步趨于年輕化 在購房環(huán)境的進(jìn)一步寬松和購房門檻的降低背景下，以首次購房為特點(diǎn)的年輕人群比例預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提高。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)整理，從多個購房需求角度得出結(jié)論，其中首次購房占到 %。從后期來看，居住的剛性需求占比將趨于增長，其中首次購房的結(jié)構(gòu)比重也將進(jìn)一步增長。從剛性購房群體來看，主要由于結(jié)婚、拆遷等剛性因素，大部分首次購房。 2020 年中國住房消費(fèi)趨勢 受整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響， 2020 年住房觀望氣氛難以緩解，甚至存在加大的可能，居民普遍存在房價下滑的心理預(yù)期，同時，當(dāng)前資本市場正處于低位振動，具有一定的閑置資金吸引力，在這種情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場投資性需求比例將會進(jìn)一步下降，相應(yīng)地以自住為 目的的購房比例將有所提高。 2020 年一些樓盤 開始采取曲線降價或明降的營銷策略，深受廣大投資置業(yè)者的關(guān)注。特別是在 一些城市更為明顯，如重慶十大暢銷樓盤中，龍湖開發(fā)的樓盤占據(jù) 4 個，房地產(chǎn)品牌的全國化和地方化特色明顯。一方面原因是，在當(dāng)前市場低迷的情況，品牌開發(fā)商更能增強(qiáng)居民的購房信心，另一方面，品牌開發(fā)商大都能夠順應(yīng)購房置業(yè)潮流和消費(fèi)趨勢，及時調(diào)整營銷策略，以滿足購房者需求。 白領(lǐng)階層是購房的主力群體，主要滿足基本居住需求，更加看重性價比 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 調(diào)查顯示，從暢銷樓盤購房者的職業(yè)分布來看，主要以公司普通員工和中層管理人員為主，分別占到 %、 %，他們基本上代表社會白領(lǐng)階層，而且大多是首次購房，滿足基本居住需求，相對支付能力有限，購房比較理性，對性價比要求較高。 受整體市場環(huán)境和價格下降預(yù)期的影響，價格能否在購房者的預(yù)期之內(nèi)，將決定著購房者是否入市。 年輕購房群體所占比重明顯上升，具有支付能力強(qiáng)、品質(zhì)要求高的特點(diǎn) 數(shù)據(jù)來源：中國 指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 調(diào)查顯