【正文】 同時購房。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。 對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。 查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為 ?? 7．必須學(xué)會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后 的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。 6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收暌桓隹突Ф ?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加， 2020 年比 2020 年該數(shù)量翻了一倍還多。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更 改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第 2款項中的違約責任。 本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 3．必須標明付款過戶時間 在實際 操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。 四、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司 的印章。 三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立 與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時機地亮給上 家。 最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。在此時議價，將對下家殺價非常有利。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追 擊，咬住價格不放松。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。 三、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任，買方交付定金。如果購買的是這樣的房 屋，就有可能出現(xiàn)問題。（過戶前會到國土部門查檔） 最后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。包括： 房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式； 檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本； 登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期； 成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品； 其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。 （其實沒有那么麻煩，有房地產(chǎn)證及有效身份證即可） 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。 二手房產(chǎn)權(quán)確定方式 本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。 不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因為他們是最了解該小區(qū)基本狀況 的人，有時甚至比業(yè)主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。如果有，表示有可能漏水?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。如果房子沒有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了 ，二是可能賣了很久都沒賣出去。 不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。 不看窗簾看窗外 要注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。因此，必須要注意做工 問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，這些地方往往容易被忽視。而墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。比較理想的格局是，打開大門 先進入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 能得到最確切的信息。一般情況下，在確定購房前，大家都會實地勘查一番，以免因為買下有缺陷的住房而遺憾?？煽恐薪閼?yīng)該提供有效的營業(yè)執(zhí)照執(zhí)業(yè)和經(jīng)紀人姓名、證號和照片，明確經(jīng)紀組織的經(jīng)營范圍。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。水、電、煤費用如何收?。ㄉ钲趨^(qū)域的小區(qū)收費標準基本相同的）；電梯的品牌、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣 ；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費用以及水、電、煤費用。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管 線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。最保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。包括建筑面積和使用面積。通過反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。根據(jù)自己的資金，決定可能購買何種區(qū)位、多大面積的住房。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營工商業(yè)者提供單位近期營業(yè)稅、所得稅及財務(wù)會計報表；銀行存單、 有價證券以及經(jīng)常性匯款來源證明等） 11： 如以上資產(chǎn)屬申請人家庭成員所有，需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款承諾書 1 份 12： 已存滿規(guī)定期限的住房儲蓄存單和（或）存折 1 份（申請住房儲蓄個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不必） 13： 企業(yè)允許借款申請辦理企業(yè)住房基金個人住房 本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 深圳 二手房 的交易流程 選購二手房要考慮那些要素： 向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化等最新的信息。 二手房貸款所需資料 1： 申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各 1 份。 現(xiàn)金等價物 =銀行存款 +國庫券 +債券 +股票 +基金 第二步：算資金周轉(zhuǎn) 還款是持續(xù)比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉(zhuǎn) 資金周轉(zhuǎn)留存 =平均月開支 3~5 第三步：計算籌款能力 籌款能力 =現(xiàn)金等價物 資金周轉(zhuǎn)留存 +其他突進的籌款（如典當、親友資助） 第四步：計算月收入 月收入 =工資收入 +其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準備賣出籌資金，則此收益不能計算入內(nèi)） 第五步：每月合理還款能力 合理還款能力 =月收入 40％ ~50％ 第六步：估算銀行可借款額 根據(jù)自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計算可得 第七步：估算最大房款 最大房款 =籌款能力（首付款） +銀行可借款額 +公積金可貸金額 其中籌款能力 / 最 大房款 ； 20％ ~30％ 20％為購新房， 30％為二手房 申請購房組合貸款應(yīng)注意以下幾點 1：所購住房應(yīng)該符合申請銀行的個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的購房貸款范本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 圍； 2：在具備申請個人住房公積金貸款的資格的同時，還應(yīng)具備個人住房商業(yè)性貸款的條件； 3：申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為 30 萬元。 五、買方交付首期房款或定金。 3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風險責任； 違約責任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？ 房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠 很好地履行合同是至關(guān)重要的） 1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。 看 房款的金額是否寫清楚？ 本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。 購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出 租的房地產(chǎn)，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房 者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。 本文由 昆山周莊二手房 本文由 昆山周莊二手房 對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。 查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為 ?? 7．必須學(xué)會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。 6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收暌桓隹突Ф ?金后，還會帶其他客戶 看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加， 2020 年比 2020 年該數(shù)量翻了一倍還多。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第 2款項中的違約責任。 3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金 額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。 四、 買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公