【正文】 北緯 28176。觀邸項(xiàng)目整合推廣策略提案》 73 頁 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年 6 月濟(jì)南紅尚坊招商銷售策略報告》 122 頁 2022 年 09 月更新 《同策 2022 年上海大華 2022 年 1 現(xiàn)金流入 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租賃收入 9, 9, 9, 9, 9, 車位租賃收入 2 現(xiàn)金流出 38, 50, 50, 45, 45, 33, 13, 土地費(fèi)用 38, 1, 1, 1, 開發(fā)建設(shè)投資 50, 44, 39, 39, 30, 10, 土地增值稅 營業(yè)稅 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅 教育費(fèi)附加 3 凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 38, 50, 14, 20, 48, 13, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 4 累計凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 38, 88, 73, 53, 5, 8, 41, 51, 60, 70, 79, 118, 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前 ) 34, 41, 11, 13, 29, 7, 17, 4, 4, 3, 3, 2, 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前 ) 34, 76, 65, 51, 21, 13, 3, 7, 11, 15, 18, 29, 7 所得稅 2, 3, 7, 2, 4, 1, 1, 1, 1, 1, 7 凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 38, 50, 12, 17, 40, 11, 28, 8, 8, 8, 8, 8, 8 累計凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 38, 88, 75, 58, 17, 6, 21, 30, 38, 46, 54, 87, 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后 ) 34, 41, 9, 11, 25, 6, 14, 3, 3, 3, 2, 1, 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后 ) 34, 76, 66, 55, 29, 23, 8, 4, 1, 1, 4, 13, 稅前 : 財務(wù)內(nèi)部收益率 (%) % 靜態(tài)回收期(年 ) 稅后 : 財務(wù)內(nèi)部收益率(%) % 靜態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期(年 ) 動態(tài)回收期 (年 ) 貨到付款 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！ 貨到付款！?。? 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二 、 41 個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式：、 、 、 、 PSD、 CDR、 AI、全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2022 年以及 2022 年網(wǎng)站更新的資料 （目錄更新日期： 2022 年 10 月 1 日 — 更多詳情介紹請登陸 ： 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 2022 年 09 月更新 《自在廣告 2022年 01 月南昌萬科 結(jié)論 綜合項(xiàng)目風(fēng)險、機(jī)會、優(yōu)勢、劣勢、市場及財務(wù)分析判斷：此項(xiàng)目可行。 6 結(jié)論 風(fēng)險、機(jī)會、優(yōu)勢、劣勢分析 風(fēng) 險 機(jī) 會 （ 1）法律及政策風(fēng)險 （ 2）與坭崗村的合作風(fēng)險 （ 3）拆遷安置風(fēng)險 （ 4）市場風(fēng)險 （ 5）金融風(fēng)險 （ 6）經(jīng)營管理風(fēng)險 （ 1）關(guān)內(nèi)土地資源稀缺，未來關(guān)內(nèi)可供土地日益減少 （ 2）深圳商品房長期供不應(yīng)求，房價持續(xù)看漲 （ 3）片區(qū)規(guī)劃升 級，經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展 優(yōu) 勢 劣 勢 （ 1）規(guī)模較大 （ 2）地處關(guān)內(nèi)黃金地段，受關(guān)內(nèi)各商圈輻射 （ 3）有鳳凰嶺、銀湖、筆架山景觀資源 （ 1）目前的片區(qū)形象較差 （ 2）屬于舊改項(xiàng)目，手續(xù)煩瑣，拆遷安置難度大 （ 3）坭崗實(shí)業(yè)將無償從可售面積中分出 30% 根據(jù)上表分析可見，本項(xiàng)目具有較大的市場空間，但也具有一定的操作難度。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率 (本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 10%)時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 注： ① 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，為確保財 務(wù)分析的客觀、合理，本報告運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行分析評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。本項(xiàng)目啟動資金需要 萬元。月的租金算，商業(yè)平均每年租賃收入為 9,萬元。 銷售收入預(yù)測 綜合以上項(xiàng)目開發(fā)方案、進(jìn)度及市場分析等方面，扣除補(bǔ)償給村集體的面積及分成面積，確定項(xiàng)目可售的建筑面積為 萬平方米，其中住宅面積為 234,780 平方米，銷售均價為 9,500 元 /平方米，銷售率按 100%計，銷售收入 223,041 萬元；商業(yè)可售面積為 51,730平方米，銷售均價為 18,000 元 /平方米，銷售收入為 93,114 萬元。 （ 3）商業(yè)租賃價格預(yù)測 根據(jù)租金與售價的關(guān)系，采用租金倒推法算得商業(yè)租金為 150 元/平方米 綜合各方面因素考慮，本項(xiàng)目的預(yù)期售價能夠達(dá)到 9,500 元 /平方米左右。 根據(jù)羅湖區(qū)歷年住宅均價 算出平均增長率為： 3%。所以，將綜合住宅價格走勢和地塊的自身?xiàng)l件進(jìn)行價格推導(dǎo)。（含拆遷費(fèi)及安置費(fèi)） 稅務(wù)分析 ? 營業(yè)稅：按銷售（租賃）收入 %計繳 ? 城建稅：按營業(yè)稅 7%計繳 ? 教育費(fèi) 附加：按營業(yè)稅 3%計繳 ? 企業(yè)所得稅：：按利潤總額 15%計繳 ? 土地增值稅：按銷售收入 %計繳 詳見下表： 表 7：坭崗村城中村改造項(xiàng)目物業(yè)銷售稅金及附加 單位：萬元 稅項(xiàng) 稅率 計稅依據(jù) 預(yù)計稅額 計算說明 營業(yè)稅 5% 銷售收入 15, 銷售收入 5% 城建稅 7% 營業(yè)稅額 1, 營業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 3% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤總額 利潤總額 15% 土地增值稅 % 銷售收入 1, 銷售收入 % 表 8：坭崗村城中村改造項(xiàng)目出租物業(yè)年租賃稅金及附加 單位：萬元 稅項(xiàng) 稅率 計稅依據(jù) 預(yù)計稅額 計算說明 營業(yè)稅 5% 租賃收入 租賃收入 5% 城建稅 7% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 3% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤總額 1, 利潤總額 15% 投資收益預(yù)測 本次測算的銷售（租賃）面積及車位個數(shù)均按照 70%的比例計算。 項(xiàng)目單位造價為 元 /平方米。 拆遷費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳市市場價格，鑒于本項(xiàng)目拆遷量大，價格還有浮動的空間，取費(fèi)為 90 元 /平方米。 6 工程管理費(fèi) 2, （ 1+2+3+4+5） % 7 其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi) 9, （ 1+2+3+4+5） 5% 8 期間費(fèi)用 18, 銷售費(fèi)用 12, 銷售收入 4% 管理費(fèi)用 6, （ 1+2+3+4+5+6+7） 3% 財務(wù)費(fèi)用 0 無利息 合計 總開發(fā)成本 261, 1+2+3+4+5+6+7+8 備注： 坭崗村提供地價數(shù)據(jù)為 23587 萬元 —— 36691 萬元，我司根據(jù)市場現(xiàn)行基準(zhǔn)地價及深圳城中村改造暫行規(guī)定中的優(yōu)惠政策進(jìn)行科學(xué)的計算得出地價為 38, 萬元。 1, 小區(qū)供氣工程費(fèi) 739,200 14 元 /M178。 小區(qū)供電工程費(fèi) 739,200 22 元 /M178。 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 11, 市政工程建設(shè)費(fèi) 739,200 100 元 /M178。 11, 環(huán)境工程 739,200 100 元 /M178。 3, 強(qiáng)弱電工程 739,200 100 元 /M178。 133, 場地平整、樁基礎(chǔ) 134,400 112 元 /M178。 可行性研究 建安費(fèi) % 報建報批費(fèi)等 70 元 /M178。 2, 2 前期工程費(fèi) 9, 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 30 元 /M178。） （萬元） 1 土地費(fèi)用 43, 地 價 134,400 38, 深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 安置費(fèi)用 246,000 15 元 /M178。詳見坭崗村 城中村改造項(xiàng)目開發(fā)成本表。詳情參考分期計劃表與工程計劃表。 （ 2）要求在 2022年 12月 31 日前將拆遷計劃、規(guī)劃設(shè)計做完，將相關(guān)手續(xù)辦理完畢。 （ 2） 結(jié)論：建設(shè)高層、小高層社區(qū)。 適合片區(qū)功能形象，符合片區(qū)發(fā)展的定位。 多層建筑無法收回成本、實(shí)現(xiàn)利潤。 建筑形態(tài)建議 （ 1）方案比較 別墅、多層 小高層、高層 容積率達(dá)不到 5—— 的規(guī)劃要求。 順應(yīng)市場趨勢，最大化實(shí)現(xiàn)地塊價值。 拔高了片區(qū)形象，有利于銷售和經(jīng)營。 本項(xiàng)目改造成本高 ,如果項(xiàng)目價值不能充分實(shí)現(xiàn) ,可能會導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。 4 開發(fā)建議 開發(fā)方向建議 檔次建議 （ 1）方案比較 中低檔 中高檔 檔次低，無法消除坭崗片區(qū)的臟亂差的形象。這部分人將成為本項(xiàng)目的主力客戶。 （ 2）目前居住在坭崗村的租客： 這部分人有可能成為本項(xiàng)目的潛在購房者。一類為因?yàn)楸酒瑓^(qū)居住條件太差而到外購房的村民，他們因?yàn)榈鼐?、血緣等因素選擇回到坭崗村置業(yè)。并且項(xiàng)目大都屬于中小型社區(qū)，以中小戶型為主，市場影響力較小。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間十分有限。規(guī)劃的功能不支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。行政規(guī)劃屬于羅湖區(qū)。 清水河房地產(chǎn)市場評價 （ 1）片區(qū)區(qū)域位置 該片區(qū)地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西。確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)模總量為 69萬平方米。 （ 2）片區(qū)的規(guī)劃檔次很高 該片區(qū)規(guī)劃為以政務(wù)、高級會議接待，休閑度假為主的高級旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護(hù)區(qū)；以高級別墅為主的、適度完善生活配套設(shè)施的住宅區(qū)。 銀湖房地產(chǎn)市場評價 （ 1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場形象較高 該片區(qū)地處羅湖西北部，北接銀湖水庫，南臨筆架山公園，東靠 白芒嶺，西與梅林相接。居住建設(shè)規(guī)模總量為 萬平方米。商務(wù)時空（寫字樓，商業(yè)）三個新樓盤面市。 2022年到 2022年僅有盛世鵬程、招商 （ 2）該片區(qū)處于升級轉(zhuǎn)型再開發(fā)階段 八卦嶺原規(guī)劃為工業(yè)區(qū)。 八卦嶺片區(qū)房地產(chǎn)市場評價 （ 1）片區(qū)地理優(yōu)勢凸顯 該片區(qū)地處福田區(qū)東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區(qū)。 根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以預(yù)見，未來本項(xiàng)目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場所。 （ 3）片區(qū)規(guī)劃有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展 本片區(qū)規(guī)劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。樓盤均價分別為： 5,700 元 /平方米和 6,500 元 /平方米。 坭崗片區(qū)房地產(chǎn)市場評價 （ 1）片區(qū)形象較差，對房地產(chǎn)市場有一定影響 本項(xiàng)目所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。 在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。 （ 3）資源稀缺推動房價上漲 近年來，深圳市政府嚴(yán)格控制了商品房用地，全市 出讓的商品房用地保持在 1 平方公里左