【正文】 以項目的推進為出發(fā)點和基本點，圍繞著： 品牌提升、情感訴求、生活理念和客群認知 為主線，通過整合傳播的媒體手段堅定的實現(xiàn)項目兩大既定目標： 提升永華品牌、實現(xiàn)項目價格目標！ 針對我司對池州永華 〃 怡景園項目的不斷了解，報告從兩個中心，一條主線作為營銷實務(wù)的切入點，本著 解決問題、推進工作、快速去化 的原則，就營銷策劃工作的各項思路和實施提出 專業(yè)和具可操作性 的解決辦法，以期與貴公司共同探討。此外，圍繞招商，迅速鋪開戶外廣告，并派發(fā)相關(guān)海報及單頁。其中，人員營銷推廣將發(fā)揮主要作用。 針對不同的客戶層面，運用有效的媒體、媒介組合，采用不同的營銷訴求。 商業(yè)街業(yè)態(tài)組合 項目商業(yè)部分招商工作與住宅部分開盤同步執(zhí)行，前期進行市場調(diào)查、客戶搜集和拜訪，以及招商條件的擬定和確定，中期進行招商隊伍的組建，待至住宅銷售 80%后，商業(yè)部份正式發(fā)售，以促進后期住宅銷售。 ◎ 一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物和休閑娛樂功能的占 45%，具備餐飲功能的占 35%，具備生活服務(wù)功能的占 20%。 商業(yè)街主題定位 主題餐飲區(qū) 休閑娛樂區(qū) 生活服務(wù)區(qū) 餐飲連鎖店、大排檔、風味小吃部、咖啡名茶餐廳 超市、健身房、棋牌室、浴場、網(wǎng)吧、電玩城、球室 銀行、郵政、手機店、美容美發(fā)店、農(nóng)貿(mào)市場、家政服務(wù)部、日常用品修理部 商業(yè)街布局建議 ◎ 商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補。 第七章 商業(yè)部分的營銷策略 VIEW OF MARKETING 周邊商業(yè)配套的稀缺性： 我司調(diào)查分析，與本項目形成競爭力的若干樓盤如龍登 ． 星河灣、森橋 ． 印象、匯景花園，缺乏凸顯樓盤品質(zhì)的商業(yè)配套，商業(yè)商務(wù)集聚力相對脆弱，因此，建造與生活相應(yīng)的商業(yè)配套尤其是中高端配套設(shè)施，是本項目的商業(yè)發(fā)展核心任務(wù)。 （五）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 商住同步，銷售互進 目的：本案周邊項目在商業(yè)配套上均較差，因此，本項目如果能著眼商業(yè)，做好前期招商工作，不但可以產(chǎn)生良好的利潤回報，而且也可以促進住宅銷售。 （四）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 提供精裝方案，裝修不加價 目的：目前在池州市場，免費送裝修的營銷策略行之又少，對于本項目而言，實行“裝修不加價”，將會對銷售有很好的促進作用。 （三）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 精裝樣板間的現(xiàn)場感染力 目的：精裝樣板間設(shè)計，將有助于將客戶對產(chǎn)品的理解力提升到新的高度。 銷售展示中心新增功能設(shè)計 項目整體三維動畫演示區(qū) 區(qū)域環(huán)境展示區(qū) 景觀、配套三維動畫演示區(qū) 建筑設(shè)計說明區(qū) 裝修材料展示墻 咖啡吧臺 銷售展示中心接待線路的安排 銷售接待中心外（停車場） 接待前臺 小型接待區(qū) 項目整體三維動畫演示區(qū) 區(qū)域環(huán)境展示區(qū) 社區(qū)模型展示區(qū) 景觀、配套三維動畫演示區(qū) 建筑說明區(qū)（展板、實物） 裝修材料展示墻 銷售洽談區(qū) （二）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 分階段開盤，品牌價值提升 目的：減輕項目流動資金的壓力；避免市場風險，視市場環(huán)境調(diào)整開盤方案；二次開盤有利于品牌價值的宣傳；易于積累有效客戶，促進房源銷售。 營銷的戰(zhàn)略執(zhí)行策略 （一）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 銷售展示中心的功能設(shè)計 目的：銷售中心必須很好展示一個中高檔樓盤的形象，這使得客戶會從展示中直接體會到樓盤的品位。 執(zhí)行方案： SP活動 ——項目到此階段，多為不利房源，采用讓利政策盡快清盤。 第五階段 平穩(wěn)銷售及尾盤 () 媒介目標： 保持一定廣告投放量，重點宣傳項目品質(zhì)及附加服務(wù)，加大促銷力度。通過報紙、電視、 MSN定向推廣、廣播轟炸式宣傳對活動進行深度跟蹤報道。同時也要加大對鎖定區(qū)域客戶的推廣和定期回訪，通過客戶口碑對樓盤進行傳播，強化老客戶帶新客戶的意識。 第四階段 二次開盤勁銷期（ ） 媒介目標 ： 全方位廣告宣傳攻勢，宣傳項目品質(zhì)及附加服務(wù)等，打造高端樓盤形象。 執(zhí)行方案 ： SP活動 ——“名人導購 ” 活動延續(xù)，增強與客戶互動的 SP活動。定期舉辦 SP活動。通過報紙、電視、 MSN、廣播轟炸式宣傳對活動進行深度跟蹤報道。 SP活動 ——開盤后舉辦大型 “ 名人導購 ” 活動，加大本項目的影響力和關(guān)注度。 執(zhí)行方案： 重要活動 ——勞動 節(jié)、端午節(jié)等重要節(jié)點。 推廣重點： 加大對已登記客戶的回訪，以確保有效客戶的數(shù)量。 銷售現(xiàn)場 ——售樓部正式使用，沙盤、單體模型、銷售道具等準備就緒。通過報紙、電視、 MSN定向推廣、廣播轟炸式宣傳對活動進行深度跟蹤報道。 定向媒體 ——公交移動電視廣告（內(nèi)部認購和即將開盤信息公布）、寫字樓液晶廣告（內(nèi)部認購和即將開盤信息公布）、公交車身廣告（企業(yè)形象或項目宣傳）；公交車站臺（ SP活動宣傳）；手機短信群發(fā)；池州地區(qū)中高檔飯店、酒吧等臺卡廣告宣傳、雜志封面廣告。接受預(yù)定，做好客戶積累工作。 推廣重點 ： 對受眾進行高密度立體廣告攻勢，對鎖定的區(qū)域客戶進行定向營銷。 銷售現(xiàn)場 ——選址裝修、工地圍墻完畢，銷售道具基本到位。 執(zhí)行方案： 戶外 ——項目周邊大牌、市中心人口密集處大牌及護欄廣告、車站附近高炮或大牌。 推廣重點： 以戶外為主要宣傳方式，配合報紙、網(wǎng)站、 SP活動（公益活動等），加深目標客戶對項目的好感。 C、開盤強銷期（ ～ ）（ ） 目的：項目全面向市場展現(xiàn)，主要通過 主流媒體以及大型主題活動 以強大的宣傳攻勢，使其成為當期市場階段的 聚焦點 ， E、二次強銷期（ ～ ） 目的：剩余房源再次開盤，利用主流媒體將客戶的良好口碑和產(chǎn)品的細部賣點逐一向市場強化傳播。 純藍人生 花園生活 營銷戰(zhàn)役規(guī)劃及目標 第六章 營銷戰(zhàn)役規(guī)劃及策略 VIEW OF MARKETING ?各項準備措施到位 ?品牌先期導入 亮相接受登記 ? 為 項目整體 銷售蓄水 ? 建立項目品牌知名度 第一階段 項目預(yù)熱 第二階段 正式亮相 ? 實現(xiàn)開盤銷售目標 ? 知名度轉(zhuǎn)化為口碑宣傳 — 12月 正式開盤 第四階段 二次強銷期 ? 強勢進入 二次強銷期 ? 加強二次傳播 擴大客源 項目誕生造勢 引發(fā)注意 準備充分 項目賣點整合 全面認知 項目盛大亮相 社區(qū)生活體驗 情感體驗 集中暴力營銷 社區(qū)文化延展 主題行銷 社區(qū)體驗強化 第三階段 開盤強銷期 注：具體時間節(jié)點按實際情況變動