【正文】 147 含義 ● 最高額擔(dān)保是指借款人以符合貸款人要求的 （質(zhì)）押物設(shè)立擔(dān)保，并與貸款人簽訂最高額擔(dān)保合 同，在擔(dān)保合同約定的最高擔(dān)保額度和期間內(nèi)，為貸 款人向借款人連續(xù)發(fā)放的若干筆個人貸款提供擔(dān)保， 以保障貸款債權(quán)實現(xiàn)的法律行為。 以所購房產(chǎn)設(shè)定抵押的現(xiàn)房債務(wù)置換貸款，若該房產(chǎn) 已在我行或他行設(shè)定抵押登記的，在借款人提供有效階段 性擔(dān)保的前提下將貸款發(fā)放后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)監(jiān)督借款人 及時償還原貸款，解除原抵押登記并盡快落實我行的抵押 登記手續(xù)，取得 《 房屋他項權(quán)證 》 后，擔(dān)保人階段性擔(dān)保 責(zé)任解除。 145 4. 5 操作流程（審查審批發(fā)放） ● 貸后管理 。 144 4. 5 操作流程（審查審批發(fā)放） ● 審查審批流程同個人住房貸款 ● 貸款發(fā)放對于債務(wù)置換貸款 ， 貸款資金應(yīng)按規(guī)定發(fā) 放至借款人指定帳戶 。對于免除階段性擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)客戶，重點核實借款人的身份和 信用狀況。抵押方式的，抵押物權(quán)屬 是否清晰，抵押物價值是否足值有效，共有人是否同意抵押。用于置換非銀行債務(wù)的， 調(diào)查人員須當(dāng)面約見債權(quán)人，核對債權(quán)人的簽字，確保貸款用途真 實。 。 143 4. 5 操作流程（調(diào)查） 。通過查詢我行特別關(guān)注客戶信息 系統(tǒng)和人行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，調(diào)查借款人負(fù)債及資信狀況。 ，是否具有償還貸款本息 的能力。 。 142 4. 5 操作流程（調(diào)查） 貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。 ，需提供購房時向他人借款 至今尚未歸還的債務(wù)證明（如借條、借款合同等）、以及 債權(quán)人的身份證件及簽字樣本。 ，需提供以下資料： （ 1）借款人房屋產(chǎn)權(quán)證明； （ 2）購房款繳納的付款憑證（如收據(jù)或發(fā)票或契稅證明等 ）。 商用房債務(wù)置換貸款利率不得低于人民銀行公布的 同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 商用房債務(wù)置換貸款的貸款期限最長不超過 10年 。其中，對申請銀行債務(wù)置換貸 款的，置換的原銀行按揭貸款不合并計入貸款購房套 數(shù)。 136 合同要求的確定（貸款額度） （ 2）債務(wù)置換貸款的貸款額度還不得超過借款人 能夠提供的合法、有效并可以查證的真實的對外債務(wù) 總額度。 ●抵押物價值的確定： （ 1）以貸款所購的一手房屋抵押擔(dān)保的，抵押 物價值一般為房屋的交易價格 . （ 2）其他確定方法見二手房貸款中的規(guī)定 ●抵押物房齡要求參見二手房貸款的規(guī)定 135 合同要求的確定（貸款額度） ● 貸款額度：同時滿足以下條件 （ 1）申請住房債務(wù)置換的，若屬首次貸款購買自 住住房，貸款額度不超過原所購住房交易價或最新市 場價（取較低者）的 80％；屬貸款購買第二套及以上 住房的，貸款成數(shù)不得高于購房款的 60％，且隨購房 套數(shù)增加而逐步減少。 134 貸款擔(dān)保 ● 以房產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以采用最高額抵押擔(dān)保 和普通抵押擔(dān)保。階段性擔(dān)保方式同期房債 務(wù)置換貸款的規(guī)定。 若該房產(chǎn)已在我行或他行設(shè)定抵押登記的，應(yīng)在借款 人提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)保的前提下發(fā)放貸款。對尚未建立預(yù)告登記制度的地區(qū)，貸 款發(fā)放前應(yīng)辦妥房屋（預(yù)）銷售合同的備案登記手續(xù)。 。 （三）具有真實、明確的貸款用途 ：借款人能夠提供 與原所購房屋有關(guān)的真實、合法、有效的債務(wù)憑證 。 131 貸款條件 （二）原購房交易行為真實、合法： ，借款人能夠提供真實的 原購房交易合同和付款憑證； ，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，借款人 能夠提供房屋所有權(quán)證明，以及原購房的付款憑證。 （ 2）根據(jù)申請債務(wù)置換貸款的房屋性質(zhì)，債務(wù)置 換貸款可分為住房債務(wù)置換貸款和商用房債務(wù)置換貸 款。 ●債務(wù)置換貸款可用于： ①償還前期購房發(fā)生的銀行債務(wù)； ②償還前期購房發(fā)生的非銀行債務(wù)； ③同時用于償還銀行債務(wù)和非銀行債務(wù)。 127 第四部分 債務(wù)置換類個人房屋貸款 含義、用途及分類 貸款條件 貸款擔(dān)保 合同要素確定 操作流程 128 含義、用途及分類 ● 含義： “ 債務(wù)置換類個人房屋貸款 ” 是指以借款人 原已完成的購房交易為基礎(chǔ)，貸款人向借款人發(fā)放的 用于置換與前期購房 相關(guān)聯(lián) 的未結(jié)清購房債務(wù)的個人 房屋貸款。 對于二手房貸款應(yīng)將貸款發(fā)放至買賣雙方 共同指定的帳戶。審批人對貸款負(fù)審批責(zé)任。 （二）貸款審批。 125 二手房貸款（操作流程－審查審批） （一）貸款的審查。申請二手房貸款的 ,還應(yīng)著重 調(diào)查以下內(nèi)容： 已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房是否符合上市 條件或履行了合法批準(zhǔn)程序； 所購房屋是否未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃 范圍； 借款人是否已真實、足額繳納了首付款； 所購房屋是否對外出租。 123 二手房貸款（操作流程－受理） 除借款人基本資料（同一手房貸款）外，還需提供 以下所購房屋資料： （ 1）所購二手房的房屋產(chǎn)權(quán)證 。抵押登記辦妥前可以先發(fā) 放貸款，同時可以使用貸款資金。抵押登 記辦妥前可以先發(fā)放貸款，但不得使用資金。以本次所購房 產(chǎn) /本人其他房產(chǎn) /第三人（自然人）的房產(chǎn)做抵押。貸款期限最長不得超 過房屋剩余的土地使用年限。但對所購二手房的房齡有如 下要求： 所購房屋（含住房和商用房）的房齡原則上 不超過 20年，對于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu) 良的房產(chǎn)，抵押房齡可適當(dāng)放寬。 ，可免予評估： 2年（含）以內(nèi)，能提供 交易合同或交易契稅憑證，且貸款人認(rèn)可該價格； 2年（含）以內(nèi)，能提供 正式評估報告，該評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)我行準(zhǔn)入且貸款人認(rèn) 可該價格 5年（含）以內(nèi)的。 對房齡 超過 20年的要適當(dāng)降低成數(shù)。 “ 二手個人商用房 ” 應(yīng)以本次所購商用房設(shè)定抵押（但通過最高額抵押辦 理的除外）。 118 二手房貸款（貸款擔(dān)保） ● 個人二手商用房貸款 ①專業(yè)擔(dān)保公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司階段性保證擔(dān) 保； ②自然人名下的存單或國債質(zhì)押階段性擔(dān)保 ③以非本筆貸款所購房產(chǎn)抵押的階段性擔(dān)保； ④ 交易雙方委托我行實行交易資金監(jiān)管。 116 二手房貸款（貸款條件） 除滿足借款人的基本條件外，還需滿足： ，出售 房屋具有房屋所有權(quán)證； ，共有人必須同意轉(zhuǎn)讓； 、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房 的須符合上市條件或履行了合法批準(zhǔn)程序； 劃范圍； ，是否由我行認(rèn)可的評估公司 出具了評估報告。 參照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作執(zhí)行。 114 二手房貸款（合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還須滿足以下條件： 經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格，有 1名（含）以 上取得 《 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證 》 的從業(yè)人員。 以房地產(chǎn)評估為主營業(yè)務(wù)，從事房地產(chǎn)價格 評估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以上。 對于業(yè)務(wù)中確需向借款人劃付的 ， 應(yīng)保證貸款資金按 約定用途使用 。 ●擬購房產(chǎn)為共有的，須提供共有人同意抵押的 證明文件；抵押房產(chǎn)如需評估，須提供評估報告原 件； 111 個人商用房貸款 （ 操作流程 ） ● 審查審批流程同個人住房貸款 ● 貸款發(fā)放 。 109 個人商用房貸款 （ 操作流程 ） 貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，雙人調(diào)查和見客談話制度。 ●貸款利率：央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮 10％。 108 個人商用房貸款 （ 基本要素確定 ） ● 貸款期限：最短 1年（含），最長 10年，且借 款人年齡與貸款期限之和不得超過 65年。 107 個人商用房貸款（貸款擔(dān)保） ● 如抵押房產(chǎn)尚未辦妥房屋所有權(quán)證，應(yīng)辦理預(yù) 告抵押登記手續(xù)，待取得房屋所有權(quán)證后，三個月內(nèi) 辦理正式抵押登記手續(xù)。如貸款人認(rèn)為有必要進(jìn)行價值評估，則應(yīng)由準(zhǔn) 入名單內(nèi)的評估公司或我行內(nèi)部評估人員進(jìn)行價值評 估。 106 個人商用房貸款（貸款擔(dān)保） ● 個人商用房貸款 應(yīng)以借款人擬購商用房抵押 ； 但通過個人最高額抵押購買商用房的除外。 （九）個人商用房須為竣工驗收的現(xiàn)房。 105 個人商用房貸款（商用房條件） （八）購買與所購住房配套的車位（庫）可按個人住房 貸款有關(guān)規(guī)定辦理；未與所購住房配套，按個人商用房貸 款掌握。 101 個人商用房貸款（貸款條件） （五）具有所購商用房的商品房銷（預(yù)）售 合同或房屋買賣協(xié)議； （六）已支付所購商用房市場價值 50% （含）以上的首付款（商住兩用房首付款比例 須在 45%及其以上），并提供首付款銀行進(jìn)賬單 或售房人開具的首付款發(fā)票或收據(jù)； （七）在我行開立個人結(jié)算賬戶； 102 個人商用房貸款（貸款條件） （八）以借款人擬購商用房向貸款人提供 抵押擔(dān)保； （九） 兩個以上的借款人共同申請借款 的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對共 同購房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限 制； （十）貸款人規(guī)定的其他條件。 商用房包括 商鋪 、 住宅小區(qū)的商業(yè)配套房 、 辦公用房 （ 寫字樓 ） 和具有獨立產(chǎn)權(quán)的車位 （ 庫 ） 99 個人商用房貸款（貸款條件） （一）完全民事行為能力的自然人， 18 （含） 65（不含）周歲；外國人以及港、澳、 臺居民應(yīng)在境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職 業(yè)； （二）具有合法有效的身份證明、戶籍證 明（或有效居留證明）及婚姻狀況證明（或未 婚聲明）； （三）具有良好的信用記錄和還款意愿； 100 個人商用房貸款（貸款條件） （四）穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能 力，月總負(fù)債最高不得超過其月均收入的 55%，或具 有足以覆蓋到期還款本息的個人金融資產(chǎn)；所購商用 房未來可能產(chǎn)生的租金收入可作為借款人收入來源之 一；但租金收入占借款人總收入的比例不得超過 50%。針對各地抵押登記制度存在差 異，可采取以下措施：一是已建立抵押預(yù)告登記的地區(qū)， 在貸款發(fā)放前落實抵押預(yù)告登記手續(xù)；二是尚未建立抵押 預(yù)告登記制度的地區(qū)，通過與開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)助辦理房產(chǎn) 證及抵押登記的承諾或協(xié)議，以及在申請貸款時與借款人 簽訂授權(quán)我行辦理房產(chǎn)證及抵押登記手續(xù)的授權(quán)委托書等 手段，防范抵押登記辦理過程中的風(fēng)險；三是積極通過房 管局提供的 “ 轉(zhuǎn)抵同步 ” 業(yè)務(wù)防范風(fēng)險。在貸款支付環(huán) 節(jié)，要求對通過開發(fā)企業(yè)批量辦理的直客式個 人住房貸款業(yè)務(wù)，原則上要求將貸款資金一次 性劃入開發(fā)商帳戶；對辦理的散戶直客式個人 住房貸款業(yè)務(wù)，將貸款資金劃入借款人指定帳 戶。對項目 手續(xù)不齊全、存在爛尾風(fēng)險的不予辦理直客式按揭貸 款。 。 94 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） （ 三）完善業(yè)務(wù)操作流程，有效防范三個業(yè)務(wù)風(fēng) 險點。 為進(jìn)一步增強(qiáng) 對非批量客戶的營銷力度，應(yīng)積極通過 “ 營銷外包 ” 、 “ 網(wǎng)點營銷 ” 、 “ 專業(yè)客戶經(jīng)理營銷 ” 相結(jié)合的方式，多 渠道、全方位地做好對非批量購房客戶的營銷。從而提高了我行對純按揭項目按揭資源的競爭 力。在此背景 下，我行通過引入擔(dān)保公司等專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理直客 式業(yè)務(wù)，必能引起開發(fā)商的興趣。 92 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） 。 包括大型 優(yōu)質(zhì)企業(yè)、事業(yè)單位及國家機(jī)關(guān)單位團(tuán)購項 目，此類項目開發(fā)商大多不愿承擔(dān)階段性擔(dān)保 責(zé)任。應(yīng)把 “ 直客式 ” 作為進(jìn)一步強(qiáng)化與開發(fā)商合作的 有力手段，通過 “ 直客式 ” 的優(yōu)勢來不斷提升我行對純 按揭項目的市場競爭力。 90 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） （二）定位三大目標(biāo)客戶群，積極主動開展?fàn)I銷工 作。 主要發(fā)展思路概括為： “ 抓住產(chǎn)品三大優(yōu)勢 ， 定位三大目標(biāo)客戶群 ，防 控三個風(fēng)險 ” 89 直貸式業(yè)務(wù)的組織推廣（發(fā)展思路） （一）抓住三大優(yōu)勢，提升我行的市場競爭力。 86 操作流程（審批發(fā)放）