【正文】 項(xiàng)目建成后，可依托桂西地區(qū)豐富的物質(zhì)文化資源，擴(kuò)大服務(wù)范圍與服務(wù)規(guī)模，本著“大市 場(chǎng)、大物流、大信息流”的指導(dǎo)思想，建立可持續(xù)發(fā)展模式，推動(dòng) 百色市 商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展，因此項(xiàng)目是可行的。 項(xiàng)目地處城市規(guī)劃新區(qū)，定位清晰，發(fā)展目標(biāo)明確，可建設(shè)成為桂西地區(qū)最大的綜合性 商貿(mào)物流 市場(chǎng)。百色自然資源豐富，鋁業(yè)工業(yè)發(fā)達(dá)，亞熱帶農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯，百色自身的發(fā)展需要加快產(chǎn)品向快速外流通。項(xiàng)目地處新規(guī)劃的城東區(qū)，該區(qū)在城市規(guī)劃中屬于工業(yè)及商貿(mào)物流區(qū)，項(xiàng)目可作為城東區(qū)發(fā)展中心，從而幅射該區(qū)域商品加工與物流行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)的配套設(shè)施還可服務(wù)城 2 東區(qū)的居民，滿足城市規(guī)劃發(fā)展需要。 項(xiàng)目可有效服務(wù)城市建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目建成后，大批專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)將從舊城區(qū) 引導(dǎo) 至本項(xiàng)目?jī)?nèi)，從而為舊城區(qū)節(jié)約大量土地資源，促進(jìn)舊城區(qū) 的改造建設(shè)。 項(xiàng)目可有效服務(wù)于“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目 內(nèi)的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)可為當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品提供展示與交易平臺(tái)，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品的 流通，從而與城市規(guī)劃相結(jié)合，達(dá)到 加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 及 增加農(nóng)民收入 作用。項(xiàng)目將有效帶動(dòng)百色工農(nóng)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。 年。 稅收分析 物流園區(qū)的營(yíng)業(yè)稅金按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的 5%征收，再加上營(yíng)業(yè)稅金的 10%作為城建及教育附加稅，企業(yè)的所得稅按照國(guó)家規(guī)定的 33%的稅率進(jìn)行征收。 （ 3） 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)收益 22 向鋁產(chǎn)品相關(guān)企業(yè)出租，租金約為 150 元 /㎡ /年，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均每年獲取的收益為 萬(wàn)元 /年。 收益分析 （ 1） 交易區(qū)收益 交易區(qū)以收取租金的形式獲取收益，該項(xiàng)收益為 380 元 /平方米 /年，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均每年獲取的收益為 23， 644. 56 萬(wàn)元 /年。 總投資成本 根據(jù)上述估算可知，本項(xiàng)目總投資為 297， 萬(wàn)元。 （ 5） 不可預(yù)見費(fèi)：在開發(fā)過(guò)程中的某些零星稅費(fèi)、雜費(fèi)、預(yù)算外支出，按建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%估算，共約 11， 萬(wàn)元。 （ 3） 工程管理費(fèi)：按建設(shè)成本的 3%計(jì)算，約 萬(wàn)元。 20 其他費(fèi)用 綜上道路建設(shè)，土地 三通 一平，交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、停車場(chǎng)等區(qū)域的建設(shè)，廣場(chǎng)及綠化等的建設(shè)成本為 194， 萬(wàn)元，建設(shè)過(guò)程中，其他相關(guān)費(fèi)用為： （ 1） 前期費(fèi)用：按建設(shè)成本的 3%計(jì)算，約為 萬(wàn)元。 園區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)建設(shè)及綠化 本項(xiàng)目?jī)?nèi)生活廣場(chǎng)及綠化共占地 240畝，按造價(jià) 100元 /平方米估算，廣場(chǎng)建設(shè)及 項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化總成本約 萬(wàn)元。 19 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)建設(shè)費(fèi)用 本項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)占地面積為 420 畝，按容積率 計(jì)算，建筑面積共 萬(wàn)平方米， 參 照區(qū)內(nèi)類似綜合市場(chǎng) 項(xiàng)目的建設(shè) 投資 標(biāo)準(zhǔn)， 計(jì)算得出本項(xiàng)目的建筑材料 費(fèi)用約為 1,000 元 /㎡ ，可計(jì)算得出倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)建筑安裝成本為 22,400 萬(wàn)元。另項(xiàng)目?jī)?nèi)還需修建長(zhǎng)度約 公里，寬度為 18 米的 園區(qū) 道路，修建成本為 1000 萬(wàn) /公里，修建成本為 2540 萬(wàn)元 土地 三 通一 平費(fèi)用 參照區(qū)內(nèi)類似項(xiàng)目工程費(fèi)用進(jìn)行估算，土地 三通 一平，即道路工程建設(shè)、 給排水 工程、供電工程、等工程的費(fèi)用為 萬(wàn)元 /畝，土地開發(fā)總費(fèi)用共 12,012 萬(wàn)元。 18 第 5 部分 項(xiàng)目投資估算 土地購(gòu)買費(fèi)用 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)占地面積 2800 畝， 每畝土地購(gòu)買費(fèi)用約 15 萬(wàn)元，購(gòu)買土地總成本為 42,000 萬(wàn)元。 表 4— 1 項(xiàng)目功能分區(qū)面積 功 能分區(qū) 占地面積（畝） 占地面積（㎡） 面積占比（ %） 交易區(qū) 1000 666670 % 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) 420 15% 商務(wù)生活區(qū) 560 20% 停車場(chǎng) 300 % 綠化、廣場(chǎng) 240 % 道路 280 10% 合計(jì) 2800 1866676 100% 項(xiàng)目進(jìn)度安排 2022 年 —— 2022 年，完成項(xiàng)目的報(bào)批工作，完成園區(qū)內(nèi)主要道路設(shè)施的基本建設(shè) ； 2022 年 —— 2022 年，完 成園區(qū)內(nèi)“三通一平”的建設(shè)， 開始部分市場(chǎng)建設(shè)。 占地面值 560畝 修建與百色環(huán)城道路連接的 50 米大道（含紅線 70 米寬）和 18 米寬的園區(qū)內(nèi)道路， 共占地 280 畝。 占地面積 420 畝。 倉(cāng)儲(chǔ) 物流 區(qū)： 作為專業(yè)市場(chǎng)的重要配套設(shè)施，同時(shí)也是區(qū)域性商品集散的物流中心。 圖 5— 1 百色綜合商貿(mào)市場(chǎng)功能分區(qū)圖 交易區(qū)： 擬劃分為多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，主要包括鋁制品專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品專批發(fā)市場(chǎng)、汽車及零部件市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、五金制品市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)等。 項(xiàng)目功能規(guī)劃 （ 1） 專業(yè)市場(chǎng)主體功能 專業(yè)市場(chǎng)設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心、會(huì)議展覽中心、餐飲中心、娛樂(lè)中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計(jì) 16 中心、物流中心等一系列的功能配套。主要專業(yè)市場(chǎng)包括，鋁制品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批 發(fā)市場(chǎng)、汽車及零部件市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、五金制品市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)等。主要功能建設(shè)如下： 項(xiàng)目市場(chǎng)主體 項(xiàng)目以鋁制品專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)為龍頭，帶動(dòng)其他專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 圖 3— 2 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 第四部分 項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃方案 項(xiàng)目定位 依托南昆鐵路、南昆高速公路、右江的交通合圍優(yōu)勢(shì)，以南昆鐵路、右江、 南昆高速公路、 百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到羅村高速公路和百色到龍邦高速公路 發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò) ，輻射桂西、滇黔桂三省區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、西南與東盟，以鋁制品市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)為龍頭，整合百色市內(nèi)中小型專業(yè)市場(chǎng)、物流企業(yè)，構(gòu)建“大 15 市場(chǎng)、大物流、大信息”的大型區(qū)域性、國(guó)際化、綜合型的商貿(mào)物流市場(chǎng)，作為廣西西部重要商品集散地。項(xiàng)目處于百色市規(guī)劃中的環(huán)城公路內(nèi)，目前處于城市建設(shè)發(fā)展的邊緣區(qū) 。項(xiàng)目西面城市中心，處于工業(yè)區(qū)與中西城區(qū)的交匯區(qū)，是未來(lái)百色重要物流服務(wù)區(qū)域。 第三部分 項(xiàng)目選址與片區(qū)概況 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位于百色市迎龍區(qū)龍旺工業(yè)園內(nèi)，右江東畔，近鄰百色港碼頭，南鄰南昆高速公路、北臨南昆鐵路，與南百二級(jí)公路相鄰，百色港預(yù)留有南昆鐵路進(jìn)入碼頭鐵路，項(xiàng)目所在處鐵公水三體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 建設(shè)以鋁工業(yè)為主的廣西新工業(yè)基地，爭(zhēng)取成為中國(guó)乃 13 至亞洲重要的鋁工業(yè)基地之一；建設(shè)成全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地。 德保鋁工業(yè)區(qū) —— 新興鋁基地，年產(chǎn)氧化鋁 320 萬(wàn)噸；靖西邊貿(mào)區(qū) —— 邊境貿(mào)易、旅游城市；樂(lè)業(yè)旅游區(qū) —— 依托天坑、天生橋、布柳河，形成年接待游客 100 萬(wàn)人的生態(tài)旅游城市。河谷地區(qū)城鎮(zhèn)群 ， 建設(shè)成現(xiàn) 代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，百色經(jīng)濟(jì)騰飛的動(dòng)力引擎。在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，大力保護(hù)生態(tài)環(huán)境。 交通物流方面，構(gòu)建速度快、運(yùn)輸量大的出省、出境交通體系；完善各類客貨運(yùn)站場(chǎng)，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。 圖 2— 6 百色交通網(wǎng)絡(luò)圖 12 城市發(fā)展定位與規(guī)劃 城市定位 把百色建設(shè)成現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶；現(xiàn)代城鎮(zhèn)群；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶；現(xiàn)代交通大樞紐 —— 西南“中國(guó) —— 東盟”大通道 ； 西南出海大通道；現(xiàn)代旅游休閑帶；精神文明、政治文明發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)群；現(xiàn)代物流通道。 水路：百色現(xiàn)有 4 個(gè)港口，隨著百 色水利樞紐、那吉航運(yùn)樞紐等建成后，右江河道的通航能力將提升到 1000 噸級(jí)，從百色可直航南寧、廣州、