【正文】 稅前權(quán)益 報酬現(xiàn)金流 38400元 權(quán)益投資 目標(biāo)收益率 11％ + 抵押 貸款額 1441506元 最高權(quán)益投資額 349091元 ＝ 最高可支付價格 (項目價值 ) 1790597元 抵押貸款常數(shù) 計算公式： 式中： r為年利率， n為貸款年限 112112122812281 ???????????????????＝K1 0 6 112112122812282???????????????????＝K11211211212?????????????????nnrrrK示例： 房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流分析模型 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與基本假定1. 投資 2. 經(jīng)營 3. 財務(wù) 4. 出售( 1) 土地費用( 2) 建造費用( 3) 折舊方法( 4) 折舊年限( 1) 租金收入( 2) 空房損失( 3) 經(jīng)營費用( 4) 上述數(shù)據(jù)隨時間變動情況( 1) 權(quán)益投資額( 2) 債務(wù)額( 3) 分期付款年限( 4) 貸款利率( 5) 目標(biāo)。 凈經(jīng)營 收入 192021元 償債 能力比 247。 年債務(wù) 支出 125125元 抵押貸款常數(shù) (K) 247。 房地產(chǎn)項目的費用和收益 ? 財務(wù)收益 – 租售收入 – 財產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財務(wù)收益 ? 開發(fā)階段費用 – 土地費用 – 建設(shè)費用 – 財務(wù)費用 – 銷售費用 ? 經(jīng)營階段費用 – 出租費用 – 維護 、 管理費用 – 財務(wù)費用 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費用 管理費用 銷售費用 其它費用 稅費 基本預(yù)備費 漲價預(yù)備費 建設(shè)期利息 工程建設(shè)投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)項目 總 投 資 折舊的蔽稅作用 經(jīng)營成本 60萬元 20萬元 帳面 虧損額 年總收入 萬元 年折舊額 萬元 總會計成本 萬元 利息 30萬元 160 90 180 年凈收益 萬元 100 年債務(wù)支出 稅后凈現(xiàn)金流 年凈收益 萬元 100 萬元 70萬元 利息 30萬元 本金償還 10萬元 蔽稅收入 稅前凈現(xiàn)金 流 60 萬元 房地產(chǎn)項目初步財務(wù)分析過程框圖 單位面積 年租金水平 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營費用占毛收入的比例 += 最高毛收入 338880元 空房損失和經(jīng)營費用 176218元 － 凈經(jīng)營 收入 162662元 年債務(wù) 支出 125125元 － 247。 PB3 ?2＝ ?A1 ∩ ?B2 ； P2＝ PA1 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 PB2 ?6＝ ?A2 ∩ ?B3 ； P6＝ PA2 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 設(shè)在 第 j 種狀態(tài)下項目的凈現(xiàn)值為 NPV（ j） ,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項目凈現(xiàn)值的期望值與方差分別為 : ? ? ? ?????kjjj PN P VN P VE1? ? ? ? ? ?? ??????kjjj PN P VEN P VN P VD12 概率分析示例 不確定因素狀態(tài)及其發(fā)生概率產(chǎn)品市場狀態(tài) 暢銷 （ ?A1） 一般 （ ?A 2） 滯銷 （ ?A 3）發(fā)生概率 PA1＝ PA 2＝ PA 3＝ 原料價格水平 高 （ ?B 1） 中 （ ?B2） 低 （ ?B3）發(fā)生概率 PB 1＝ 0. 4 PB 2＝ 0. 4 PB 3＝ 概率樹 兩種不確定因素影響項目現(xiàn)金流的概率樹 PA1 PA2 PA3 PB1 PB2 PB1 PB3 PB2 PB3 PB1 PB2 PB3 ?A1 ?A2 ?A3 ?B2 ?B1 ?B1 ?B3 ?B3 ?B1 ?B2 ?B2 ?B3 ?1＝ ?A1 ∩ ?B1 ； P1＝ PA1 SCC f ??? ?acTSCCSPQI ????? 1? ?ccc QSQCPQSCPdQdI ?????? 1盈虧平衡分析的擴展 某項目的 NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素 當(dāng) NPV＝ 0時，有 可解得，能使 NPV≥ 0 的 項目壽命期的臨界值約為 10年 ? ?xAPN P V %,15,/30150 ???? ? 530150%,15,/ ????? xxxAP敏感性分析 ? 例 : 不確定因素變動對項目 NPV的影響 變動率 － 20 ％ － 10 ％ 0 ＋ 10 ％ ＋ 20 ％投資額 14394 12894 1 1 3 9 4 9894 8394經(jīng)營成本 28374 19884 1 1 3 9 4 2904 － 5586產(chǎn)品價格 － 10725 335 1 1 3 9 4 22453 335130 變動率＋ －變動率 投資額 產(chǎn)品價格 經(jīng)營成本 ＋ 10％ － 10％ NPV 項目凈現(xiàn)值的概率描述 假定 A、 B、 C是 影響項目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有 l、 m、 n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨立，則 項目現(xiàn)金流有 k＝ l m n 種 可能的狀態(tài)。 return) Yes 投資者的無差異曲線 銷售收入及 成本與產(chǎn)量之間的關(guān)系 銷售收入 (B)、 產(chǎn)品價格 (P)與產(chǎn)品產(chǎn)量 (Q)之間的關(guān)系 總成本 (C)、 固定成本 (Cf)、單位產(chǎn)品變動成本 (Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量 (Q)之間的關(guān)系 B＝ PQ 0 Q B 0 Q C C＝ C f＋ C v Q C f C v Q 盈虧平衡分析圖 ? 銷售收入、 總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系 0 Q B＝ PQ C＝ C f＋ C v Q Q* B,C BEP 虧損 盈利 盈虧平衡分析 由 即 可導(dǎo)出： 盈虧平衡產(chǎn)量 盈虧平衡價格 盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本 CB＝ QCCPQvf ?＝vf CQCP ?＝*vfCPCQ?＝*QCPC fv ?＝*盈虧平衡分析示例 某項目生產(chǎn)能力 3萬件 /年，產(chǎn)品售價 3000元 /件，總成本費用 7800萬元，其中固定成本 3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。 五、項目不確定性分析 ? 主要的不確定性分析方法 –盈虧平衡分析 確定盈利與虧損的臨界點 –敏感性分析 分析不確定因素可能導(dǎo)致的后果 –概率分析 對項目風(fēng)險作直觀的定量判斷 項目投資風(fēng)險類別 ? 非系統(tǒng)風(fēng)險指隨機發(fā)生的意外事件有關(guān)的風(fēng)險； ? 系統(tǒng)風(fēng)險指與一般經(jīng)營條件和管理狀況有關(guān)的風(fēng)險； ? 內(nèi)部風(fēng)險指與項目清償能力有關(guān)的風(fēng)險； ? 外部風(fēng)險指與獲取外部資金的能力有關(guān)的風(fēng)險 。 ? 靜態(tài)投資回收期 不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。 ? ? ? ?? ??????????01,2,1 0**iFntiFnt ?? ? 010 ??????nttt iNCF非常規(guī)項目內(nèi)部收益率的檢驗 令 顯然， Pt 是 項目在第 t 年 以 i * 為折現(xiàn)率的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 0 1 2 3 4 5 NCF0 NCF1 NCF2 NCF3 NCF4 NCF5 F1 F2 F3 F4 ? ? ? ????? ????? tjttjtjt NCFiFiNCFF0*1 * 11非常規(guī)項目內(nèi)部收益率的檢驗 ? 檢驗標(biāo)準(zhǔn)： 在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部始終存在未收回的投資。 – 對 非常規(guī)項目，須根據(jù) IRR的經(jīng)濟含義對計算出的 IRR進行檢驗，以確定是否能用 IRR評價該項目。 – 非常規(guī)項目 （ 凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)有多次變化）計算 IRR的方程可能但不一定有多個實數(shù)解。 ? 可以證明，當(dāng)項目凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)發(fā)生多次變化時，計算 IRR的方程可能有多個解。 ? ? ? ? ???? ?????? iI R RiCOCInttt 01 0若0iIR R ?0iIR R ?計算 IRR的試算內(nèi)插法 NPV1 NPV2 NPV 0 i i2 i1 IRR i2－ i1 IRR－ i1 NPV1 NPV1＋ | NPV2| ? ?122111 iiN P VN P VN P ViI R R ???＝? ? 211121N P VN P VN P ViiiI R R??? ＝IRR計算公式： 內(nèi)部收益率計算示例 年 份 0 1 2 3 4 5凈現(xiàn)金流量 － 1 00 20 30 20 40 40? ? ? ? %105011 ???? ???tttN C FiN P V? ? ? ? %155022 ????? ???tttNCFiN P V? ? %%10%%10 ??????I R R項目內(nèi)部收益率的唯一性問題討論 由計算內(nèi)部收益率的理論公式 令 可得 從數(shù)學(xué)形式看， 計算內(nèi)部收益率的理論方程應(yīng)有 n 個解。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。 – 以備選方案壽命期的公倍數(shù)為計算期，假定一個或若干備選方案可重復(fù)實施。 用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行多方案比選 ? 壽命期不等的互斥方案比選 壽命期不等的投資方案不具可比性，若要用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行比選，需要根據(jù)決策需要和備選方案的技術(shù)、經(jīng)濟特征引入相應(yīng)的假定，設(shè)定一個共同的計算期。 若 NCFt 和 n 已定，則 ? ?0 , , inN C FfN P V t＝? ?0 ifN P V ＝NPV 0 i 典型的 NPV函數(shù)曲線 基準(zhǔn)折現(xiàn)率的確定 ? 基準(zhǔn)折現(xiàn)率的概念 基準(zhǔn)折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。 ? 資金來源與資金結(jié)構(gòu) – 自有資金與借入資金 – 國內(nèi)資金與國外資金 – 資金結(jié)構(gòu)與財務(wù)風(fēng)險 ? 資金平衡 不產(chǎn)生資金缺口的條件是各年的累計盈余資金額必須大于或等于零 附表 11 資產(chǎn)負(fù)債表 單位 ： 萬元年 份 1 2 3 4 5 6 7資產(chǎn) 1300 3608 流動資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 存 貨 周轉(zhuǎn)現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 1300 固定資產(chǎn)凈值 3092 無形及遞延資產(chǎn)凈值 516 負(fù)債及投資人權(quán)益合計 1300 3608 長期借款余額 1680