居住規(guī)劃上ppt課件(參考版)
2025-01-07 02:32本頁面
【正文】 ? 下周每堂課前 10分鐘隨機(jī)選擇一個(gè)小組進(jìn)行報(bào)告。此時(shí)要評(píng)估交通的時(shí)間成本是否值得為此而增加的住、行成本。 ? 市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊區(qū)住宅的交通成本 =汽油費(fèi) +停車費(fèi)，若每月花費(fèi)1,500元，則一年需要 。 42 住與行的成本 ? 比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅， 100平米，單價(jià) 1萬元，總價(jià) 100萬元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為 100平米，單價(jià) 5,000元，總價(jià) 50萬元。 ? 綜合起來，其它期初成本約需占到總價(jià)的 15%左右，在購房規(guī)劃中應(yīng)與首付款一起計(jì)入期初開銷中。 ? 印花稅 ：合同總價(jià)的 %，自 2021年 11月 1日起，個(gè)人購買住房免征印花稅。 ? 搬家費(fèi)用 ：相比之下不算太高， 1,000元預(yù)算應(yīng)該足夠。一般購房后裝修費(fèi)用合理范圍是：套內(nèi)面積每平米 5001,000元。購買二手房時(shí)，通常買方要支付房價(jià) 1%的中介費(fèi)，賣方要支付房價(jià) 2%的中介費(fèi)。 ? 如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付給購房者租金，直到搬入新房為止。 ? 除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。 ? 若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時(shí)還是以先賣后買為宜。 ? 若舊房還有房貸 20萬元，且 很難再 增 加 貸 款 ，此時(shí)若無其它資金來源 ，要想辦法另外借 到 30萬元來 支付 新房首付款。如先買后賣，中間隔三個(gè)月，這時(shí)若舊房無房貸，可用舊房抵押貸款 30萬元，來當(dāng)新房的 首付 款。即使只隔幾個(gè)月， 也必須 先借到一筆錢來繳首付款， 而且 需要負(fù)擔(dān)資金成本。 ? 換房后年供額： 20n， 6i， 692503PV， 0 FV， PMT=60,376元。 ? 第二段： 35歲到 45歲還貸款，年供額： 20n， 6i， 300000PV， 0FV， PMT=26,155元。 – 購房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用來于購換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)，可在準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。此時(shí)要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無 10萬 元 ，及未來是否有負(fù)擔(dān) 60萬 元 房貸的能力。 33 換房規(guī)劃 ? 換房能力測(cè)算 ? 換房的步驟 ? 房涯規(guī)劃表 34 換房能力概算 ? 需籌 首付 款 =新房凈值 舊房凈值 =（新房總價(jià) 新房貸款） （舊房總價(jià) 舊房貸款）。小林打算 5年后購房，假設(shè)投資報(bào)酬率 8%，貸款年限 20年，利率 6%，屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)的房價(jià)為： ? 自備款儲(chǔ)蓄部分＝ PMT1 {1[(1+y)/(1+r)]n}/(ry) (1+r)n =30,000元 {1[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%5%) (1+8%)5=193047元 ? 自備款投資部分 = FV(r,n,0,A) 5n， 8i， 150000PV， 0PMT， FV=220,399元 ? PMT2=FV (y, n, 0, PMT1) 5n， 5i， 30000PV， 0PMT， FV=38,288元 ? 貸款部分＝ PV(i,m,PMT2 ) 20n， 6i， 38288PMT， 0FV， PV=439,160元 ? 可購房總價(jià) =193,047+220,399+439,160= 852,606元 ? 可以買大約 85萬元的房子。前提是預(yù)先準(zhǔn)備 。前提是預(yù)先準(zhǔn)備 的首付款。 26 年收入概算法案例 ? 小劉年收入 10萬元，其中 30%可用來繳房貸，假設(shè)房貸利率 6%，前幾年只繳利息，貸款期限為 20年，貸款成數(shù) 70%。其中， I：房貸利率， N：貸款年限，PMT：年收入 可負(fù)擔(dān)房貸比率 ? 從公式可知，同樣的收入，房貸利率越低，可負(fù)擔(dān)房價(jià)越高；可負(fù)擔(dān)房貸比率越高，可負(fù)擔(dān)房價(jià)越高。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子。 ? 合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機(jī)會(huì)成本 3%與房貸利率 6%之間，可做敏感性分析，同時(shí)未來的房價(jià)變化有不可預(yù)測(cè)性，所以可做不同房價(jià)預(yù)期下的凈現(xiàn)值分析。 16 租房 NPV的計(jì)算 ? 租房的凈現(xiàn)值： ? CF0=押金 +第一年租金 =5,5005,500 12=71,500 ? 1 CFj=第二年租金 =(5,500500) 12=72,000 ? 2 CFj=第三年租金 =[5,500+2 (500)] 12=78,000
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