【正文】 階段主題 ： 天下城 盛大開盤 營(yíng)銷手段 : 開盤活動(dòng) +戶外更新 +客戶聯(lián)誼 。 廣告策略 ：本階段廣告行銷是 “ 競(jìng)爭(zhēng)型廣告 ” 以產(chǎn)品特色、景觀、配套多方面整合訴求，以組合拳來(lái)打擊目標(biāo)客戶群，促成其成交，并對(duì)市場(chǎng)反饋進(jìn)行歸納分析、機(jī)動(dòng)調(diào)整訴求重點(diǎn)之比例。 階段主題 ：城市新生活運(yùn)動(dòng) 營(yíng)銷手段 : 城市運(yùn)營(yíng)活動(dòng) +戶外廣告 第二階段：市場(chǎng)預(yù)熱期 操作要點(diǎn) ： 從城市運(yùn)營(yíng)到項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)過(guò)渡 ,打造獨(dú)一無(wú)二的 “ 建筑在城市之上的都市華宅 ” ，開啟品質(zhì)訴求 積累大量客戶資源，只接受咨詢，但不接受認(rèn)購(gòu) 廣告策略 ：本階段延續(xù) “ 開拓型廣告 ” 和 “ 競(jìng)爭(zhēng)型廣告 ” ；對(duì) “ 項(xiàng)目稀缺資源 ” 進(jìn)行重點(diǎn)式爆光，輔以產(chǎn)品特色，延伸銷售戰(zhàn)線。 通過(guò)公司內(nèi)外部客戶資源快速傳達(dá)項(xiàng)目信息。 大眾傳播 ?廣告、公關(guān)策劃等，渲染天下城掀起新生活運(yùn)動(dòng)之勢(shì)，為其賦予全新內(nèi)涵，為項(xiàng)目銷售奠定社會(huì)氛圍。 大眾推廣奠基口碑 小眾推廣實(shí)現(xiàn)銷售 “一對(duì)一 ” 營(yíng)銷 ?針對(duì)企事業(yè)單位和高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所傳播，形成圈子口碑傳播?！? 在熱銷期電視、戶外廣告、 DM直銷 、 SP活動(dòng)等多種媒介全方位、高密度投放，達(dá)到階段性快速去化之目的。 在配合呼應(yīng)方面，力求做到以“推廣思路”為中心， “廣告襯托”和“ SP活動(dòng)渲染”為兩個(gè)基本點(diǎn)的構(gòu)架體系，有序順暢地進(jìn)行表現(xiàn)，為整體銷售服務(wù)。 樣板房 通過(guò)樣板房刺激 消費(fèi)者購(gòu)買欲望 以看房直通車將項(xiàng) 目與銷售現(xiàn)場(chǎng)銜接 以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景再次堅(jiān) 定客戶購(gòu)房信心 工地現(xiàn)場(chǎng) 包裝策略 三點(diǎn)一線 提升項(xiàng)目檔次 彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，宣傳項(xiàng)目理念 強(qiáng)勢(shì)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng) 銷售中心 推廣執(zhí)行 整合推廣基調(diào) 高調(diào) 強(qiáng)勢(shì) 天下城的推廣，我們力求做到 ── 創(chuàng)造嶄新的居住傳播文化，引領(lǐng)高品質(zhì)的生活方式； 讓推廣為物業(yè)升值，讓推廣為品牌升值； 讓消費(fèi)者或投資者感知項(xiàng)目本身的價(jià)值； 讓經(jīng)營(yíng)者展望得到巨大的回報(bào)潛力！ 整合傳播策略 品牌層面：“跳脫競(jìng)爭(zhēng)，高屋建瓴，以高打低” 精神層面：“高貴典雅，心理共鳴，情感體驗(yàn)” 產(chǎn)品層面：“國(guó)際基因，精品品質(zhì)，經(jīng)典建筑” 目標(biāo)客戶 城市上游圈層 產(chǎn)品形象 貴胄氣質(zhì)傳世名邸 建筑城市之上 市場(chǎng)角色 引領(lǐng)城市人居方向 天下城 市場(chǎng)形象 項(xiàng)目核心概念體系 核心概念下的價(jià)值體系支撐 天下城 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 客戶價(jià)值 大 盤 云 集 代 言 城 市 上 游 交 通 便 捷 配 套 完 善 新 古 典 主 義 建 筑 風(fēng) 格 國(guó) 際 景 觀 規(guī) 劃 產(chǎn) 品 創(chuàng) 新 升 級(jí) 創(chuàng) 新 物 管 服 務(wù) 城 市 上 游 圈 層 品 質(zhì) 生 活 倡 導(dǎo) 者 新 生 活 發(fā) 動(dòng) 者 20 萬(wàn) 平 米 恢 弘 巨 著 項(xiàng)目推廣思路 第一步：結(jié)合城市地產(chǎn)運(yùn)作宣傳的項(xiàng)目形象導(dǎo)入 在項(xiàng)目推廣前期，借城市居住炒做之勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行突出宣傳，突出整體優(yōu)勢(shì)之下的項(xiàng)目個(gè)性，吸引市場(chǎng)關(guān)注，使市場(chǎng)信心得到加強(qiáng)。 ?展示策略 VI統(tǒng)一視覺形象識(shí)別策略 VI設(shè)計(jì)應(yīng)是本案銷售的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，專業(yè)、到位、統(tǒng)一的視覺表現(xiàn)將提升項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)本案的順利銷售起到重要作用。 ◆ “ 品牌先行 ” 策略 開發(fā)商積極參與新鄉(xiāng)的各種公益活動(dòng)，并頻繁在新鄉(xiāng)的各大媒體露面，以建立項(xiàng)目自身的強(qiáng)勢(shì)品牌，達(dá)到未見其人，先聞其聲的效果。 ?“ 創(chuàng)新營(yíng)銷，全員服務(wù) ” 策略 挖掘 VIP客戶群： 推行貴賓團(tuán)體購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施 .針對(duì)重點(diǎn)行業(yè)加以重點(diǎn)推廣，如黨政機(jī)關(guān)、金融系統(tǒng)及學(xué)校。 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，與消費(fèi)者互動(dòng)。 （ 1）產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、推介會(huì)、酒會(huì)。讓已購(gòu)者感覺房子一直在升值，讓購(gòu)買者感覺得優(yōu)惠，讓觀望者產(chǎn)生 “ 不買就后悔 ” 的緊張心理，從而加速購(gòu)買決定。 （ 1）公開發(fā)售前價(jià)格保密策略 不斷造勢(shì)，持續(xù)升溫，不明確給出準(zhǔn)確價(jià)格，令市場(chǎng)在期待、好奇與猜測(cè)中對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生高度的關(guān)注，蓄積人氣，提升市場(chǎng)凝聚力。使得項(xiàng)目跳脫競(jìng)爭(zhēng)，我們就 頒布新的 “ 游戲規(guī)則 ” 。重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次，不僅要注意在建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過(guò)富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，而且要注意通過(guò)小區(qū)的配套設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)等來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氣息。本項(xiàng)目如果能把握好這一點(diǎn)，并加以演繹，必能出奇制勝。為此，我們必須樹立競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷理念，建構(gòu)完善的企業(yè)治理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng)，以獨(dú)特而優(yōu)越的項(xiàng)目形象、產(chǎn)品質(zhì)量、營(yíng)銷手段、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略占領(lǐng)市場(chǎng)，在區(qū)域市場(chǎng)上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。建議本項(xiàng)目在銷售工作中，全面引入客戶關(guān)系管理機(jī)制，通過(guò)對(duì)客戶關(guān)系營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)客戶剩余價(jià)值的最大化挖掘，帶動(dòng)客戶的聯(lián)動(dòng)銷售、鏈?zhǔn)戒N售，在有效節(jié)約營(yíng)銷成本的同時(shí)，提升了項(xiàng)目美譽(yù)度，塑造了良好的項(xiàng)目形象。 ?創(chuàng)新銷售模式策略 （ 1）、體驗(yàn)式銷售模式 建議項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)引入體驗(yàn)式營(yíng)銷模式，通過(guò)一系列格調(diào)主題活動(dòng)，給客戶帶來(lái)“難忘的體驗(yàn)”，以切身體驗(yàn)刺激消費(fèi)者購(gòu)買欲望，促使成交。 保持價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性 價(jià)格策略是促動(dòng)銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行策略性調(diào)整，在實(shí)際銷售過(guò)程中實(shí)行靈活的優(yōu)惠政策。 C、不斷拉升的價(jià)格策略，吸引投資型客戶介入，消除購(gòu)買期房的障礙，同時(shí)有效制造市場(chǎng)的緊迫感。 ?價(jià)格策略 平價(jià)入市策略 A、第一批房源采用相對(duì)低價(jià)入市策略，制造產(chǎn)品物超所值的市場(chǎng)認(rèn)同。 展現(xiàn)目標(biāo)客戶在生活與工作層面具有高尚品質(zhì)的感性差異。 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 超越自我 5 ?營(yíng)銷指導(dǎo)總則 營(yíng)銷策略中心： 1個(gè)中心， 2條主線 1個(gè)中心： 以產(chǎn)品品質(zhì)促進(jìn)和客戶資源為中心 2條主線： 準(zhǔn)確描述產(chǎn)品資源，深化高品質(zhì)產(chǎn)品形象 直接攻擊客戶心理，尋求感性精神歸屬 策略核心：明確差異化，以點(diǎn)帶面，主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng) 差異化 ： 差異化存在于 3點(diǎn)： 形象差異定位；產(chǎn)品差異定位；客戶差異定位； 產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)營(yíng)造出的高端品質(zhì)生活形象的差異性。 喜歡創(chuàng)新、超越；追求高品質(zhì)生活、彰顯身份地位；注重人與建筑與自然環(huán)境的和諧共生；注重家庭生活的舒適感、品位感。因?yàn)?，人們需要彼此的認(rèn)同。 窯洞居住 — 村莊院落 — 城市商品房 — 公寓社區(qū) — 高端別墅， 城市化的進(jìn)程造成的現(xiàn)代生活方式 ,由不得現(xiàn)代人選擇。 田園生活 — 街坊鄰居 — 摩天大樓。能稱為上游的，是居住理念超前的國(guó)際化生活的升華。 新古典主義生活城邦 上游： 貴族不在上游，皇家不在上游。 項(xiàng)目定位 重新審視自我 4 在定位之前，我們首先要弄清楚一個(gè)問(wèn)題 天下城究竟賣什么？ 天下城 地段？ 產(chǎn)品？ 環(huán)境？ 資源？ 品牌？ 以上每一項(xiàng)都不足以讓項(xiàng)目在區(qū)域里超越競(jìng)爭(zhēng)，天下城賣的是基于 項(xiàng)目創(chuàng)新升級(jí)后的新生活理念 +客戶價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的梳理與重新審視后，我們的項(xiàng)目定位語(yǔ)便躍然紙上 上游圈 套餐內(nèi)容： C套餐 ——“室內(nèi)植物 ” 配送套餐 套餐內(nèi)容： 1. 室仙植物美好設(shè)計(jì)； 2. 盤景造型； 3. 時(shí)花選配； 4. 常綠、蔭生植物選配； 5. 兩月更換一次 ； 6. 定期上門維護(hù)； 7. 租用名貴花木 ； 8. 運(yùn)送上門。 套餐式服務(wù)管理： 適用范圍： 需要對(duì)一些很外沒有深入清潔過(guò)的物品、家電、設(shè)施或裝