海辰名居項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(參考版)
2024-12-11 10:42本頁(yè)面
【正文】 ?商業(yè)部分與沃爾瑪形成互動(dòng)，挖掘商業(yè)價(jià)值最大化； ?充分利用地鐵站的優(yōu)勢(shì)，主打地鐵物業(yè)，放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值 第七部分 較高投資價(jià)值 較高開(kāi)發(fā)價(jià)值 開(kāi)發(fā)模式建議 47 本報(bào)告嚴(yán)格保密 匯報(bào)結(jié)束 Thanks! 眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 資金籌措風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 防范建議 46 本報(bào)告嚴(yán)格保密 眾廈建議 ?住宅部分客戶放大到整個(gè)深圳，以城市住宅為基本定位 ?商業(yè)以打造區(qū)域商業(yè)為基本方向，擴(kuò)大項(xiàng)目影響范圍。 項(xiàng)目除自有資金和銷售回款外，近 60%的資金來(lái)源于銀行貸款，銀行融資的取得是項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要因素。 45 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目面臨三大風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)適當(dāng)措施積極應(yīng)對(duì)可減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目可能造成的不利影響 作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，注重項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃；合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足。 ?項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū) 域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 44 本報(bào)告嚴(yán)格保密 可行性研究結(jié)論及建議 ?項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)正在辦理中。 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目銷售價(jià)格和建安成本分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率會(huì)產(chǎn)生較大影響，但銷售收入的變動(dòng)幅度的影響更大 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)銷售價(jià)格與建安成本敏感性分析15% 4 2 % 2 3 %35% 8 %12%19% 1 5 % 5 0 % 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40% 1 0 % 5 % 5% 10%銷售價(jià)格變動(dòng) 建安成本變動(dòng)43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目具備較好的社會(huì)效益 項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，對(duì)于環(huán)境和社會(huì)具有較大正面影響，具備一定的社會(huì)效益： , 充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 ? 另一方面，假定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率不變等條件不變，項(xiàng)目商業(yè)保本銷售價(jià)格為 /㎡ 。 ? 另一方面，假定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率等條件不變，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為 6486元 /㎡ 。 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目前期由銀行貸款及企業(yè)自有資金啟動(dòng)，從2022年第四季度，銷售收入彌補(bǔ)部分投資款 序 號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2022年 2022年 2022年 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 1 投資總額 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 建設(shè)投資 土地成本 27000 27000 前期工程 1344 1344 建安工程 27165 3881 3881 3881 3881 3881 3881 3881 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 570 81 81 81 81 81 81 84 管理費(fèi)用 1665 238 238 238 238 238 238 237 銷售費(fèi)用 3589 1196 1196 1197 貸款利息 5429 2628 2801 2 資金籌措 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 自有資金 24000 2628 944 4200 2632 8197 5399 銀行貸款 40000 27000 1344 4200 4200 3256 銷售收入再投入 2764 2764 投資計(jì)劃與資金籌措表 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 由投資變化曲線可以看出，初期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，而建設(shè)期資金流動(dòng)平穩(wěn) 項(xiàng)目投資變化曲線27000134442006828 4200 4200 5399819753960500010000150002022025000300000 7 年2 季度 3 季度 4 季度 0 8 年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 0 9 年1 季度 2 季度萬(wàn)元投資資金需求曲線 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目總投資 ，其中包括土地取得費(fèi)用共計(jì) ，自有資金為 序號(hào) 項(xiàng) 目 資金（萬(wàn)元） 比 例 1 自有資金 24000 % 2 銀行貸款 40000 % 3 銷售收入再投資 2764 % 4 總投資 66764 100% 項(xiàng)目資金來(lái)源表 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目與市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售收入為 項(xiàng)目 描述 銷售單價(jià) （元 /米 2） 面積 （米 2） 銷售率 總額 （萬(wàn)元） 普通住宅 毛坯交付 10000 48118 95％ 45712 裙樓商業(yè) 一層 35000 7947 90％ 25034 二層 30000 7947 80％ 19073 三層 25000 7947 70％ 13908 車庫(kù) 地下二層 16170 總體收入 103726 ?商業(yè)部分： 商業(yè)售價(jià)按照 3萬(wàn)元 /米 2的價(jià)格，整體銷售； ?銷售總額： 住宅按照 95％的銷售率，商業(yè)按照 80％銷售率，項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)總收益 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目銷售稅金及附加按銷售額的 ％，合計(jì) 5290萬(wàn)元 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目總銷售收入為 ，利潤(rùn)總額 ，稅后利潤(rùn)總額 ，投資凈利潤(rùn)率為 ％ 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） （ 1） 銷售收入 103726 （ 2） 開(kāi)發(fā)成本 55509 （ 3） 銷售費(fèi)用 3589 （ 4） 銷售稅金及附加 5290 （ 5） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5429 （ 6） 利潤(rùn)總額 (1)(2)(3)(4)(5) 33909 （ 7） 增值率 61% （ 8） 增值稅 10788 （ 9） 所得額 (6)(8) 23121 （ 10） 所得稅 所得額 15％ 3468 （ 11） 凈利
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