【正文】 Thanks！ 。 09年市區(qū)均價為 5002元 /平米，較 08年消化量上漲 68%，價格上漲 41%。目前房地產(chǎn)發(fā)展水平較低，專業(yè)度良莠不齊； 【 需 求 】 ： 快速提高的生活水平所引致的市區(qū)居民臵業(yè)水平的升級換代、周邊郊縣和黑龍江省內(nèi) 其它三級城市中高收入者進入省會臵業(yè)、城市大規(guī)模拆遷改造提前釋放被動型居住需 求、房價逐步上漲加促購房意向客戶的臵業(yè)進度； 【 供 應(yīng) 】 ： 老項目后續(xù)供應(yīng)，大規(guī)模圈地啟動形成批量供應(yīng) ； 【 供 求 】 ：市場供需較為平衡，市場需求旺盛。 香坊區(qū) 二手房市場情況 冬奧家園 項目位置：香坊通鄉(xiāng)街和安通街交叉口 ) 占地面積： 35064平方米 建筑面積： 86829平方米 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)： 11棟多層（ 6層）， 09年底入住 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 物業(yè)費： 戶型區(qū)間： 45110㎡ 容 積 率： 開 發(fā) 商：黑龍江鑫光源房地產(chǎn)開發(fā)公司 香坊區(qū) 二手房市場情況 三福小區(qū) ? 該項目緊鄰地塊東北角，兩棟十層板樓； ? 面積區(qū)間在 4090平之間； ? 小產(chǎn)權(quán)，售價在 2500元左右 香坊區(qū) 二手房市場情況 德強小區(qū) ? 該項目位我項目西北側(cè)，全部為十層板樓； ? 面積區(qū)間在 6010平之間； ? 小產(chǎn)權(quán)， 3080元每平起，均價在 3500元左右 哈爾濱房地產(chǎn)市場小結(jié) 第二章 市場分析 【 發(fā)展階段 】 ： 哈爾濱房地產(chǎn)仍屬起步初階段，發(fā)展較晚。社區(qū)為封閉式管理，物業(yè)費為 /平方米。目前全部入??； ? 建筑形式全部為多層板樓，面積區(qū)間在 40100平之間； ? 開發(fā)商為哈爾濱華采藝鄰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； ? 小區(qū)內(nèi)總計 1000余戶； ? 當(dāng)前二手房價格為 4500元左右 ? 項目容積率為 ? 該小區(qū)哈市朝鮮族聚居區(qū) 點評：該項目為我地塊最近的一個商品房小區(qū)。 當(dāng)前銷售均價為 9500元左右。該項目以高品質(zhì)的產(chǎn)品、園林及區(qū)域內(nèi)優(yōu)良教育為主打牌。 當(dāng)前銷售均價為 5500至 6200元每平。 安保系統(tǒng) : 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、 一卡通系統(tǒng)和車庫管理系統(tǒng) 智能化設(shè)施 : 封閉管理，一卡通、可視對講、 消防廣播、電子巡更、電子監(jiān)控 電梯品牌 : 阿爾法 其他配置 :康泰給水 PPR給水塑料管、排水 pvcu消音排水塑料管、科肯牌彩鋁 落水系統(tǒng)、屋面防水采用高級玻纖瓦 外墻 : 多層采用磚混及小框架、高層采用框架結(jié)構(gòu) 外立面說明 : 現(xiàn)代派、 sto系列外墻裝飾材料 進戶門 : 入戶門王力門窗材 :三玻塑鋼窗 供暖方式：地?zé)? 泰山領(lǐng)秀個案分析 項目位置： 香坊進鄉(xiāng)街與紅星街交匯處 占地面積： 3萬平方米 建筑面積： 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：高層、多層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 戶型區(qū)間： 55100㎡ 容 積 率： 開 發(fā) 商：哈爾濱市泰山房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司 點評：項目容積率較高，對我項目有一定參考意義。 2021年 12月一期開盤，當(dāng)時銷售均價為 4000元左右；目前二期新開盤價格為 55006000元每平。銷售現(xiàn)場設(shè)施及銷售道具完善。 預(yù)計項目四期將于今年 10月左右開盤，銷售均價預(yù)計在 45005000元 /㎡ 左右； 第二章 市場分析 安保系統(tǒng) :24小時保安巡邏監(jiān)控系統(tǒng) 智能化設(shè)施 :密碼及 IC卡雙重功能 供熱系統(tǒng) :地?zé)?、集中供? 供水系統(tǒng) :磨盤山自來水、冷熱水管 PPR管 車庫配置 :地下車庫 外墻 :面磚； 外立面說明 :咖啡色釉面磚與灰白色涂料相結(jié)合 走廊 :水泥地面 進戶門 :防盜門 窗材 :塑鋼窗 立面圖 樓梯間 入戶門 單元門 立匯 2021年一期開盤，銷售均價 2021元 /㎡ 左右； 目前一二三期均已基本售謦。美羅灣個案分析 項目位置：香坊軍民街 24號（五八新村站） 占地面積： 43萬平方米 建筑面積： 70萬平方米 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：小高層、高層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 物業(yè)費：多層 、高層 、車庫 、洋房 、商服 （按建筑面積收取） 戶型區(qū)間： 30120㎡ 容 積 率： 開 發(fā) 商：黑龍江立匯房地產(chǎn)開發(fā)公司 點評：項目體量較大，位于城效結(jié)合部。 哈市商品房市場情況 — 板塊分析 第二章 市場分析 東二環(huán)版塊 ? 該版塊屬于城市老城區(qū)，配套完善，教育資源優(yōu)良，交通便捷； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)以大高板為主，價格區(qū)間在 70009000元左右； ? 因供應(yīng)量有限，故區(qū)域銷化速度較快，市場供不應(yīng)求； ? 客群以南崗、道里及香坊等老城區(qū)居民為主。小戶型面積以 50— 90平的小兩居為主，聯(lián)排及獨棟面積在 200500平。上下班高峰時段擁堵明顯。區(qū)域內(nèi)配套及商業(yè)氛圍不濃厚。從區(qū)域消化量來看，未來消化壓力較大； ? 區(qū)域價格在 60009000之間，均價在 7500左右 。 區(qū)域內(nèi)新盤供應(yīng)量、開工量巨大 。目前仍屬價格洼地，未來仍具備較大的升值空間； ? 區(qū)域內(nèi)雖然新房供應(yīng)量較大，但仍然屬于供不應(yīng)求階段 ；值得注意的是，該區(qū)域內(nèi)二手房中介較少，說明區(qū)域內(nèi)新房流動量不大，大部分購買客戶均為第一居所，暫時未提升至居住改善層次。因哈市南部將建成亞州第二大的火車站，同時哈市地鐵將南北貫穿，故 香坊南區(qū)版塊未來當(dāng)屬城市發(fā)展重點 ； ? 目前屬城市改造的重點階段，道路交通及區(qū)域配套正在逐步完善。目前僅有長江路正在建設(shè) 中，預(yù)計可在今年年底前通車；四條主要道路的拓寬與建設(shè)將會大幅拉動該區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，但除長江路外，其它各主要干路的實際開工時間仍有待政府進一步推進。 ? 區(qū)域內(nèi)配套較其它各板塊薄弱，因不屬于城市“南拓、北躍、中興、強縣”的主要規(guī)劃范圍內(nèi)，故區(qū)域交通、商業(yè)、 公共設(shè)施等現(xiàn)狀較差 ； ? 因火車及貨運交通樞紐匯聚于此，同時公濱路及哈成路為大貨車通往環(huán)城高速的主要干道，故區(qū)域內(nèi)大型運貨車輛較多， 整體居住氛圍不高 ； ? 區(qū)域內(nèi)住宅新盤供應(yīng)量極少 ，目前僅有少量 0 09年建設(shè)的多層住宅，整體質(zhì)量一般。 香坊區(qū)商品住宅 0 9 1 0 年成交均價450050005500600000 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 6香坊商品住宅均價 5030 5786 漲幅 1 5 . 0 1 %09 年 10 年 1 7 月 哈爾濱商品房市場情況 — 商品房戶型面積發(fā)展趨勢 第二章 市場分析 數(shù)據(jù)來源：房屋住宅局 ?07年至 10年，哈市商品房套均面積逐年上漲， 10年套均建筑面積約 129平米； ?香坊區(qū) 10年套均面積約 106平米， 低于全市平均水平，說明當(dāng)?shù)鼐幼⌒枨筮€未達到舒適性階段。 哈爾濱商品房 0 7 1 0 年供求統(tǒng)計0200400600800 5 0 . 0 0