王志綱工作室策劃劍法(參考版)
2024-11-28 21:17本頁面
【正文】 但由于時(shí)間的不確定性，對(duì)公司的團(tuán)隊(duì)組織以及迅速出團(tuán)隊(duì)、品牌的出發(fā)點(diǎn)難以吻合；同時(shí)市場(chǎng)的可變性大，前期可能有一定的重復(fù)性工作，需要按當(dāng)時(shí)的情況做 些策略調(diào)整。 這種策略進(jìn)可攻，退可守，風(fēng)險(xiǎn)較小，機(jī)遇把握的好，絕對(duì)能夠轟動(dòng)市場(chǎng)。 風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 政府發(fā)展方向不明確； （ 2） 地塊周邊缺乏基本生活配套，消費(fèi)者對(duì)在此生活信心不足； （ 3） 即使和黃啟動(dòng)項(xiàng)目，我們緊跟而上，也面臨兩個(gè)樓盤獨(dú)立啟動(dòng)一個(gè)板塊，孤軍作戰(zhàn)； （ 4） 如果和黃買不好，人們將對(duì)此板塊更不看好，導(dǎo)致強(qiáng)烈的觀望態(tài)度； 慢做 慢做的開發(fā)策略是先做項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，包括策劃工作、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及對(duì)部分地塊的平整和維護(hù)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目所處的板塊和和黃項(xiàng)目密切關(guān)注，一有比較好的入市鍥機(jī)，如地塊周邊的居住 配套明顯好轉(zhuǎn)、和黃項(xiàng)目熱銷等，就可以即刻入市。它的機(jī)會(huì)點(diǎn)是： （ 1） 首期如果成功，市場(chǎng)影響力較大，能夠迅速出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效益。但是此種選擇不能幫助公司出品牌、出團(tuán)隊(duì)，與企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向相離。 可以估算一下，當(dāng)開發(fā)容積率為 ，成本為 1500元 /平方米，售價(jià)為 2021元 /平方米的普通住宅，全部賣完利潤也只有 ，還要投資 2到 3個(gè)億的資金（雖然資金可以滾動(dòng)），但風(fēng)險(xiǎn)還是有的。我們可以作一個(gè)基本分析，對(duì)這塊地的升值潛力進(jìn)行預(yù)測(cè)。 其三：作資產(chǎn)，例如華潤介入房地產(chǎn)的方式很簡(jiǎn)單，直接控股萬科和華遠(yuǎn)，進(jìn)行資本運(yùn)營。 其一：作房產(chǎn)，即做一個(gè)住宅產(chǎn)品開發(fā)商。但隨著他們對(duì)這種生活方式的認(rèn)同和接受，其參與性越來越強(qiáng)，成為業(yè)主后，他們由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，從被引導(dǎo)，到拉動(dòng)著物業(yè)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為生活方式的最終營造者。對(duì)于生活方式這樣一種產(chǎn)品來說，銷售是推廣性生產(chǎn)，社區(qū)服務(wù)管理是服務(wù)性生產(chǎn)，業(yè)主的居住行為也是生產(chǎn)過程 參與性生產(chǎn)。如果按馬斯洛的 需求金字塔 模型，我們可以把業(yè)主最終在奧林匹克花園得到的回報(bào)概括為以下
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