財(cái)務(wù)管理——現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(參考版)
2024-10-22 03:12本頁面
【正文】 中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 國中地產(chǎn)顧問 。 2）資金平衡能力分析 根據(jù)表 636，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3．資金來源與運(yùn)用表 1）資金來源與運(yùn)用表。詳見表 635。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的 FIRR分別為 %、 %；資本金的稅后 FIRR為 %，均大于同期貸款利率 %和基準(zhǔn)收益率 9%(ic)，說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）資本金稅后內(nèi)部收益率 =% （ 2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝ 5 ： ； :； ： 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 32 21 1． 1 銷售收入 0 32 21 2 現(xiàn)金流出 5 20 21 2． 1 資本金 5 4 2 2． 2 預(yù)售收入再投入 0 4 8 2． 3 貸款本息償還 0 5 5 2． 4 銷售稅金及附加 0 2 1 2． 5 土地增值稅 0 1 1 2． 6 所得稅 0 2 1 3 稅后凈現(xiàn)金流量（ 1） （ 2） 5 12 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 10 表 634 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3）動(dòng)態(tài)盈利分析 （ 1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）稅前全部投資凈現(xiàn)值 NPV＝ 9 （ 2）稅后全部投資凈現(xiàn)值 NPV＝ 6 （ 3）稅前全部投資內(nèi)部收益率 FIRR＝ % （ 4）稅后全部投資內(nèi)部收益率 FIRR＝ % ： ； :； ： 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 32 21 銷售收入 0 32 21 2 現(xiàn)金流出 15 13 15 建設(shè)投資 15 7 11 銷售稅金及附加 0 2 1 土地增值稅 0 1 1 所得稅 0 2 1 3 凈現(xiàn)金流量（ 1）－（ 2） 15 18 6 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 14 15 4 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 15 21 7 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 14 17 6 表 633 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2）資本金現(xiàn)金流量表（ ic=9%）。 ： ； :； ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合 計(jì) 計(jì) 算 期 第 1年 第 2年 第 3年 1 借款還本付息 年初借款累計(jì) 0 10 5 本年借款 10 000 10 000 0 0 本年應(yīng)計(jì)利息 1 年底還本付息 11 0 5 5 年末借款累計(jì) 10 5 0 2 借款還本付息的資金來源 投資回收 11 0 5 5 表 632 借款還本付息估算表 單位：萬元 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6． 5． 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1．現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ ic＝ 9%）。 ： ； :； ： 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 合 計(jì) 計(jì) 算 期 第 1年 第 2年 第 3年 1 建設(shè)投資 35 15 8 11 2 資金籌措 35 自有資金 13 000 5 4 2 借貸資金 10 000 10 000 0 0 預(yù)售收入再投入 12 0 4 8 表 631 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 7．借款還本付息估算 長期借款 10 000萬元，等本償還，寬限期 1年， 2年內(nèi)還清，貸款利率 ％。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金 13 000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第 1年投入約 %，第 2年投入約 %，第 3年投入約 %；從銀行貸款 10 000萬元，全部于第 1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。 ： ； :； ： 序 號(hào) 類 別 計(jì)算依據(jù) 計(jì) 算 期 1 2 3 1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 1 1 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 3% 4 教育專項(xiàng)基金 營業(yè)稅 4% 5 防洪工程維護(hù)費(fèi) 銷售收入 % 6 印花稅 銷售收入 % 7 交易管理費(fèi) 銷售收入 % 合 計(jì) 銷售收入 % 2 1 表 629 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 ： ； :； ： 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 計(jì)算過程 1 銷售收入 54 2 扣除項(xiàng)目金額 以下 4項(xiàng)之和 45 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 取 ()項(xiàng)的 20% 30 4 3 6 3 增值額 (1) (2) 8 4 增值率 (3) / (2) % 5 增值稅率 (4)≤50% 取 30% 6 土地增值稅 (3) (5) – (2) (6) 2 表 630 土地增值稅估算表 單位：萬元 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6．投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需 35 。
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