西南大學(xué)育才學(xué)院食堂改造的項(xiàng)目評(píng)估(參考版)
2024-10-12 12:55本頁(yè)面
【正文】 ? 企業(yè)應(yīng)建立 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策的研究小組，及時(shí)了解并進(jìn)行趨勢(shì)研究，根據(jù)形勢(shì)的變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目操作思路及營(yíng)銷策略。 21 建議： ? 提升管理水平，形成特色經(jīng)營(yíng)，不斷創(chuàng)新，化風(fēng)險(xiǎn)為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 結(jié)論： 風(fēng)險(xiǎn)即不確定性，房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際上是以冒風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)來(lái)獲得收益，這是房地產(chǎn)行業(yè)中的一條客觀規(guī)律。此外， 還包括從本項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、推廣、銷售到物業(yè)管理開發(fā)全過(guò)程中一系列不確定因素對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益的影響。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的最大的不確定因素。如地區(qū)經(jīng)濟(jì)、土地政策、房地產(chǎn)業(yè)政策等因素對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的融資、開發(fā)和銷售都會(huì)產(chǎn)生巨大影響。本項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。月） 年租金收入（萬(wàn)元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 甲方 商業(yè) 5515 50 331 465 酒店 3113 20 75 公寓 4948 10 59 乙方 商業(yè) 12869 50 772 1234 酒店 9340 20 224 公寓 19790 10 237 合計(jì) 55575 1699 1699 年租金回報(bào)率及回收周期估算 根據(jù)乙方的年租金收入估算，如果乙方持有物業(yè)用于出租，其年 租金回報(bào)率為 %，回收周期為 17 年，而目前市場(chǎng)平均租金回報(bào)率在 4%5%之間，本項(xiàng)目的租金回報(bào)率高出市場(chǎng)平均水平的 16%至 45%之間，因此本項(xiàng)目如果進(jìn)行出租具有投資可行性。月的租金進(jìn)行出租，那么，在本項(xiàng)目中桂林洋農(nóng)場(chǎng)方可獲得的年租金收入為 465 萬(wàn)元；住隆與恒英公司可獲得的年租金收入為 1234 萬(wàn)元，即項(xiàng)目全部出租的年租金總收入為 1699 萬(wàn)元。月的租金進(jìn)行出租，酒店按照 20 元 /㎡ 在不同價(jià)格方案下： ? 項(xiàng)目的 投資利潤(rùn)率 在 %至 %之間； ? 項(xiàng)目的 凈利潤(rùn)率 在 %至 %之間； ? 項(xiàng)目的 資金利潤(rùn)率 在 %至 %之間。 投資利潤(rùn)和凈利潤(rùn)估算 根據(jù)上述稅費(fèi)計(jì)算，在三種價(jià)格方案下，最終甲方可獲得的 投資利潤(rùn)在 2806 萬(wàn)元至 6934 萬(wàn)元 之間，乙方可獲得的 投資利潤(rùn)在 7514 萬(wàn)元至 19100 萬(wàn)元 之間；扣除各自所得稅，甲方可獲得的 凈利潤(rùn)在 2385 萬(wàn)元至 5894 萬(wàn)元 之間，乙方可獲得的 凈利潤(rùn)在 6387 萬(wàn)元至 16235 萬(wàn)元 之間。 因此參照項(xiàng)目區(qū)域周邊市場(chǎng)價(jià)格情況，項(xiàng)目的定價(jià)按照三種方案進(jìn)行預(yù)測(cè)，得出各價(jià)格方案下的銷售收入為：甲方可獲得銷售收入在 8443 萬(wàn)元至 12812 萬(wàn)元之間，乙方可獲得銷售收入在 24860 萬(wàn)元至 37121 萬(wàn)元之間，項(xiàng)目總銷售收入在33303 萬(wàn)元至 49933 萬(wàn)元之間。項(xiàng)目總資金投入為 億元，一期啟動(dòng)資金 7000萬(wàn)元。 項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的前期直接費(fèi)用由乙方支出，后期間接費(fèi)用（銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等）將根據(jù)合作雙方面積分配方案各自支出。 （ 3）公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括公交調(diào)度室、項(xiàng)目的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程和區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。 （ 1）住宅建設(shè)包 括學(xué)生公寓、酒店。雨水在集水井收集后，經(jīng)排水管排入市政排水管網(wǎng)。建筑物內(nèi)排水系統(tǒng)為重力排水，伸頂通氣，污水排至室外與化糞池或下水道連接。在室外設(shè)有消防水泵接合器。 （ 2）、自動(dòng)噴水給水系統(tǒng)：根據(jù)高規(guī)規(guī)定本工程除書庫(kù)外 ，均按中危險(xiǎn)一級(jí)設(shè)防，各層均布置快速響應(yīng)噴頭，系統(tǒng)由噴水泵和水箱供水，并在水箱間設(shè)增壓設(shè)施。考慮平時(shí)頂部?jī)蓪屿o壓不足，故在屋頂水箱間設(shè)增壓設(shè)施。室內(nèi)管網(wǎng)豎向成環(huán)，各層布置SN65 消火栓，配 25m 水龍帶，直徑 19mm 的水槍一支設(shè)置于消火栓箱內(nèi)。 （ 3） 消防系統(tǒng) （ 1）、消火栓系統(tǒng)：根據(jù)高規(guī)規(guī)定，設(shè)置了獨(dú)立的消火栓 10 給水系統(tǒng)，由室外吸水井、地下室水泵和屋頂?shù)南浪涔┧? 供水工程設(shè)計(jì) （ 1） 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù) 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ13— 86)； 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ14— 87)； 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ15— 88)(修訂本 )； 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范； 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ140— 90)； 給水排水設(shè)計(jì)手冊(cè)； （ 2） 消
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