【正文】 由于建筑面積增加較大，每建筑面積分?jǐn)偟膯挝话l(fā)展成本與可研相比，相差不大。 項目的發(fā)展成本構(gòu)成中，土地成本（占 %）和建安成本（占 %）所占比例較高，兩項合計占發(fā)展成本的 ％，其中建安成本所占比例偏高。如果采用平行的開發(fā)模式，則人力、物力都要付出很大的代價。 本項目的建設(shè)經(jīng)驗告訴我們，如采用分段依次流水施工，各項材料、機(jī)具均得到較充分周轉(zhuǎn)與利用。市政工程全程與總包主體工程的施工交叉進(jìn)行，以交叉換取時間。 平行施工導(dǎo)致模板投入加大：由于大部分單體樓改成平行施工，這樣模板及架設(shè)材料難以實現(xiàn)周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致建安成本的增加。 （ 3）現(xiàn)場條件變化：由于項目是“三邊”工程，施工工期嚴(yán)重不足，施工組織比較困難，在施工過程中出現(xiàn)一些預(yù)期之外的變化，總工期收到了影響，施工單位投入的人力物力加大，成本增加，分析如下： 圖紙滯后及地基處理時間加長：由于出圖時間緊張，實際施工圖出圖時間比原計劃有所滯后。 （ 2）巖土工程：基坑開挖后發(fā)現(xiàn)該項目的土質(zhì)非常不好，而基礎(chǔ)埋深較淺，開挖至設(shè)計深 度后進(jìn)行測試顯示，地基未達(dá)設(shè)計承載力，必須進(jìn)行大面積地基處理，大大超出了原先預(yù)測的情況，造成成本預(yù)測指標(biāo)偏低。 材料設(shè)備檔次高：外墻保溫采用國內(nèi)最好的歐文斯科寧保溫板及系統(tǒng)、外墻掛板原裝進(jìn)口、外墻質(zhì)感涂料和外墻文化石均是國內(nèi)名牌產(chǎn)品，成本高。 贈送設(shè)備：疊拼戶型送原裝進(jìn)口燃?xì)獗?掛爐，其它戶型送原裝進(jìn)口燃?xì)饴涞貭t，雙拼戶型送原裝進(jìn)口別墅電梯，比同檔次項目的成本高。 項目實際實施建安成本超出了成本批復(fù)指標(biāo)，其中，項目配套工程和室外工程由于在實施過程中多次進(jìn)行方案優(yōu)化，合約引進(jìn)多家單位進(jìn)行競爭，中期控制和結(jié)算控制力度大，使得成本控制較為理想，分別比預(yù)控指標(biāo)有 %和 %幅度的降低，但在巖土工程和可售物業(yè)主體建安上發(fā)生的實際成本超支較多，主要原因是： （ 1）在營銷策劃及 設(shè)計上對項目檔次提升較高，造成建安成本增加較多，具體如下： 提高層高：戶型平均層高 米；每種戶型均有兩層挑空，挑空高度平均為 6. 1 米，挑空面積高達(dá) 17,643 m2，占總建筑面積的 %，疊上拼層高 米，面積 10,062m2，占總建筑面積的 %,以便業(yè)主自行加建，增加賣點，單位面積建安成本有較大幅度的提高。 工程結(jié)算作為成本控制重要的最后環(huán)節(jié)，本著嚴(yán)格、全面、周全原則，發(fā)揮合約現(xiàn)場算量、現(xiàn)場實測實量和與預(yù)算書現(xiàn)場對量的優(yōu)良傳統(tǒng)，公平、公正的結(jié)算，精確了結(jié)算價。 合同簽訂后繼續(xù)跟蹤合同執(zhí)行情況，對當(dāng)初考慮不完善及可以進(jìn)行替代的材料及時進(jìn)行發(fā)現(xiàn)整改，把簽約工作細(xì)化到工程進(jìn)行每一環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制造價，處處留意成本。 首先將相關(guān)的成本信息、價格指標(biāo)知會給設(shè)計部門，由設(shè)計管理部門向設(shè)計單位灌輸成本控制的觀念，條件允許的情況下盡量進(jìn)行限額設(shè)計。從設(shè)計結(jié)構(gòu)形式方面進(jìn)行了多種探討，采用了成本較低的短肢剪力墻結(jié)構(gòu)形式；從外立面多種材料進(jìn)行試驗，三種屋頂瓦形式（ S型、西班牙式、筒瓦）、兩種外墻掛板（國產(chǎn)和進(jìn)口）、三種文化石（三家供貨商）、質(zhì)感涂料（三家供貨商）、三種外墻百葉（鋁合金型、木質(zhì)型、纖維板型）、兩種入戶 門（鋼制和木質(zhì)）、窗戶（三家供貨商）等等，試驗了大批外立面材料，從中找出最優(yōu)材料，使得大區(qū)實現(xiàn)了良好的外立面效果，并為外立面裝修招標(biāo)提供了依據(jù)。事實證明，這種決策是正確的，當(dāng)一 家單位出現(xiàn)問題時，另一家單位頂上去，如期實現(xiàn)了 2020 年年底工程竣工備案。 首先在外立面裝修方面，考慮到本項目外立面裝飾材料種類多、技術(shù)難度高，一般的土建隊伍難以勝任，同時現(xiàn)場的總包單位勞動力緊張，公司決定將外立面工程單獨設(shè)立標(biāo)段，由裝飾公司和總包單位共同投標(biāo)，從進(jìn)度、勞動力安排和報價方面綜合評比，最終確定 由裝飾公司中標(biāo)進(jìn)行外立面施工，一是保證了外立面施工質(zhì)量和進(jìn)度，達(dá)到了設(shè)計效果；二是使總包更集中精力完成土建結(jié)構(gòu)、水電安裝工程，加快了工程進(jìn)度；三是降低了總包單位將外立面精裝修轉(zhuǎn)包給裝飾公司帶來的成本。這既保證了樓宇的高品質(zhì)性，又降低了采購成本，一舉兩得。 甲供材料設(shè)備策劃 成立合約物資專業(yè)招標(biāo)小組，多方收集高檔別墅的材料設(shè)備資料，組織設(shè)計師、項目部、物資主管共同考察項目，做到設(shè)計、采購和施工一體化，使得采購的材料設(shè)備既滿足設(shè)計要求，又保證了施工質(zhì)量。 各專項分包分判：各專項分包均采用正常的招標(biāo)方式，針對北京地區(qū)各分包單位對2020 定額比較熟悉及認(rèn)同的實際情況，以 2020預(yù)算定額的計價方式及取費原則為主進(jìn)行招標(biāo)，同時探索并采用工程量清單的報價方式，如外立面裝修工程全部采用工程量清單北京 ****莊園項目后評估報告 報價，這為以后項目全面實行工程量清單的報價 模式積累了經(jīng)驗。此方法大大加快了招標(biāo)速度，盡早確定中標(biāo)單位。 合約管理和成本控制策劃 合約分判模式策劃 項目合約分判采用 “總承包 +專業(yè)分包 +獨立工程＋甲供材（設(shè)備）”的模式，本著保證工期進(jìn)度的指導(dǎo)思想，以專業(yè)化分工為手段，以保證工程質(zhì)量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協(xié)調(diào)和配合，將項目發(fā)展過程中的各項工程分解組合，形成若干項合約分判項目，緊跟項目的發(fā)展進(jìn)度，開展合約分判工作。 根據(jù)集團(tuán)發(fā)展管理部 ERP 要求的成本科目歸類方法 ，可研階段和實施階段存在成本科目歸類、統(tǒng)計口徑等方面的差異（可研階段尚未實行 ERP 系統(tǒng)）。 設(shè)備檔次配置大幅度提高，如采用原裝進(jìn)口燃?xì)饴涞貭t、原裝進(jìn)口別墅電梯等高擋設(shè)備，在一定方面增加了成本。 項目實施過程中外立面風(fēng)格發(fā)生了較大變化，外裝材料檔次大 幅度提高。公司進(jìn)行了仔細(xì)的分析，主要原因為： 可研階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生了較大變化，可研階段總建筑面積為 萬平方米，實際最終總建筑面積增加到 萬平方米（其中：地上面積 萬平方米，地下 萬平方米），比可研增加了 萬平米，增加比例達(dá)到 ％，其中大部分增加的是地下建筑面積。 可研階段成本指標(biāo)與實施階段實際成本比較 對該項目的成本預(yù)測實際上進(jìn)行了兩次較系統(tǒng)全面的預(yù)測 —— 可研階段和項目實施階段。其中除前期成本、建安北京 ****莊園項目后評估報告 成本有所增加外，其余各項成本的每建筑面積成本均有所降低。由于可售面積的增加，按可售面積分?jǐn)偟膯挝怀杀?，漲幅低于成本總量的漲幅。 【項目成本管理評估】 項目發(fā)展單位成本分析 按可售面積分析單位成本，每平米可售面積發(fā)展成本為 6,311 元 /平方米，比可研預(yù)計的 4,907 元 /平方米增加了 1,404 元 /平方米，增加比例為 ％。此部分為精細(xì)作業(yè)施工，完成后可達(dá)到交付業(yè)主條件。此時要求總包將所有鑰匙歸攏、登記并開始移交物業(yè)與保安。將其劃分為兩個階段，第一個階段主要以總包及外裝修為主，此階段直至室內(nèi)主要工作項目完成、外腳手架拆除并且達(dá)到樓宇封閉為止。而本項目占地大、四周圍界較長、樓層低、入口多，防不勝防，成品保護(hù)與管理極其不利。 而本項目又屬低密度群體工程，它與以往高層、小高層項目的成品保護(hù)管理方式不同。 成品保護(hù)與管理措施： 由于本項目的檔次相對較高，選用材料與設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)高，進(jìn)口材料設(shè)備的比例大，加工定貨周期較長，一般在三個月以上。市政單位需要完成一段工作面，以此與總包單位交換下一個工作面。 在施工過程中，市政與總包單位對現(xiàn)場和施工道路往往相互干擾。由于工期緊迫，往往市政管線的施工又與總包單位的工作互相交叉、互相影響。利用精裝修施工單位對于細(xì)部裝飾的節(jié)點施工控制比較有經(jīng)驗，根據(jù)現(xiàn)場的具體情況對設(shè)計院未設(shè)計到位的技術(shù)節(jié)點進(jìn)行細(xì)化與修正。基于外立面裝修復(fù)雜的特點，針對總包單位普遍存在勞動力緊缺的問題，且土建勞務(wù)隊伍一般不善于施工復(fù)雜的外立面裝修的現(xiàn)象， 引入精裝修單位與總包一起參與投標(biāo)、報價，在價低質(zhì)優(yōu)的前提下，探討精裝修單位參與施工的可行性。外立面裝飾的風(fēng)格是買家是否購買的主要因素之一。因此，在別墅類工程中，設(shè)計關(guān)注重點有別于其他類型工程，外立面裝飾顯得尤為突出，必須在外裝工程實施前應(yīng)予以重點關(guān)注。在工期比較緊的情況下，如何把握外觀效果和質(zhì)量與工程進(jìn)度之間的矛盾是項目管理必須面對的難題。加之由于目前設(shè)計院水平參差不齊，境外設(shè)計公司往往只能達(dá)到概念設(shè)計深度，更多的是關(guān)注戶型設(shè)計和材料樣式選型。此方法效果比較真實可行。 工程質(zhì)量管理根據(jù)具體情況采取不同的管理方式。 工程質(zhì)量控制方面的經(jīng)驗教訓(xùn)： 項目部除了發(fā)揮監(jiān)理的工程控制之外，對主要分項工程、關(guān)鍵部位、關(guān)鍵節(jié)點等，嚴(yán)格審查分項施工方案。針對于功能更加完善、室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)更加豐富、外裝修更加復(fù)雜的各個單棟樓宇的施工，樣板區(qū)先行勢在必行。 項目的單棟樓宇結(jié)構(gòu)豐富，除包括常用家庭功能分區(qū)外，其還包括了車庫、采暖空調(diào)設(shè)備等用房。從組團(tuán)樣板區(qū) 的建設(shè)過程中總結(jié)經(jīng)驗，推廣到整個項目的施工中。為了避免出現(xiàn)大面積返工，項目開發(fā)前期應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)樣板區(qū)為先的開發(fā)管理方式。 大樣板區(qū)先行在群體別墅工程中的作用與意義： 群體別墅工程的特點不利于項目的全面鋪開施工。通過樣板區(qū)的實際操作反饋，此舉可取得事半功倍 的良好效果。合理的施工方案對勞動力的組織和管理、工程質(zhì)量的監(jiān)督及成本控制有很大作用。 分段流水、同一戶型 流水施工在項目中的應(yīng)用：為了滿足市場的需求，在戶型設(shè)計上一般力求多樣化，室內(nèi)標(biāo)高錯層比較復(fù)雜。 制定分期滾動開發(fā)的模式：別墅項目的開發(fā)采用分期滾動開發(fā)建設(shè)的模式，可規(guī)避風(fēng)險、降低成本，利于資源的合理利用，以及現(xiàn)場施工組織和管理。因此，一個合理 的項目建設(shè)周期對整個項目起著至關(guān)重要的作用。 項目管理與合約分判的難度較大，總包的素質(zhì)較低，工程質(zhì)量控制難度較大，造成各樓工程質(zhì)量不均衡，差異明顯，對現(xiàn)場的工程管理提出較高要求。 樓內(nèi)配套材料、設(shè)備選型及要求較高，對采購、安裝操作難度增大，成品保護(hù)要求較高。 樓宇數(shù)量較多、單棟樓宇之間差異較大，造成此類項目的變更較多，現(xiàn)場工程洽商、記錄簽證量大，在后期合約結(jié)算復(fù)雜，雙方爭議較多。 項目的工程經(jīng)驗總結(jié) 通過一年多的工程建設(shè)，結(jié)合項目特點，總結(jié)出以下特質(zhì)和難點，在類似樓盤開發(fā)中應(yīng)予以關(guān)注 : 項目的合理工期被嚴(yán)重壓縮，項目施工進(jìn)度計劃安排尤為關(guān)鍵，并直接影響著項目建設(shè)方案選擇和間接影響著項目的建安成本。 2020年 3～ 4 月完成土方開挖及基礎(chǔ)處理， 2020 年 6月完成市政主干線， 2020 年 7 月 20 日，西區(qū)結(jié)構(gòu)封頂； 2020 年 8 月 10 日，東區(qū)結(jié)構(gòu)封頂； 2020 年底完成項目竣工驗收，項目于 2020 年 5 月 25 日全部順利入住。 2020 年 12 月，樣板區(qū)土方工程開工，于 2020 年 3 月 30 日 全部完成結(jié)構(gòu)封頂， 2020年 6 月 17 日，樣板區(qū)全部完工，同時完成了樣板區(qū)及售樓處周邊的園林工程，交付營銷投入使用。 由于別墅項目外立面復(fù)雜，結(jié)構(gòu)形式多樣，為更好的選材和總結(jié)施工經(jīng)驗，避免返工，采取大樣板區(qū)先行的策略，選擇具有代表性的樓宇形成樣板區(qū)組團(tuán)，先于大區(qū)進(jìn)行施工，為工程施工提供了經(jīng)驗，同時也便于項目的銷售以及對外展示。 項目施工進(jìn)度執(zhí)行情況 項目施工階段計劃與實際對比見項目東區(qū)及西區(qū)施工進(jìn)度計劃與完成對比表： 項目東區(qū)施工進(jìn)度計劃與完成對比表（一期） 項 目 計劃開始 時間 計劃完成 時間 實際開始 時間 實際完成 時間 周期對比 評 估 計劃 實際 土方開挖及地基處理 2020110 202031 2020110 2020415 49 94 分區(qū)開挖，基礎(chǔ)處理時間增加 基礎(chǔ)施工 202032 2020326 151 137 采取措施搶工，比計劃工期提前 主體結(jié)構(gòu) 封頂 2020731 2020810 竣工備案 20201115 20201230 20201115 20201225 45 40 有所提前 項目西區(qū)施工進(jìn)度計劃與完成對比表（二期） 項 目 計劃開始 時間 計劃完成 時間 實際開始 時間 實際完成 時間 周期對比 評 估 計劃 實際 土方開挖及地基處理 2020110 202031 2020110 2020410 49 89 分區(qū)開挖，基礎(chǔ)處理時間增加 基礎(chǔ)施工 202032 2020321 127 121 工期基本與計劃一致 主體結(jié)構(gòu) 封頂 202077 2020720 竣工備案 20201115 20201230 20201115 20201225 45 40 有所提前 北京 ****莊園項目后評估報告 注：完成時間指最后一個樓座完成時間，開始時間指第一個樓座開始時間。 時間 允許應(yīng)盡量避免未出施工圖就進(jìn)行招標(biāo)，避免因此帶來的成本控制風(fēng)險。采用了超常規(guī)的手段縮短了前期工作的時間，沒有施工圖直接進(jìn)行了總包招標(biāo)，并且未取得開工證即開始了土方工程和土建工程，并最終完成了計劃目標(biāo)。 實際施工時間從 2020 年 3 月開始至 2020 年 12 月竣工備案，僅僅 9 個月的時間，完成了如此大 面積的施工工作，而且是北京公司尚未有過經(jīng)驗的別墅項目，反映了項目在進(jìn)度控制方面是比較成功的。在收地之前，我司于 2020 年 8～ 9 月完成了地質(zhì)勘探工作。 整個項目的運作在進(jìn)度控制方面是比較成功的，但由于進(jìn)度大大壓縮，對發(fā)展成本和質(zhì)量控制方面也帶來了一定的負(fù)面