【正文】 同時(shí)要發(fā)揮監(jiān)理的主觀能動(dòng)性，一方面激勵(lì)他們，充分相信他們，另一方面要加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理的監(jiān)督，對(duì)監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜及 時(shí)予以糾正，采取問責(zé)制，成都中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 對(duì)監(jiān)理簽的字或作的決。 質(zhì)量控制中一定要堅(jiān)持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時(shí)也對(duì)監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場(chǎng)就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖， 解決圖紙沖突，明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。 主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會(huì)很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕對(duì)的弱勢(shì)，開展工作才會(huì)順利。建議今后項(xiàng) 目發(fā)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實(shí)施，使權(quán)責(zé)一致。同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮對(duì)業(yè)務(wù)部門的推動(dòng)作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交成果時(shí)間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。 ? 與公司各部門的協(xié)調(diào)。項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度控制點(diǎn)如下表： ? 主要施工進(jìn)度計(jì)劃與完成情況對(duì)比表（ B 區(qū)） 1 施工項(xiàng)目名稱 計(jì)劃完成時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間 計(jì)劃起止時(shí)間 實(shí)際起止時(shí)間 進(jìn)度控制點(diǎn) A1 區(qū) A 16樓 B 區(qū) 項(xiàng)目整體從拿地到主要節(jié)點(diǎn)時(shí)間 原計(jì)劃 節(jié)超 簽定土地合同 定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 開工日期 13 個(gè)月 10 個(gè)月 3 個(gè)月 開盤 18 個(gè)月 17 個(gè)月 1 個(gè)月 地下室結(jié)構(gòu)封頂日期 / .10 主體結(jié)構(gòu)封頂日期 8 .04 工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收日期 0 .20 入伙日期 43 個(gè)月 43 個(gè)月 0 個(gè)月 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 （天） 2 開工 1 1 3 土方施工（含地 基換填） 60 87 ～ ～ 4 地下室施工 60 46 ～ ～ 5 三層轉(zhuǎn)換層施工 48 48 ～ ～ 6 十五層以下結(jié)構(gòu) 施工 138 138 ～ ～ 7 主體結(jié)構(gòu)封頂 （ 32 層） 247 247 ～ ～ 8 機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂 263 263 ～ ～ 9 主體驗(yàn)收 265 265 ～ ～ 10 屋面工程 24 24 ～ ～ 11 頂層外裝飾 40 99 ～ ～ 12 頂層下架 40 99 ～ ～ 13 十五層以上外飾 工程 150 171 ～ ～ 14 十五層以下外裝 飾 115 94 ～ ～ 15 內(nèi)飾工程 265 265 ～ ～ 16 大堂及架空層裝 飾 53 53 ～ ～ 17 電梯安裝調(diào)試 132 132 ～ ～ 18 消防工程 299 299 ～ ～ 19 燃?xì)夤こ? 281 281 ～ ～ 20 外架下 架 230 230 ～ ～ 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 21 竣工驗(yàn)收 731 731 ～ ～ 22 室外綠化、景觀 146 146 ～ ～ 2. 土建工程 經(jīng)驗(yàn) 總結(jié) ? 綜合管理 ? 項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃的管理。住宅的成功銷售，改變了成都市民對(duì)高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主 的 地位，推動(dòng)了娛樂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的銷售使我們積累了大量 的實(shí)際 經(jīng)驗(yàn)， 同時(shí) 更清晰的認(rèn)識(shí)到短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)的關(guān)系。 ? 對(duì)品牌推廣的建議 ? 整合推廣 ； ? 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng) ； ? 渠道多樣 ； ? 搭建中海會(huì)平臺(tái) ； ? 整合客戶資源 ； ? 加強(qiáng)與集團(tuán)的溝通 。 ? 品牌整合力度不夠：名城后期銷售與格林威治城亮 相時(shí)間有一定重合，但對(duì)于名城的借勢(shì)方面力度不夠，項(xiàng)目推廣各做各，沒有形成整合的推廣力，削弱推廣力度。 ? 綜合分析及建議 ? 品牌推廣的一些不足之處 ? 品牌推廣目的性、系統(tǒng)性有待提高： 0 05 年的品牌推廣僅僅依托于項(xiàng)目推廣，并在項(xiàng)目立勢(shì)前為項(xiàng)目形象或銷售服務(wù)，無系統(tǒng)的年度推廣計(jì)劃及主題。 ? 對(duì)項(xiàng)目銷售的有利促進(jìn)：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號(hào)力已日益強(qiáng)大。 品牌推廣語：光榮夢(mèng)想 |精品精 粹 |超越卓越 。 ? 品牌建設(shè)工作 〖中海名城〗時(shí)的推廣，是以項(xiàng)目開發(fā)塑品牌形象，在〖中海 10. 品牌建設(shè) ? 品牌建設(shè)的預(yù)期 中海格林威治城是 中海進(jìn)入成都以來的第二個(gè)項(xiàng)目，并于 03 年開始雙項(xiàng)目運(yùn)作的模式。未來開發(fā)的項(xiàng)目中應(yīng)考慮各物業(yè)特點(diǎn)及安防。 ? 車位 車位定位與實(shí)際使用對(duì)比效果分析： ? 格城戶數(shù)車位比為 1： ，作為高品質(zhì)項(xiàng)目，這種車位配置比例有利于后期車位銷售，減少庫存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響項(xiàng)目品質(zhì)與口碑。 ? 會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷售期對(duì)其類型的陳述而未考慮功能的實(shí)用性，如健 身 房等。同時(shí)， 05 年因利潤(rùn)指標(biāo)壓力，為達(dá)成階段性銷售目標(biāo)出貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)重新整合。 ? 可以考慮請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng) 營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而不是由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。 ? 前期采用低費(fèi)用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，待市場(chǎng)成熟后以拍賣經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。 ? 主動(dòng)與知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增強(qiáng)客戶購買信心，另一方面吸引更多人氣。可邀請(qǐng)專業(yè)人士提早對(duì)內(nèi)部設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能 配套。 ? 方園 500 米范圍內(nèi)同類市場(chǎng)較多（致民路菜市、老媽路菜市、郭家橋菜市），競(jìng)爭(zhēng)激烈，租賃情況不太理想； ? 攤位價(jià)格貴，對(duì)投資客戶而言投資回報(bào)率不高，投資風(fēng)險(xiǎn)較大；而高售價(jià)轉(zhuǎn)嫁至經(jīng)營(yíng)商家成為高租金，經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)難以為繼。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分兩期發(fā)售，銷售率占 60%，招商及經(jīng)營(yíng)困難，目前面臨轉(zhuǎn)向經(jīng) 營(yíng)的尷尬。 ? 對(duì)部分有特殊要求攤位電量、電位配置不足等。 ? 對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑成本投入過大，如外墻全部采用干掛花崗石。 從建筑規(guī)劃和密度方面考慮，總建筑面積控制在 10,000 ㎡以內(nèi)，小戶型的存在空間較為寬松和適度 。 銷售策略：按客戶重要等級(jí)劃分銷售開拓了公司關(guān)系營(yíng)銷的先河，形成市場(chǎng)追捧的熱銷的局面。 ? 銷售總結(jié) 消費(fèi)者選擇小戶型的關(guān)鍵性因素按重要程度包括：地段、交通、各項(xiàng)生活 配套設(shè)施、工作性質(zhì)。而且小戶型地塊設(shè)置于地塊西南角，由東北往西南角呈 L 型退臺(tái)式設(shè)計(jì)，對(duì)容積率貢獻(xiàn)大。 ? 小戶型物業(yè) ? 定位總結(jié) 本項(xiàng)目位于一環(huán)路旁，臨近城市主要交通干道，背靠川大，擁有龐大的校園市場(chǎng)支撐，具備了小戶型發(fā)展的基本區(qū)位條件。 ? 綜上所述：雖然辦公性物業(yè)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)十分低迷，中海廣場(chǎng)在推廣方面難度較大，但從認(rèn)購客戶的購買目的、購買原因、選擇位置、信息來源、購買心理等角度分析，中海廣場(chǎng)銷售成功的關(guān)鍵在于有效的拓展客戶渠道，運(yùn)用品牌影響力，吸引客戶購買。雖然目前辦公性物業(yè)市場(chǎng)比較低迷，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但中海品牌的號(hào)召力為公寓的銷售提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力。投資客戶對(duì)公司品牌認(rèn)可度較高，因大客戶的整層購買及中海成都公司的入住 ,增強(qiáng)了客戶的購買信心與決心。 ? 客戶分析 ? 購買目的：商務(wù)公寓自住比例占 59%，投資的客戶占 41%。 ? 律師建議宣傳方面：文字資料杜絕使用“辦公”字眼，盡量用“居家創(chuàng)業(yè)”類代替，模糊廣告用語。 ? 政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷售面臨尷尬。 定位為商務(wù)公寓，主要是因?yàn)閺?2020 年的市場(chǎng)環(huán)境來看商務(wù)公寓的銷售價(jià)格及利潤(rùn)指標(biāo)優(yōu)于住宅。項(xiàng)目的商務(wù)公寓一方面避免了商住混用帶來的諸多弊端，另一方面也可為項(xiàng)目貢獻(xiàn)更高的利潤(rùn)。通過商管機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一促銷，從而保證整個(gè)商業(yè)物業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，維護(hù)、塑造項(xiàng)目品牌，并達(dá)到使物業(yè)升值的目的。商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對(duì)后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。如培根路商業(yè)外街主力店 原規(guī)劃以餐飲為主，但根據(jù)市場(chǎng)情況，娛樂行業(yè)對(duì)該區(qū)域更看好，公司靈活地進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整，使該區(qū)域商業(yè)得以快速成型。如我們把培根路商業(yè)街二樓臨街區(qū)域定位為中高擋娛樂店，但在招成都中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 商攻堅(jiān)期間有中檔火鍋店愿意以較高租金入駐，公司在綜合考慮后拒絕了此商家，才確保了目前娛樂主力店集群式進(jìn)場(chǎng)的局面；同樣，格林威治城臨河商業(yè)規(guī)劃為較安靜的高檔休閑業(yè)態(tài)，也不能在其中引入喧鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。 ? 業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整 在格林威治城項(xiàng)目中公司對(duì)商業(yè)物業(yè)做了詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后期執(zhí)行情況來看，較好的達(dá)到了預(yù)期的效果，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)規(guī)劃基本認(rèn)同。針對(duì)這一情況，公司在引進(jìn)主力店時(shí)，多與對(duì)方簽定了租轉(zhuǎn)售協(xié)議，如其購買租賃物業(yè)，則前期租金可轉(zhuǎn)為購房款，且給予其較寬松的購買周期。格林威治城設(shè)置了較多主力店。 ? 租售比例的把握 一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，往往需要引進(jìn)主力店。 ? 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) ? 銷售與招商密切配合，以招商成果帶動(dòng)銷售 確定招商先行的方針，借招商工作彌補(bǔ)項(xiàng)目短期人氣、商氣不足的影響，尤其是外街一樓商鋪招商的提前考慮，得到了廣大客戶的認(rèn)可。培根走廊商業(yè)外街火爆銷售后，內(nèi)街物業(yè)因推售住宅物業(yè)而暫緩銷售，使得錯(cuò)過最佳銷售時(shí)機(jī)影響銷售利潤(rùn)。前期外街商鋪的火爆銷售帶部分內(nèi)街物業(yè)銷售，后期內(nèi)街物業(yè)滯銷卻因擔(dān)心口碑和市場(chǎng)形象，無法實(shí)施強(qiáng)有力的促銷政策，影響了銷售速 度。 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 ? 關(guān)于銷售價(jià)格的思考 據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價(jià)格定位為 14,000 元 /㎡ ，二層定位為7,000 元 /㎡ ，臨河會(huì)所式商業(yè)定位為 8,500 元 /㎡ ，實(shí)際成交價(jià)格均價(jià)為一層為 16,000 元 /㎡ ，二層為 7,000 元 /㎡ ，臨河會(huì)所式商業(yè)為 8,200元 /㎡ 。公司在銷售本項(xiàng)目商業(yè)時(shí)，則住宅銷售暫緩；銷售住宅時(shí)，顧忌到商業(yè)宣傳對(duì)住宅的影響，又停止對(duì)商業(yè)的銷售。 ? 如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)并不明顯， 就應(yīng)該在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)推出，這時(shí)可以向投資者灌輸對(duì)物業(yè)的良好預(yù)期，制造緊俏場(chǎng)面，使其在商鋪未揭“蓋頭”時(shí)就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。 ? 對(duì)商鋪銷售時(shí)機(jī)的思考 ? 商鋪銷售時(shí)機(jī)有項(xiàng)目預(yù)售時(shí)、項(xiàng)目呈現(xiàn)時(shí)、商家入駐后等時(shí)機(jī)，不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活把握。因此商業(yè)必須在這兩方面進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營(yíng)者和投資者雙方的回報(bào)率，制定有效的經(jīng)營(yíng)管理模式。 ? 金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對(duì)商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率將有可能上揚(yáng)，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴(yán)格，這對(duì)商業(yè)投資者將形成一定打擊。 成都中海格林威治城項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 ? 培根路特色文化商業(yè)板塊 培根文化酒吧街：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，其原有的以文化、休閑為特征的酒吧文化休閑街在成都具有很強(qiáng)的影響力和號(hào)召力，因此本項(xiàng)目的特色文化商業(yè)板塊將文化休閑作為重點(diǎn)挖掘； ? 社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊 填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市 和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) (規(guī)劃要求 )及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費(fèi)的配套型商業(yè)。 ? 商業(yè)物業(yè)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)板塊： ? 沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊 品牌餐飲 +商務(wù)休閑：該路段現(xiàn)無成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。 ? 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)：從區(qū)域商業(yè)分布來看， 目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟(jì)中路一線等幾個(gè)商業(yè)帶，但這幾個(gè)商業(yè)帶輻射力不強(qiáng)。 9. 其它物業(yè)銷售總結(jié) ? 商業(yè)物業(yè) ? 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征 ? 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟(jì)中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費(fèi)的要求。 ? 發(fā)展商品牌雖是客戶選擇格林威治城的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。 ? 職業(yè) ? 從成交客戶的職業(yè)來看，企業(yè)白領(lǐng)與私營(yíng)主是購買的主力軍，占成交量的 62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營(yíng)客戶從其購買的物業(yè)看，呈兩級(jí)分化狀，即臨河的高價(jià)單位與總額較低的兩房、小三房，由此看私營(yíng)業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。 ? 外省及其他二級(jí)縣市客戶占成交量的 32%，外省客戶中上海 客戶占到70%左右，這與公司通過短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。 05 年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個(gè)持幣觀望期，決策周期增長(zhǎng)，但看重長(zhǎng)期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。 ? 車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。 ? 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：在項(xiàng)目定位階段，對(duì)供求關(guān)系評(píng)估不夠準(zhǔn)確，在銷售過程過于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷售價(jià)格偏高，影響了銷售速度。 7. 銷售價(jià)格對(duì)銷售速度的影響 ? 住宅：銷售過程中