【正文】 故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y=a+bX只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即。由于該價格并沒有考慮市場競爭因素而作出，而項目推出之后，必然會受到來自于漢正街、江漢路等商圈在售的有影響的商業(yè)物業(yè)項目之間的競爭，因此，本次定價將采取樓盤可比因素量化定價法。五樓的商鋪以大面積為主，適用于娛樂、休閑類業(yè)態(tài)需求。第三、合理的商鋪面積劃分有利于商家的經(jīng)營，有利于充分的吸納室內(nèi)外人流。項目定位經(jīng)營形式定位□建議本項目在經(jīng)營形態(tài)上實現(xiàn)對傳統(tǒng)零售業(yè)的突破——將“休閑消費”融入傳統(tǒng)零售，帶動零售，通過休閑創(chuàng)造直接的收益，并吸引充足的人氣，從而全面帶動購物消費，打造“休閑娛樂”為主題的商業(yè)格局?！跄贻p、時尚、浪漫化的消費環(huán)境，通過流行的休閑、娛樂方式帶動一類人群在此聚集消費，找到市場的突破口。主題特色是商業(yè)項目培育、穩(wěn)定和擴大市場資源的堅強保障，也是商業(yè)項目租金增值和商品附加值提升的支持基礎(chǔ)。項目定位商業(yè)特色定位：主題特色是商業(yè)整體形象識別的核心本質(zhì)。第五層樓商鋪在業(yè)態(tài)必須與14樓有所差異，并形成整個商業(yè)的特色，區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。項目定位第四層商鋪業(yè)態(tài)分布如下：國際、國內(nèi)品牌休閑男裝；國際、國內(nèi)品牌商務(wù)男裝、男士正裝；時尚男裝、休閑男裝；作為運動、休閑品牌服裝專區(qū)。項目定位第二層商鋪業(yè)態(tài)分布如下：國際品牌女裝專區(qū)，涵蓋國際品牌女士服裝配飾、時裝精品，國際品牌時尚女裝、休閑女裝，國際品牌商務(wù)女裝等。項目定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位及分布：本項目的業(yè)態(tài)上以服飾為主，以休閑、娛樂類的業(yè)態(tài)為輔，并配以利潤率或消費頻次較高的業(yè)態(tài)，如化妝品、各類特色餐飲等。項目定位商業(yè)功能定位：購物功能為本項目主要的功能，另外，餐飲、休閑、娛樂也占據(jù)相當(dāng)體量。項目定位商業(yè)檔次定位：定位于高檔。并從市場的角度出發(fā)用競爭樓盤對比法，從市場的角度確定本項目的價格定位。項目定位商業(yè)物業(yè)定位由于在與貴司合作的前4個月中，我司對本地現(xiàn)存典型競爭商業(yè)物業(yè)及上海、廣州等地的特色商業(yè)物業(yè)進行了比較細致的考察，借鑒了其設(shè)計中的亮點，業(yè)態(tài)分布及商鋪劃分的微妙之處，并與貴司基本確立了本項目的商業(yè)形式、商業(yè)檔次、商業(yè)特色、商業(yè)功能、商業(yè)業(yè)態(tài)、商鋪面積、經(jīng)營模式定位等諸個細節(jié)上的定位。新開小戶型樓盤大大減少，市場競爭壓力大大降低。小戶型樓盤銷售速度大大減慢，尤其是沒有特別賣點的小戶型樓盤消化速度大大 減慢。項目定位于商住樓，商務(wù)與居住混雜，使項目整體檔次并不高，但平均價格僅有4500元/㎡，地段也較為核心，仍然吸引了不少的企業(yè)用戶在此置業(yè)。戶型面積分布于90150㎡之間，以居家的方式加以布局，但可以根據(jù)情況將廚房管道封閉或改為衛(wèi)生間上下水。各戶型僅有一面或兩面采光。該項目規(guī)模較小，總共也只有2萬多㎡的體量,總的開發(fā)體量不大。該項目位于寶豐路路口，正對橋口體育休閑廣場，所處地段較為核心，周邊商業(yè)、商務(wù)、生活配套十分齊全，中百倉儲、武漢美食一條街等與項目僅僅相鄰，為項目提供了較好的外部支撐。商務(wù)公寓采取投資和自用兩種操作方式 ，但是仍以投資為主。這表明了在目前消費者越來越理性的情況下，如果單純強調(diào)地段的升值潛力，而不能從實際上保證其收益，則未必能夠取得成功，但是如若像陽光新天地這樣引進酒店經(jīng)營，極大的保證了投資者的收益，則一定會取得勝利。這種方式對于投資客戶來說具有很大的吸引力，因此項目一經(jīng)推出就受到投資者的追捧，銷售狀況良好。微觀環(huán)境分析1829層為商務(wù)公寓，4月份開盤銷售，購買面積70㎡起，目前均價5500元/㎡，銷售90%，現(xiàn)僅剩5500元/㎡以上的高層單位尚未售出，項目前兩年的物業(yè)管理費為3元/㎡微觀環(huán)境分析該項目居新華路中段，地理位置優(yōu)越。微觀環(huán)境分析【陽光另外，其商鋪、寫字樓目前只出租，不銷售的模式，不僅顯示了開發(fā)商的實力，也在某種程度上可以保證項目的檔次和品質(zhì)。微觀環(huán)境分析其五星級的酒店只有使用權(quán)和收益權(quán)，不能出售。新世界中心的寫字樓只租不賣。而其五星級的酒店因為是占了原武漢飯店的地，并沒有產(chǎn)權(quán)，只有20年使用權(quán)，20年后新世界將會將其還給武漢飯店使用。新世界中心上部建筑的物業(yè)類別比較豐富，有7萬多㎡的寫字樓物業(yè)、7萬多㎡的板式公寓物業(yè)，以及4萬多㎡的五星級酒店。新天地5313㎡地面積37732㎡筑面積80%5500————華立新天地新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華路中段，民生大廈對面高層1*13870商業(yè)氛圍濃厚，底3層商鋪提供全面的商務(wù)配套寶豐時代武漢怡佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解放大道寶豐路路口高層3*2*2110150位于寶豐路路口有比較完善的外部配套華立微觀環(huán)境分析商住樓競爭環(huán)境分析目前整個住宅市場新盤數(shù)量相對較少，尤其是新入市的項目較少，而前期參照的一部分商住型樓盤及小戶型樓盤，已經(jīng)基本銷售完畢，研究價值不大，而武廣商圈內(nèi)及其周邊區(qū)域的在售商住型及寫字樓物業(yè)并不多，因此，主要選擇了武廣商圈內(nèi)及周邊區(qū)域內(nèi)在售的幾個樓盤進行重點的研究和分析。微觀環(huán)境分析而商圈內(nèi)部商業(yè)項目之間的競爭，既有招商上的競爭、又有銷售上的競爭壓力。微觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析□競爭環(huán)境分析總結(jié)：項目在操作模式、目標(biāo)客戶群、目標(biāo)消費群上與漢正街第一大道有相似之處，但是由于漢正街第一大道同時推出，面臨市場競爭壓力來自于銷售與招商兩個方面。二期交付時間為2006年12月 ，三期交付時間約為2007年12月。項目一期建筑高度為17米，共有2層，一期配有停車場面積6000余㎡。一期共有228個鋪位，得房率為50%以上。項目共分三期開發(fā)，一期于2004年10月18日開工，目前在售，預(yù)計一期交付時間為2005年12月，開業(yè)時間約為2005年12月。項目用地面積為62404㎡，總建筑面積約為270560㎡，地上建筑面積約為176783㎡、地下建筑面積約為93777㎡，項目建筑覆蓋率是65%。另外，其招商資源也比較充足，漢正街有著眾多不同地方、不同檔次的商戶資源，對于規(guī)模超大的該項目來說，是資源優(yōu)勢，但其市場競爭力與武廣商圈是不能比的。 微觀環(huán)境分析項目目標(biāo)客戶群及銷售上的競爭力分析：該項目主要的購買群以在漢正街從事多年經(jīng)營活動的大中型商戶及相當(dāng)一部分來自于武漢市乃至輻射全國的投資型購買客戶為主，如溫州投資客等?？拷睾哟蟮篮臀宀收锏乃{寶石座為箱包區(qū)；靠近漢正街和大水巷的金座為女裝區(qū)；靠近漢正街和五彩正巷的銀座為男裝區(qū)?？傮w規(guī)劃為“五縱四橫”交通網(wǎng)絡(luò)格局，融合商務(wù)、商業(yè)、旅游、觀光、餐飲、文化、休閑、娛樂等功能于一體，成為與國際接軌的全國性物流中心、信息中心、展示中心以及文明、繁榮、發(fā)達的現(xiàn)代化商貿(mào)旅游區(qū)。微觀環(huán)境分析店鋪實行24小時循環(huán)經(jīng)營。商鋪形式及面積分布：外街全為一托二復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積100㎡左右。內(nèi)街經(jīng)下沉式廣場下地下一層，；內(nèi)街經(jīng)環(huán)形坡道可直接上首層。微觀環(huán)境分析其中，一期規(guī)劃用地72247㎡，建面198658㎡，主要為6棟地面建筑，前4棟為4層高商鋪，后兩棟30層高的臨江建筑為公寓式酒店。微觀環(huán)境分析【漢正街第一大道】微觀環(huán)境分析集購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能于一體，是一個綜合性較強的高端百貨商場。微觀環(huán)境分析后期將由新世界百貨進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，目前項目招商工作正在進行。微觀環(huán)境分析㎡，建面27萬㎡，其中商業(yè)由兩部分組成，一部分為建面36545㎡的室內(nèi)商場，共6層，另一部分為建面2000㎡的國際風(fēng)情步行街區(qū)。新天地用地5313㎡建面37732㎡80%價格未定華立新天地新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華路中段，民生大廈對面13層商業(yè)群樓38－70目前未出華立因此，主要選舉目前武廣商圈、漢正街商圈、江漢路商圈內(nèi)在售或待租的新型商業(yè)項目進行分析。微觀環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)：在早期提交給貴司的方案中，我司對武廣商圈內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)項目進行分析，提煉出走差異化商業(yè)路線的思路，并從產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)分布、商業(yè)檔次上進行適合市場的定位，減輕項目后期經(jīng)營的競爭壓力。對于有意居住于武廣商圈的人群來說，無疑增添不少吸引力。醫(yī)療配套在兩個三級甲等醫(yī)院的中間，東邊是華中科技大學(xué)附屬協(xié)和醫(yī)院、西邊是華中科技大學(xué)附屬同濟醫(yī)院，為本項目業(yè)主提供了較大的方便。商務(wù)配套周邊現(xiàn)存多個四星級以上的大酒店，包括華美達天祿酒店、長江大酒店、亞洲大酒店等吸引著大量的人氣，經(jīng)營狀況普遍較好，對商務(wù)人士的吸引力大大增加。商業(yè)配套武漢廣場、武漢世貿(mào)廣場、SOGO崇光百貨、新世界百貨、武漢商場、萬松園國際名品一條街，涵蓋中低檔、中檔、中高檔各種檔次的商業(yè)項目，商業(yè)氛圍十分濃厚。人行、車行均十分方便。本項目所處地段核心、配套完善、商業(yè)氛圍濃厚、商務(wù)環(huán)境比較成熟，外部條件十分過硬，這為底部商業(yè)及上部建筑的開發(fā)提供了十分強大的外部支撐。?舊城改造力度較大及土地供給量大，導(dǎo)致新政對武漢市的影響最小。?新政的出臺，使期待房價下跌人群增多。住宅項目延緩上市時間，而商業(yè)項目逆風(fēng)而上，銷售狀況冷熱不均，核心地段代表性商業(yè)項目銷售普遍較好，而位置較為普通的商業(yè)項目，銷售十分緩慢。市場雖然比較冷清，但是不少核心地段的爛尾樓重新啟動入市給市場帶來一定的競爭壓力。購房者與投資者在新政的影響下持幣觀望的人群逐步增多。宏觀環(huán)境分析和記黃浦加入江漢路步行街，給周邊目前在售的商業(yè)項目帶來了一定的商業(yè)機遇。7月份，武漢市土地拍賣市場出現(xiàn)了自2001年以來的首次冷淡現(xiàn)象，6宗地塊僅拍賣出不到10畝的兩塊小地塊，土地市場上持幣觀望的開發(fā)商增多，盡管，武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展得比較健康，但仍然受到了宏觀政策因素的影響，外地眾多想進入武漢市場的開發(fā)商變得更加謹慎起來。樓市回暖現(xiàn)象不明顯。今年15月，%，；㎡，%，增速比14月回落1個百分點。自新政實施以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年高位運行基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持了較高的增長，但開發(fā)投資增速有所減緩，%、3月份的59%%，%。因此，我司在本方案中將首先針對發(fā)生微妙變化的行業(yè)環(huán)境進行分析，以為本項目尋找新的市場機會和突破口，另外，對前一階段工作的結(jié)果進行總結(jié)，在文字上明確并精練的提煉出本項目的市場定位。東莞中原物業(yè)顧問有限公司2006426目 錄□前言 1□方案流程設(shè)計 2□宏觀環(huán)境分析 3□微觀環(huán)境分析 10□項目定位 47□項目SWOT分析 96前 言我司為創(chuàng)世紀(jì)項目已經(jīng)服務(wù)有4個月時間，此前我司已經(jīng)向貴司提交了大本的市場定位分析及項目開發(fā)建議。 均按銷售100%計。 ，㎡；所有產(chǎn)品均為獨立別墅。、土地增值稅按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則”測算。序號成本項目面積（萬㎡）合計（萬元）一土地成本元/㎡土地出讓金土地開發(fā)費建設(shè)配套費二前期工程費前期規(guī)劃、設(shè)計費按建筑成本的3%計算研究、咨詢等其它費用按銷售收入的2%計算地質(zhì)水文勘測費%計算三通一平費用15元/㎡三建安工程成本2000元/㎡土建工程800智能化和電訊工程200給排水工程200園林景觀500人防工程200室內(nèi)裝修工程100四間接費用開發(fā)間接費銷售收入的2%開發(fā)成本合計五期間費用1管理費用按照開發(fā)成本3%計2財務(wù)費用銀行貸款17487萬，期限兩年3銷售費用%計項目總投資稅務(wù)分析、營業(yè)稅營業(yè)稅基本稅率為5%。、關(guān)于建筑成本本次估算根據(jù)目前的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合定位假設(shè)的基礎(chǔ)上進行。項目預(yù)計06年6月份開工建設(shè)，計劃07年1月份面市。 可比項目 比較因素峰景高爾夫愉景花園景湖藍郡東駿豪苑御花苑海逸豪庭本項目區(qū)位25％77周邊環(huán)境12％6規(guī)模8％778景觀12％97周邊生活配套10％787小區(qū)配套8％7677戶型結(jié)構(gòu)8％678物業(yè)管理7％8777發(fā)展商5％97升值潛力5％877877修正系數(shù)100％由以上