【正文】 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。 物業(yè)管理服務(wù)費用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護、化糞池清掏、小 區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。同時停 車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采取其他處理措施。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該 區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負(fù)有看護責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 （ 5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序 維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。北京市國土資源和房屋管理局 2020 年 5 月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。交接活動由業(yè)主委員會組織，原物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 問 4業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？ 答：業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。 問 4業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三 個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。 問 4業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)?項目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后， 應(yīng)當(dāng)及時告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。 問 業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 問 3業(yè) 主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進行招標(biāo)？ 答：不需要。 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 問 3新建住宅是否必須進行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)、與社區(qū)居委會相 互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關(guān)工作。 問 3業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 問 3什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主 大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 問 3什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。 問 3什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （ 1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （ 3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （ 4）有犯罪行為的； （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的 ； （ 7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。備案時須提交《業(yè)主委員會備案單》及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主委員會組成人數(shù)一般為 5至 9人的單數(shù)，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 問 2業(yè)主大會如何決議才有效？ 答：一般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、 專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 問 2業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？ 答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計票方式可以通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。 問 2如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計算。 問 2什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。區(qū)、縣國土房管局對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督。 上述工作 ① ④ 應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。 問 2如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？ 答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會： （ 1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項、規(guī)劃 等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 問 1什么是業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，物業(yè)服務(wù)價格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。如果與每個業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業(yè)主不公平。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時公約等。業(yè)主臨時公約適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。 對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的 行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報告有關(guān)部門。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。例如 ,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體 業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在房屋銷售時，將業(yè)主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時再將業(yè)主臨時公約出示給買房人看。 購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時公約。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有 關(guān)物業(yè)管理事項，即使是預(yù)售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應(yīng)在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。因為在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項按房屋買賣時的約定實行。同時負(fù)有遵守業(yè)主公約和 業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。 問 什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。一個 物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。隨著我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢。主要從三 個角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 第二十四條 本辦法自 2020 年 1 月 1 日起執(zhí)行，原國 家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費 [1996]266 號）同時廢止。 第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案。 第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費 用。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的 物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折 舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 第十一條 實行 物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)