【正文】 5．前期物業(yè)管理服務(wù)合同如何與業(yè)委會簽訂之委託合同銜接物業(yè)管理服務(wù)合同如何訂立、變更、修改由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司相互協(xié)商，雙方達(dá)成一致後可訂立合同或作出變更、修改。4．列舉物業(yè)管理企業(yè)法人代表應(yīng)承擔(dān)之法律責(zé)任（如消防責(zé)任）根據(jù)《深圳特區(qū)消防條例》第七條　機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位的法定代表人是本單位消防安全第一責(zé)任人。此開發(fā)商的做法是對住戶行使合法權(quán)利的阻撓，而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)。 住戶未按期交納購房款，是沒有履行房屋買賣關(guān)係中按時付款的義務(wù)，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而在物業(yè)管理法律關(guān)係中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。物業(yè)公司無權(quán)停住戶的水、電、氣。l 法律責(zé)任1．如何處理物業(yè)管理收費(fèi)糾紛1. 業(yè)主或使用人可向小區(qū)物業(yè)管理委員會反映，由管委會與物業(yè)管理 公司協(xié)商解決； 2. 不能協(xié)商解決的，有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是由物價部門核定的，業(yè)主、使 用人或管委會可提請物價部門重新核定，物價部門可依據(jù)物業(yè)管理 實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，結(jié)合其服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度及用戶的意見重新 核定； 3. 物業(yè)管理公司認(rèn)為有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)過低的，不得擅自提價，一方面可 與管委會協(xié)商一致後提價，一方面可提請物價部門根據(jù)有關(guān)費(fèi)用的 變化情況調(diào)整其標(biāo)準(zhǔn)。動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字後支付；用於中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意後方可使用?！稐l例》實(shí)施前入住的業(yè)主，自《條例》實(shí)施之日起繳交住宅維修基金。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主徵收（注：房屋保修期內(nèi)不得徵收）： 多層住宅（不帶電梯） 高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建築面積。對違反規(guī)定，擅自提高本體基金徵收標(biāo)準(zhǔn)或隨意使用本體基金，不按規(guī)定公佈帳目，或拒絕業(yè)主查詢的，業(yè)主可以拒繳，並有權(quán)向市、區(qū)物業(yè)管理主管部門和市、區(qū)價格主管部門舉報，政府有關(guān)部門對群眾舉報的情況調(diào)查核實(shí)後，將依法處理。本體基金的收支項(xiàng)目，由物業(yè)管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公佈一次。，要發(fā)出“最後繳款通知書”，限期7天內(nèi)清繳，否則，會按管理處守則及租約對欠款租戶採取暫停服務(wù)措施。6． 委託管理合同依法終止，或業(yè)主管委會主為有必要，可由管委會指定的會計師事務(wù)所對管理處在管理期間財務(wù)活動進(jìn)行審計。4． 管理處對外所有有償服務(wù)項(xiàng)目均明碼標(biāo)價，並接受市物價管理部門和市住宅主管部門的監(jiān)督和檢查。2) 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，儘量使用戶一目了然。水電費(fèi)的收支歷來是用戶十分關(guān)心的敏感問題，為了讓用戶對水電費(fèi)的開支做到心中有數(shù)，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：1)水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開，遇有調(diào)價也及時通知用戶。8. 物業(yè)管理企業(yè)會計核算科目的設(shè)定順序號編號科目名稱順序號編號科目名稱一、資產(chǎn)類28211應(yīng)付工資1101現(xiàn)金29214應(yīng)付福利費(fèi)2102銀行存款30221應(yīng)交稅金3113應(yīng)收帳款31231預(yù)提費(fèi)用4114壞帳32241長期借款5115預(yù)付帳款33261長期應(yīng)付款6119其他應(yīng)付款34281代管基金7121物資採購三、所有者權(quán)益類8124庫存材料35301實(shí)收資本915庫存設(shè)備36311資本公積金10129低值易耗品37313盈餘公積金11131材料成本差異38321本年利潤12133委託加工材料39322利潤分配13135開發(fā)產(chǎn)品四、成本類14137出租開發(fā)產(chǎn)品40401開發(fā)成本15139待攤費(fèi)用41407開發(fā)間接費(fèi)用16141長期投資42411物業(yè)工程17151固定資產(chǎn)五、損益表18155累計折舊43501經(jīng)營收入19156固定資產(chǎn)清理44502經(jīng)營成本20161無形資產(chǎn)45504經(jīng)營稅金及附加21171遞延資產(chǎn)46511其他業(yè)務(wù)收入22181待處理財產(chǎn)損益47512其他業(yè)務(wù)支出二、負(fù)債表48521管理費(fèi)用23201短期借款49522財務(wù)費(fèi)用24203應(yīng)付賬款50531投資收益25204預(yù)收賬款51541營業(yè)外收入26205代收款項(xiàng)52542營業(yè)外支出27209其他應(yīng)付款可查閱財會字（1999）44號文《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度有關(guān)問題通知》9. 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度是保證有關(guān)財力管理工作規(guī)範(fàn)化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定，可分為以下幾類制度：－ 財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)－會計核算方法及憑證帳冊制度－貨幣資金管理制度－ 費(fèi)用現(xiàn)金報銷制度－ 往來帳目清理制度－ 會計報表制度－ 固定資產(chǎn)管理制度－ 採購控制制度10. 財務(wù)帳目之公佈制度1． 住宅維修專用基金和本體房屋維修基金以及管理服務(wù)費(fèi)用的收支賬目，由管理處按季度提交業(yè)主管理委員會，並確保每季至少張榜公佈一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢；管理處對收到的質(zhì)詢在7日內(nèi)予以答復(fù)。6. 物業(yè)管理企業(yè)之酬金有否設(shè)上限不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。5. 倘若物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，怎樣處理由於市場變化，物價上漲，自然災(zāi)害或計畫外維修，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結(jié)餘填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果這個結(jié)餘是通過經(jīng)營管理者的努力在完成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下額外實(shí)現(xiàn)的，則應(yīng)在“多退少補(bǔ)”原則上確定一個帶有獎勵性質(zhì)的分配辦法，如業(yè)主、管理處員工、物業(yè)管理企業(yè)和盈餘公積金結(jié)轉(zhuǎn)下年度等各占多少比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙洹Ｍ瑫r，業(yè)主交了管理費(fèi)後經(jīng)過物業(yè)管理處的經(jīng)營活動產(chǎn)生的最終成果也不允許被隨意拿回。也就是收入與費(fèi)用配比相抵後的差額，包括營業(yè)利潤、投資淨(jìng)收益和營業(yè)外收入淨(jìng)額，如果收入小於費(fèi)用，其淨(jìng)額表現(xiàn)為虧損。3. 何謂物業(yè)管理企業(yè)利潤企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資淨(jìng)收益、營業(yè)外收支淨(jìng)額以及補(bǔ)貼收入。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可後，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。預(yù)計財務(wù)報表包括：預(yù)計損益表及預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表。其方主要目的包括利息支出、匯兌損益、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其他財務(wù)費(fèi)用。2) 經(jīng)營成本預(yù)算經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理費(fèi)活動中發(fā)生的直接人工費(fèi)用和直接材料費(fèi)用，要分別對這兩個項(xiàng)目制定預(yù)算3) 管理費(fèi)用預(yù)算管理費(fèi)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理活動中所發(fā)生的間接費(fèi)用的預(yù)算。財務(wù)預(yù)算制定內(nèi)容包括：1) 收入預(yù)算物業(yè)管理企業(yè)的收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營。具有中級以上職稱的專業(yè)人員證書，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱?！　⌒略O(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，並設(shè)一年的 暫定期。　　三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！　∫患壻Y質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。：　　1)註冊資本人民幣50萬元以上；　　2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　　3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；　　4)管理兩種類型以上物業(yè)，並且管理各類物業(yè)的房屋建築面積分別占 下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低於100％：　 ①多層住宅100萬平方米；　　 ②高層住宅50萬平方米；　　 ③獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；　 ④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米?！?)建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立 企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。3．管理公司取得管理資質(zhì)的條件各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： ： 1) 註冊資本人民幣500萬元以上； 2) 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理 和技術(shù)人員不少於30人。 l 行政人事