【正文】 247。 （ 4）力求達(dá)到的目標(biāo) 人事行政工作目標(biāo)： 人員當(dāng)月流動(dòng)率小于 5% 人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到 100% 人員招聘到崗率達(dá)到 98% 員工生活滿意度達(dá)到 90% 客服中心 工作目標(biāo) ： 客戶綜合滿意率不低于 90％； 服務(wù)綜合及時(shí)率不低于 85％； 業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100％； 綠化保潔工作目標(biāo) ： 小區(qū)綠化完好率不低于 90％； 綠化覆蓋率不低于 60％； 管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到 70％； 二期收費(fèi)率達(dá)到 90％； 生活垃圾 日清率 100％； 31 保安部工作目標(biāo) ： 住客及公司綜合滿意度 95%； 無 因管理責(zé)任事故率 0； 新員工崗前培訓(xùn)率 100%； 不合格項(xiàng)整改率 100%； 員工流動(dòng)率 ≤20% （不包括非正常流動(dòng)率）； 突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%； 非正常投訴率低于 2%。 繼續(xù)完善配套服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量。 （二）進(jìn)一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益 進(jìn)一步解放思想，強(qiáng)化經(jīng)營觀念。同時(shí)根據(jù)公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改善隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。 加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。 進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)支、增效。 30 進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)中心的二級(jí)管理體制，將管理的重心下移。實(shí)行中心考核與站級(jí)考核相結(jié)合。 完善監(jiān)控考核體系。 （ 3） 工作計(jì)劃的具體實(shí)施辦法 （一）進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè) 對(duì)現(xiàn)有的制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。 因此，工作計(jì)劃的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)中心，一是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。 （ 2） 基本工作思路 今年我們面臨的主要任務(wù)：一是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服 務(wù)團(tuán)隊(duì)作為物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。 管理措施 制定完善的《裝修管理辦法》； 與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利； 確定專人負(fù)責(zé)裝修管理工作，加強(qiáng)裝修巡查管理力度。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計(jì)圖紙，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)； 對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管理，做到每天有重點(diǎn)的巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)； 巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。 對(duì)違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。 做好裝修進(jìn)場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。 管理措施 制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 業(yè)主填寫《裝修備案表》，詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等，管理處進(jìn)行備案，并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《高閣藍(lán)灣裝修管理辦法》。管理措施 制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》； 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案； 按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程； 按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，協(xié)助開發(fā)商解決，做好與業(yè) 27 主的信息反饋。 陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。 憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 七、搬遷入駐服務(wù) 工程管理方式主要采取表單式管理，通過各物業(yè)類型和設(shè)施設(shè)備的種類制定不同工程管理、維護(hù)、維修表單及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、檢查及監(jiān)督考核。 下水道預(yù)留口：采用塑料袋或其他可利用材料將預(yù)留口捆綁密封。 進(jìn)戶門：采用防潮紙或包裝紙板將進(jìn)戶門易損傷部位包裝起來，并用雙面膠加以固定。 涂料墻面：由于墻面表層為涂料，較難做成品保護(hù)措施，因此采取保護(hù)措施為： （ 1）事先 向開發(fā)商索要該涂料的顏色配比標(biāo)準(zhǔn)、涂料品牌、廠家等具體資料等； （ 2）在業(yè)主基本裝修完畢后，管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷。 電梯前廳 地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。根據(jù)具體情況，再開啟運(yùn)行。 客梯現(xiàn)暫不作保護(hù)。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運(yùn)載。 消防樓梯 扶手：采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分，并用透明膠加以固定。 走廊 地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。各幢樓宇均只設(shè)一個(gè)出入口供人員進(jìn)出，裝修施工人員原則上要求其從地下車庫出入，具體根據(jù)實(shí)際情況確定。 五、建筑成品保護(hù) （一）成品保護(hù)范圍 大堂（包括地面、大理石墻面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墻面）；消防樓梯（扶手）；電梯（包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂）；電梯前廳（包括地面、大理石墻面等）；住宅戶內(nèi)（包括進(jìn)戶門、地漏、下水道預(yù)留口）。 樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無污跡、無灰塵、整體均勻。 地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵，管線目視無污 24 漬、無積塵。 門、窗目視無積塵、無污漬，玻璃干凈透明，門框、窗框內(nèi)縫隙無明顯灰塵。 大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。 外圍道路、綠化帶（公共設(shè)施）保潔，其中包括：地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。 公共樓道保潔，其中包括：樓道玻璃、花崗巖地面、可視門禁、有線網(wǎng)柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺(tái)階。 四、清潔開荒作業(yè) （一）清潔開荒時(shí)間 在園區(qū)交付前一個(gè)月左右，我司將從公司保潔中心抽調(diào)專業(yè)人員，協(xié)助管理處做好園區(qū)“開荒”工作，為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。 （一）招聘方式 公司網(wǎng)站招聘； 登報(bào)招聘； 公司員工介紹等。 前期進(jìn)駐費(fèi)用在物業(yè)交付前另行測算，費(fèi)用由開發(fā)商按實(shí)承擔(dān)。 按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。 接管驗(yàn)收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。管理措施 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。 進(jìn)行物業(yè)交接，并對(duì)驗(yàn)收資料進(jìn)行分類、歸檔。 依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)園區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，對(duì)驗(yàn)收情況及時(shí)匯總，并報(bào)送相關(guān)單位限 22 期整改。管理內(nèi)容 了解園區(qū)的基本情況。 （三 ）前期介入的服務(wù)期限和費(fèi)用 尚月的前期介入服務(wù)期限從 2020年 9月 1日至 2020年 5月 31 日止，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際交付時(shí)間，屆時(shí)前期介入服務(wù)期限可延后三個(gè)月，即至2020年 8月 31日 止；服務(wù)費(fèi)用為人民幣肆拾伍萬元整。冠名授權(quán) 授權(quán)客戶冠名“樂山升華物業(yè)管理有限公司”提供前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)。工程現(xiàn)場方面 從物業(yè)管理的角度，通過跟進(jìn)不同階段的現(xiàn)場施工進(jìn)度，提出有利于物業(yè)管理的意見和建議。物業(yè)管理成本測算 21 在建筑基礎(chǔ)資料和主要設(shè)備確定后，結(jié)合我公司以往經(jīng)驗(yàn)，利用數(shù)學(xué)模型，提供日后物業(yè)管理成本測算，為確定物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。配合銷售方面 從物業(yè)管理角度，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于物業(yè)管理的專業(yè)意見及建議，并組織營銷人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)。環(huán)境景觀方面 從物業(yè)管理角度，通過審視環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對(duì)景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面提出專業(yè)意見和建議。公建配套方面 從物業(yè)管理角度，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，就 公建配套用房（物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、會(huì)所）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出專業(yè)意見和建議。設(shè)施設(shè)備方面 結(jié)合項(xiàng)目的整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對(duì)部分設(shè)施（信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等）、大型設(shè)備（電梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出專業(yè)意見和建議。水電設(shè)計(jì)方面 從物業(yè)管理角度，通過審視給排水、電氣的擴(kuò)初及施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出專業(yè)意見和建議。建筑設(shè)計(jì)方面 從物業(yè)管理角度，通過審視建筑擴(kuò)初及施工圖紙，對(duì)建筑單體及交通組織、地下車庫等提出專業(yè)意見和建議。 檔案存放的環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮等，配置有效的滅火器材，遇潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，以保證檔案資料的完好無損。 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄并分柜保存。 電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。 管理處自建檔案資料 物業(yè)資料； 住戶資料； 日常管理資料； 車輛管理檔案； 裝修管理檔案； 工程返修檔案； 維修服務(wù)檔案； 收費(fèi)管理檔案； 18 設(shè)備管理檔案； 社區(qū)文化檔案； 業(yè)主意見征詢、統(tǒng)計(jì)記錄； 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄； 住戶投訴及處理記錄； 員工檔案管理； 培訓(xùn)檔案； 行政文件； 業(yè)主管理委員會(huì)文件。為此，管理處將配備檔案管理人員，建章立制，充分利用智能化系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和原始文件資料管理三個(gè)手段，建立與完善“高格藍(lán)灣”檔案管理體系，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理，為業(yè)主服務(wù)。本小區(qū)財(cái)會(huì)收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。 五、財(cái)務(wù)管理。 ，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。 本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費(fèi)，維修費(fèi)等等。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨 16 時(shí)停放。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。 ，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物 。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。不擅自改變房屋的外貌和用途。配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作，遵守各項(xiàng)管理制度。 三、物業(yè)小區(qū)的使用與