【正文】 ? 街心設(shè)置一條景觀帶。 在 北 側(cè) 步 行 街 ： 綠 色 生 態(tài) 休 閑 街 ? 街北側(cè)與規(guī)劃綠化帶融為一體，喬、灌、草合理搭配，形成立體生態(tài)綠化林， 間設(shè)置亭、廊和枯山石等景觀 小 品 ，布 置 休 閑 桌 椅 等 以 供 顧 客 休 閑 、納 涼 、聊 天等 。 低層建筑與高密度建筑風(fēng)格保持一定的和諧統(tǒng)一，同樣簡(jiǎn)潔現(xiàn)代而又富有變化，架構(gòu)輕巧又顯力度，充分體現(xiàn)出建筑的現(xiàn)代感與節(jié) 奏 感 ；此 外 ，還 應(yīng) 在 建 筑 細(xì) 部 處 理 、景 觀 小 品 營(yíng) 造 上 合 理 融 合 古典主義等風(fēng)格建筑的表現(xiàn)手法，充分突出項(xiàng)目簡(jiǎn)約明快、清新優(yōu)雅的休閑 風(fēng)格。 我 們 的 項(xiàng) 目 也 應(yīng) 充 分 迎 合 他 們 的 消費(fèi) 心 理 ， 為 他 們 營(yíng) 造 一 個(gè) 可 以 自 由 釋 放 的 空 間 。我們 新 一 代 的 青 年 在 行 為 和 理 念 上 已 明 顯 區(qū) 別 于 他 們 的 祖輩 ，有 了 質(zhì) 的 飛 躍 ，不 再 局 限 于 舊 的 束 縛 。 ◆ 明 顯 區(qū) 分 老 城 區(qū) 建 筑 本項(xiàng)目應(yīng)有別于城市原有建筑風(fēng)貌，面向未來，定位于 新 城 區(qū) 的 明 珠 工 程 ， 充 分 拔 高 項(xiàng) 目 形 象 ， 成 為 所 有 蚌 埠 人民 的 向 往 。 ◆ 融 合 周 邊 項(xiàng) 目 建 筑 風(fēng) 格 本項(xiàng)目地塊周邊即將建成會(huì)展中心、科技圖書館、劇院、四 星 級(jí) 酒 店 等 ， 它 們 與 本 項(xiàng) 目 構(gòu) 成 一 個(gè) 整 體 ， 一 起 組 成 蚌埠新的 CBD 區(qū)域與商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心。 ? 建筑立面結(jié)合采用石材、木質(zhì)與大面積玻璃，配合縱 向與橫 向 建 筑 線 條 線 條 ， 體 現(xiàn) 建 筑 的 現(xiàn) 代 感 。 ? 建筑一層除南向外另三側(cè)商鋪兩端開放，與外圍步行街、生 態(tài) 景 觀 帶 相 融 合 。 C 組團(tuán) ? C 組 團(tuán) 建 筑 建 議 為 2— 3 層。 ? B1 部分精品服飾城建筑采用框架結(jié)構(gòu)，便于相鄰商鋪打通 使 用 ， 也 有 利 于 后 期 銷 售 。 B 組團(tuán) ? B 組 團(tuán) 建 議 為 3 層建筑。 ? A A2 建筑頂部之間架設(shè)巨型景觀球形建筑，意喻蚌埠城 市 的 明 眸（ 心 靈 之 窗 ），呼 應(yīng) 項(xiàng) 目 案 名 。 ? 在 A A2 中間架設(shè)空中走廊，走廊兩邊亦可直通兩側(cè)商場(chǎng)。 ? A A2 在 延 安 路 兩 側(cè) 對(duì) 稱 形 成 “ 雙 子 樓 ”， 給 人 以 視 覺的 美 感 與 沖 擊 力 。 C 地塊休閑街區(qū)的建筑基本規(guī)劃為 2— 3 層，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以中檔價(jià) 位 的 特 色 酒 吧 、 品 牌 連 鎖 咖 啡 店 、 甜 品 店 、 運(yùn) 動(dòng) 活 力 城 、 天 然聊 吧 等 為 主 ， 如 ： 臺(tái) 灣 上 島 咖 啡 、 必 勝 客 等 注 ：為 促 進(jìn) 銷 售 ，我 們 建 議 利 用 C 組 團(tuán) 休 閑 街 的 特 色 ，靠 主 干 道 涂山路處或 商 業(yè) 街 入 口 處 ， 先 期 建 設(shè) 商 業(yè) 樣 板 街 ， 并 招 商 引 進(jìn) 少 量 酒 吧 、 咖 啡 廳 、 西 餐 廳 和 部 分 服 飾 精 品 店 ， 營(yíng) 造 局 部 商 業(yè) 街 的 氣 氛 ，增 強(qiáng) 投 資 者 和 經(jīng) 營(yíng) 者 的 信 心 。 故建議將該地塊作一個(gè)以經(jīng)營(yíng)酒吧咖啡為主的 休 閑 街 區(qū) ， 且充分地塊進(jìn)深較長(zhǎng)的特點(diǎn)，做類似北京四合院的低密 度 建 筑 群 落 ，中 間 設(shè) 置 室 外 休 閑 廣 場(chǎng) ，局 部 可形成露天咖啡，當(dāng)然 通 過 景 觀 環(huán) 境 的 點(diǎn) 綴 和 人 氣 的 匯 聚 ， 營(yíng) 造 優(yōu) 雅 舒 適 的 交 流 空 間 ，另 外 該 廣 場(chǎng) 也 可 利 用 作 宣 傳 活 動(dòng) 展 示 。 為 此 ，我 們 在 市 場(chǎng) 調(diào) 研 發(fā) 現(xiàn) 該 現(xiàn) 象 后 ，設(shè) 想 在 商 業(yè) 街 引 進(jìn) 一 些中檔次或品牌連鎖咖啡廳、酒吧或西式簡(jiǎn)餐廳，營(yíng)造一個(gè)適合年輕人戀愛或聚會(huì)的休閑場(chǎng)所，但規(guī)模要適當(dāng)控制。 C 規(guī) 劃 為 酒 吧 、 咖 啡 休 閑 街 區(qū) “ 給 我 們 一 個(gè) 浪 漫 空 間 吧 ！” 恐 怕 是 蚌 埠 市 大 多 數(shù) 熱 戀 男 女 的無(wú) 奈 心 聲 。 至于美食城的經(jīng)營(yíng)定位，我們?cè)谡{(diào)研整個(gè)蚌埠餐飲市 場(chǎng) 后 ，發(fā) 覺 幾 點(diǎn) ：第 一 ，當(dāng) 地 飲 食 文 化 較 為 單 一 ，基 本 以 本 幫 菜 系 為 主 ；第二 ，缺 乏 國(guó) 內(nèi) 品 牌 餐 飲 連 鎖 店 的 加 盟 ，第 三 ，規(guī) 模 性 經(jīng) 營(yíng) 的 店 面 也不 多 ，硬 件 設(shè) 施 與 軟 件 服 務(wù) 一 般 。 B2 規(guī) 劃 為 大 型 美 食 城 在本報(bào)告前面曾提及，蚌埠的餐飲業(yè)非常紅火，原因在于城市居民對(duì)飲食消費(fèi)的支出比重較大，所以在商業(yè)街規(guī)劃中劃分一塊作為 大 型 美 食 城 。 3 層 ： 四 川 火 鍋 樓 、 大 食 代 、 日 式 壽 司 坊 。具 體 各 層 經(jīng) 營(yíng) 內(nèi) 容如下 1 層：男、女性時(shí)尚品牌服飾，如：簡(jiǎn)、真維斯、 MISS、依戀、艾 格 、堡 獅 龍 等 中 價(jià) 位 品 牌 ，在 維 護(hù) 商 業(yè) 街 整 體 形 象 的 基 礎(chǔ) 上 ，迎合 更 多 的 消 費(fèi) 者 。 為 充 分 挖 掘 臨 街 鋪 面 的 商 業(yè) 價(jià) 值 ， B1 地 塊 內(nèi) 建 筑 基 本 以 三 層為 主 ，但 考 慮 到 顧 客 逛 街 的 心 態(tài) ，所 以 服 飾 街 基 本 是 低 層 鋪 面 經(jīng) 營(yíng)服 飾 為 主 ，店 鋪 基 本 是 小 面 積 ，經(jīng) 營(yíng) 品 種 以 時(shí) 尚 、個(gè) 性 和 品 牌 為 特色 。 由于南山路和中山街受鋪面量限制，已呈“飽和”狀態(tài)，僅有的二十余家鋪面，無(wú)論經(jīng)營(yíng)規(guī)模和服飾品牌來說，均滿足不了青年市場(chǎng)（尤其男性）的需求。 我 們 通 過 對(duì) 蚌 埠 的 百 貨 商 場(chǎng) 、服 飾 街 、批 發(fā) 市 場(chǎng) 等 各 商 業(yè) 形 態(tài)調(diào) 查 后 ，發(fā) 覺 蚌 埠 市 民 對(duì) 服 飾 的 要 求 早 已 從“ 遮 寒 保 暖 ”進(jìn) 入“ 追趕 潮 流 ” 的 階 段 ， 尤 其 年 輕 人 和 學(xué) 生 已 成 城 市 “ 超 前 一 族 ”， 與 其他 國(guó) 內(nèi) 大 城 市 同 齡 人 一 樣 ，進(jìn) 入“ 時(shí) 尚 品 牌 ”消 費(fèi) 階 段 。 在 城 市 時(shí) 尚 消 費(fèi) 主 力軍 的 加 盟 下 ，在 聚 集 娛 樂 夜 生 活 人 氣 的 渲 染 下 ，就 可 以 真 正 發(fā) 揮 商業(yè) 的 巨 大 能 量 ， 帶 動(dòng) 商 業(yè) 街 的 繁 榮 與 火 爆 。為 豐 富 城 市 建 筑 的 景 觀性 與 標(biāo) 志 性 ，我 們 大 膽 設(shè) 想 在 A A2 頂端中央處設(shè)一架空玻璃球進(jìn) 行 聯(lián) 接 ，此 玻 璃 球 是 整 個(gè) 商 業(yè) 街 也 是 未 來 城 市 的 標(biāo) 志 性 建 筑 ，一來寓意蚌埠 —— “ 珍 珠 城 ”的 美 喻 ，二 來 豐 富 的 視 覺 效 果 ，成 為 整 個(gè) 商 業(yè) 街 亮 點(diǎn) ，大 大 提 升 了 商 業(yè) 街 的 形 象 ，可 延 伸 出 商 業(yè) 街 的 旅 游觀光概念，三來架設(shè) A1 與 A2 之間的連通，可各自增加顧客人流量 ， 提 高 上 層 鋪 面 的 商 業(yè) 價(jià) 值 。商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品檔次建議 定位在國(guó)內(nèi)一流及國(guó)際二流的標(biāo)準(zhǔn)，吸引本土高收入者“回流 消 費(fèi) ”。 （ 二 ）、 商 業(yè) 街 組 團(tuán) 劃 分 及 經(jīng) 營(yíng) 內(nèi) 容 整個(gè)商業(yè)街共分為 5 個(gè)小型功能組團(tuán)，具體劃分及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容如下： A1 規(guī) 劃 為 百 貨 商 場(chǎng) A1 位 于 整 個(gè) 規(guī) 劃 的 圓 弧 中 心 地 帶 ， 位 于 商 業(yè) 步 行 街 與 城 市 南北主干道 —— 延 安 路 的 黃 金 交 叉 口 ， 是 人 流 量 相 對(duì) 集 中 的 匯 聚 之地 ，無(wú) 論 商 業(yè) 價(jià) 值 角 度 ，還 是 景 觀 價(jià) 值 角 度 分 析 ，都 是 整 個(gè) 商 業(yè) 街價(jià)值含金量 “最高” 的 地 帶 ，故 我 們 建 議 設(shè) 置 大 型 綜 合 百 貨 商 場(chǎng) ，最大程度地聚集顧客人流量，建筑高度建議地上七層地下一層，以豐富的商品經(jīng)營(yíng)品種、良好的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)提升城市商 業(yè) 形 象 。故 建 議 充 分 利 用 商 業(yè)街 1. 6 公里的長(zhǎng)度優(yōu)勢(shì)，在原地塊規(guī)劃分隔的基礎(chǔ)上，劃分出若干功 能 性 組 團(tuán) ，并 賦 以 不 同 的 主 題 商 業(yè) 特 色 ，涵 蓋 購(gòu) 物 、餐 飲、文 化 、娛樂和休閑等特色內(nèi)容，同時(shí)強(qiáng)調(diào)商業(yè)的綠色環(huán)境，打造一條生態(tài)型 的 休 閑 觀 光 商 業(yè) 步 行 街 。 華燈 初 上 、 閑 余 飯 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、或 有 朋 自 遠(yuǎn) 方 來 、或 三 二 知 己 ，步 行 街 所 提 供 的“ 一站 式 ” 氛 圍 將 對(duì) 這 部 分 業(yè) 主 有 比 較 大 的 吸 引 力 ，至 于 稍 稍 高 企 的 消 費(fèi) 不 會(huì) 成 為 影 響 他 們 好 心 情 的掣肘。 近水樓臺(tái)新移民 —— 社區(qū)業(yè)主 通 過 對(duì) 涂 山 路 的 考 察 ， 原 先 的 老 公 房 可 以 提 示 我 們居 住 于 此 的 住 戶 的 層 次 和 購(gòu) 買 力 有 限 ， 但 自 從 周 邊 近 在咫 尺 面 對(duì) 面 地 開 發(fā) 了 兩 個(gè) 樓 盤 —— 沁 雅 花 園 和 米 亞 花 園之 后 ， 情 況 大 大 改善： 一方面從體量上來說，這兩個(gè)都是建筑面積在 10 平方 米 左 右 的 大 盤 ， 目 前 沁 雅 花 園 已 經(jīng) 基 本 售 磬 ， 米 亞 花園也有不錯(cuò)成績(jī)，按照兩家最終的銷售率維持在 8 5%左右 、每 百 平 方 米 居 住 3 人的比例進(jìn)行估算，將有 5 00 0 左右 的 新 移 民 南 遷 到 此 ； 而 另 一 方 面 或 許 更 加 令 人 振 奮 ： 這 以 上 兩 個(gè) 樓 盤 的均價(jià)都在 2 30 0 元 /平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業(yè)單價(jià)僅僅是 1 80 0 元 /平方米，由此可見，能夠購(gòu)買當(dāng)?shù)亍?刷 新 價(jià) ” 物 業(yè) 的 業(yè) 主 自 然 具 備 一 定 的 消 費(fèi) 購(gòu) 買 力 。 這 部 分 人 有 兩 大 特 點(diǎn) ： 一 是 時(shí) 間 比 較 緊 ， 不 太 可 能充 分 舒 展 地 游 山 玩 水 ； 二 是 對(duì) 消 費(fèi) 顯 得 比 較 豪 邁 ， 對(duì) 品質(zhì) 的 敏 感 度 大 大 超 過 價(jià) 格 。時(shí) 代 之 窗 將 是 2 00 4 年的蚌埠“ 新 天 地 “ 。 從 需 求 方 面 看 ， 他 們 中 大 部 分 人 講 究 生 活 享 受 ， 舍得 將 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 盡 情 享 受 努 力 工 作 所 帶 來的物質(zhì)生活品質(zhì)，對(duì)生活的取舍表現(xiàn)得更為純粹和感性；從 供 給 方 面 看 ， 蚌 埠 現(xiàn) 有 的 市 區(qū) 購(gòu) 物 場(chǎng) 所 所 提 供 的 商 品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂場(chǎng)所數(shù)量少檔次低，根 本 無(wú) 法 滿 足 白 領(lǐng) 在 精 神 與 物 質(zhì) 上 的 消 費(fèi) 需 求 心 理 。 舟 山 群 島 曾 經(jīng) 是 以 漁 業(yè) 為 主 業(yè) 的 經(jīng) 濟(jì) 鏈 ， 但 前有改革 開 發(fā) 的 優(yōu) 惠 政 策 牽 引 ， 后 有 漁 業(yè) 成 本 提 高 導(dǎo) 致 的 利 潤(rùn)下 降 ， 加 上 吃 苦 耐 勞 的 天 性 ， 使 得 溫 州 人 的 財(cái) 富 指 數(shù) 飚升。 作 為 在 中 國(guó) 歷 史 上 有 相 當(dāng) 地 位 的 徽 商 ， 分 布 在蚌埠周 邊 ， 本 身 所 具 備 的 同 鄉(xiāng) 情 結(jié) ， 加 上 蚌 埠 在 鐵 路 交 通 方面 “ 中 樞 神 經(jīng) ” 的 地 位 ， 安 徽 省 內(nèi) 的 客 商 不 可 能 不 從 中嗅 到 一 種 別 樣 的 滋 味 ， 何 況 從 時(shí) 間 節(jié) 點(diǎn) 上 看 ， 今 日 蚌 埠正 處 于 經(jīng) 濟(jì) “ 拉 桿 升 空 ” 的 時(shí) 段 ， 購(gòu) 買 “ 原 始 股 ” 將 意味 著 什 么 ？ 從 看 好 商 機(jī) 、 看 好 地 價(jià) 的 橫 向 角 度 ， 甚 至 從搶 先 排 隊(duì) 的 縱 向 視 點(diǎn) ， 徽 商 的 蚌 埠 會(huì) 晤 都 將 值 得 我 們 期待。 徽商群英會(huì) —— 省內(nèi)客商熱對(duì)流 在 充 分 考 慮 蚌 埠 本 地 企 業(yè) 的 同 時(shí) ， 我 們 也 可 以 采 取跳 出 一 個(gè) 單 純 的 、 容 量 有 限 的 思 維 定 式 來 看 高 一 線 。 因 此 可 以 想 見 ，在 我 們 構(gòu) 筑 樣 板 商 業(yè) 街 的 同 時(shí) ，“ 圍觀 ”人 群 中 就 有 這 樣 一 批“ 帶 好 舞 衣 ，待 價(jià) 而 沽 ”的“ 表演 者 ”，一 旦 看 到 商 業(yè) 步 行 街 是 一 個(gè) 合 適 的 平 臺(tái) ，就 會(huì) 沖進(jìn) 這 個(gè) 市 場(chǎng) 來 充 分 施 展 。這樣 于 企 業(yè) 的 經(jīng) 營(yíng) 有 利 ， 于 消 費(fèi) 者 的 選 擇 有 利 ， 于 整 個(gè) 項(xiàng)目 的 價(jià) 值 增 長(zhǎng) 也 有 利 。 單項(xiàng)選手一招鮮 —— 品牌連鎖店 在 弄 墨 重 彩 地 引 入 “ 艦 隊(duì) ” 以 支 撐 整 個(gè) 商 業(yè) 步 行 街的“ 骨 骼 ”之 后 ，勢(shì) 必 將 轉(zhuǎn) 入 工 筆 細(xì) 描 的 階 段 將“ 血 肉 ”充 實(shí) 進(jìn) 去 以 豐 滿 形 象 ， 完 善 功 能 ， 就 好 比 團(tuán) 體 賽 排 定 座次 以 后 ， 以 “ 一 招 鮮 ， 吃 遍 天 ” 為 主 旨 的 單 項(xiàng) 賽 將