旅游地產(chǎn)萬達(dá)長白山國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(參考版)
2025-05-14 14:44本頁面
【正文】 一、控規(guī)診斷與優(yōu)化 二、土地營銷策略與 出讓方案設(shè)計(jì) ?診斷已有規(guī)劃問題，優(yōu)化規(guī)劃方案，建立較優(yōu)的土地運(yùn)作平臺(tái)； ?報(bào)告研究與駐場服務(wù)相結(jié)合 －土地營銷戰(zhàn)略 －土地營銷策略 －出讓條件研究 －出讓相關(guān)政策研究 －目標(biāo)客戶研究 －北區(qū)土地出讓方案設(shè)計(jì) －出讓價(jià)格策略 － … 49 報(bào)告內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的需求理解 ? 世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵問題的初步研判 ? 針對(duì)性服務(wù)模塊的設(shè)計(jì) ? 下一步工作 50 世聯(lián)將繼續(xù)保持與萬達(dá)的密切聯(lián)系 項(xiàng)目需求溝通 項(xiàng)目合作溝通 人員互派溝通 闡述 共同推動(dòng)項(xiàng)目 成功、高效開展 ?指定？ ?全程服務(wù)？ ?項(xiàng)目服務(wù)？ ?…… 反復(fù)溝通，明確長白山項(xiàng)目的需求點(diǎn) 明確合作要求，評(píng)估合作方式 人員實(shí)習(xí)、培訓(xùn)，加強(qiáng)互動(dòng)學(xué)習(xí) 萬達(dá)可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和要求對(duì)世聯(lián)提出雙方溝通的內(nèi)容主題和時(shí)間節(jié)點(diǎn) 51 世聯(lián)地產(chǎn)愿與萬達(dá)集團(tuán) 共贏未來！ 52 ～結(jié)束～ 。中信軍鵬的海天一色和金雅蘭的雅蘭酒店，入市均造成了不小的市場轟動(dòng)，迅速積聚了人氣，對(duì)區(qū)域的整體形象有較大的提升作用。 42 世聯(lián)觀點(diǎn) 4： ?開發(fā)商做為土地出讓的主體，這一形式本身在運(yùn)作層面就是一把雙刃劍 43 旅游地產(chǎn)開發(fā)中的土地運(yùn)營 —— 土地出讓做為前端交易，開發(fā)主體應(yīng)避其鋒芒，留余運(yùn)作空間；同時(shí)萬達(dá)已獲取土地使用權(quán)，土地運(yùn)營已不是以土地出讓為核心，核心將是土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓土地獲利這一模式將產(chǎn)生新的問題 … 觀點(diǎn)四 44 如何看待誰做“顯”運(yùn)營主體，誰做為“隱”運(yùn)營主體 ?政府代表城市 ?土地是國家的，政府代表國家，以政府出讓主體更具合法性 ?政府能增添市場信心 ?政府有很強(qiáng)的權(quán)威性和公信力 ?政府有嚴(yán)肅性，體現(xiàn)項(xiàng)目的重要性 以當(dāng)?shù)卣鸵蚤L白山旅游開發(fā)公司為出讓主體的比較差異 以政府為出讓主體 以長白山旅游開發(fā)公司為出讓主體 ?公司對(duì)公司的企業(yè)業(yè)務(wù) ?有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的感覺 ?缺乏權(quán)威性和公信力 以當(dāng)?shù)卣疄橥恋爻鲎尩闹黧w較有優(yōu)勢(shì) 觀點(diǎn)四 45 將萬達(dá)及五方集團(tuán)的主體運(yùn)營角色轉(zhuǎn)換為區(qū)域發(fā)展的大客戶品牌發(fā)展戰(zhàn)略來營銷（通過政府的官方表達(dá)來闡述），克服土地運(yùn)營的負(fù)面影響 案例 —— 深圳大梅沙，引入萬科，增值區(qū)域 深圳大梅沙達(dá)到的效果 ?引入品牌發(fā)展商，實(shí)現(xiàn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略 ?萬科以高于底價(jià) “地王”，率先以近 2021元的樓面地價(jià)進(jìn)入鹽田。 ?當(dāng)目標(biāo)開發(fā)商數(shù)量較少形成 買方市場 時(shí)，建議采取低價(jià)入市策略，這樣既給到開發(fā)商信心，同時(shí)也能避免土地流拍。 觀點(diǎn)三 41 關(guān)鍵要點(diǎn) 3：土地出讓要根據(jù)土地推介過程中市場的不同反應(yīng)而采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略 觀點(diǎn)三 ?高價(jià)入市 ?低價(jià)入市 ?在土地推介過程中，有意向的目標(biāo)開發(fā)商較多時(shí)，形成 賣方市場 ，運(yùn)營主體擁有土地出讓的主導(dǎo)權(quán)，可采取高價(jià)入市策略。 熟地價(jià)值 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 房屋建造成本 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 公用設(shè)施專用基金 建筑成本融資費(fèi) 建設(shè)成本利息 銷售費(fèi)用 – 建筑成本利潤買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 原理 公式 39 關(guān)鍵要點(diǎn) 1：根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地出讓價(jià)值不適用于陌生區(qū)域首先啟動(dòng)的低密度地塊 原因 1： 戰(zhàn)略性實(shí)力二級(jí)開發(fā)商，土地運(yùn)營策略把控能力高，議價(jià)能力強(qiáng) 原因 2： 陌生區(qū)域開發(fā)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，一級(jí)開發(fā)主體成功區(qū)域開發(fā)的強(qiáng)烈意愿，以較低土地出讓價(jià)格提高利潤空間吸引開發(fā)商 原因 4： 考慮到開發(fā)項(xiàng)目初期的大量增值舉措需要巨大投資，開發(fā)主體以較低土地價(jià)格出讓彌補(bǔ)土地增值的滯后，增大開發(fā)商成功開發(fā)信心 原因 3： 大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一級(jí)開發(fā)主體整體打包出讓給二級(jí)開發(fā)商進(jìn)行土地整體營銷，會(huì)使土地出讓價(jià)格偏低 觀點(diǎn)三 40 關(guān)鍵要點(diǎn) 2：無論是招標(biāo)還是掛牌出讓，土地出讓底價(jià)的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)土地出讓目標(biāo)的基本保障 –成交價(jià) –底價(jià) ?底價(jià)是政府為出讓土地使用權(quán)所設(shè)定和計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的最低出讓價(jià)格底線； ?底價(jià)的確定要有科學(xué)的和公正的地價(jià)確定方式，要充分地體現(xiàn)土地的微觀經(jīng)濟(jì)價(jià)值和宏觀的經(jīng)濟(jì)效益協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)的原則。 步驟 3 對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表進(jìn)行相應(yīng)的修正，最終確立本項(xiàng)目的價(jià)值體系。 步驟 1 根據(jù)不同地塊的影響因素，建立基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。 ?在本項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃優(yōu)化的前提下，根據(jù)地塊的整體規(guī)劃和假設(shè)開發(fā)情況，按照“ 地價(jià)＝收益－成本 ” 原則，對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行測算。 ?但是對(duì)于三、四城市而言土地交易案例往往對(duì)土地價(jià)值評(píng)估無借鑒意義，因?yàn)槁糜螀^(qū)域的土地運(yùn)作要顯著超越區(qū)域土地的價(jià)值平臺(tái)和客戶平臺(tái)，不適宜用市場比較法進(jìn)行評(píng)估。 ?容易形成壟斷，開發(fā)周期難以控制，運(yùn)營商難以有效控制開發(fā)進(jìn)度；
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