【正文】 地塊雖是藍(lán)光觀嶺 4200 畝 項目 后期規(guī)劃用地之一，但目前尚未開發(fā)建設(shè)，因此還存在商議合作開發(fā)的機會，建議公司進一步洽談和合作開發(fā)該項目。 從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)了解到 ， 藍(lán)光觀嶺項目 月均銷售速度 15 套，銷售速度較慢主要原因在于開發(fā)時間較長，目前已開發(fā)三年才初具規(guī)模，此外在項目推廣方面投入不足也減慢其銷售速度。 隨著成都第二國際機場選址金堂，區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò) 和配套進一步完善，投資環(huán)境和發(fā)展前景更為看好。此外，消費者日益成熟，項目如果沒有獨特、可展示的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的潛力，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場。 （二）項目劣勢和威脅分析 —— 項目 規(guī)模大，開發(fā)周期比較長， 別墅產(chǎn)品的消化速度難以保證，市場不確定性比較大，對開發(fā)商資金和營銷手段有較大要求； —— 成都市房地產(chǎn)項目開工面積持續(xù)增長，別墅供應(yīng) 量逐漸加大，客戶 可選擇面很大，市場競爭日趨激烈。 項目地塊 應(yīng)該 屬于藍(lán)光觀嶺項目第三期開發(fā)用地。 項 目地塊 藍(lán)光觀嶺 金堂縣城 往城廂鎮(zhèn)、青白江區(qū) 40 ? 項目現(xiàn)狀 目前地塊為山地，有山有水，毗鄰毗河，山體不高，高低起伏，錯落有致，自然環(huán)境保存較好，北面臨康巴路，宗地部分區(qū)域落差較大。綜上所述， 不建議公司考慮。 目前青白江 地價在 100150 萬 /畝， 洋房 價 格 還不到 4000 元 /平方米， 開發(fā)利潤偏低，項目地塊雖然距離成綿樂高鐵站較近，但項目 涉及高 壓 線遷移和農(nóng)民房屋拆遷，因此不能立即啟動開發(fā)，而且與鳳凰湖片區(qū)在售和待售項目相比較，項目 地塊 在 環(huán)境 和配套 方面劣勢明顯 。 （二）項目劣勢和威脅分析 —— 項目地塊涉及一定拆遷量，開發(fā)進度和成本不確定因素較大； —— 項目區(qū)位與目前青白江區(qū)最熱點的鳳凰湖片區(qū)差距較大，劣 勢明顯； —— 目前青白江以小盤開發(fā)為主，市場消化速度 不夠理想，回籠資金慢； —— 目前青白江區(qū)整體樓價不到 4000 元 /平方米，開發(fā)利潤偏低 ； —— 當(dāng)前青白江區(qū)處于 本地人 首次置業(yè)階段，改善型需求和投資型需求未入市，樓價的快速提升 仍 需要較長一段時間。 項目地塊 往 成都市區(qū) 往金堂縣 往新都 往鳳凰湖 在建成綿樂高鐵 站 37 ? 項目區(qū)位 從青白江整體規(guī)劃來看，項目地塊處于北部新區(qū)居住帶左側(cè)，與鳳凰湖片區(qū)有一定距離，居住環(huán)境和周邊配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及鳳凰湖片區(qū)，發(fā)展前景不太樂觀。 36 第三章 高鐵站 項目分析篇 一、 項目 概況 ? 項目位置 項目地塊 位于成綿高速 東側(cè) ，華金大道一段以北，同華大道以西，攀鋼廠正對面地塊， 處于青白江區(qū)西北面，屬于青白江北部新區(qū)居住帶的組成部分，距離成都城區(qū)大約 30 分鐘左右車程， 在建成德綿高鐵青白江站 以及青白江客運站 距地塊步行五分鐘 ，地理位置較好。月 ? 目標(biāo)客戶以金堂縣二次置業(yè)客戶 為主 以及成都城區(qū)有車一族 從調(diào)研來看，目前金堂縣樓價也集中在 35004000 元 /平方米區(qū)間。御景半島 ? 項目位于 金堂縣濱江路二段（毗河二橋旁） ? 由 恒大地產(chǎn)集團成都有限公司 開發(fā) ? 項目占地 1559 畝，總建 299 萬平方米 ? 項目賣點江景， 項目自身配套有：商務(wù)會議中心，鉑金超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店，大型運動中心，以及大型商業(yè)中心。月，建筑形式不同， 物業(yè)費不同 ? 項目 08 年 12 月開盤， 678 套已售出 400 多套，月均銷售 15 套 ? 項目目標(biāo)客戶是 富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時尚的富家子弟 等高端置業(yè)群體和投資者。 ? 項目位于 金堂縣觀嶺大道旁 ? 由 藍(lán)光集團 開發(fā) ? 產(chǎn)品： 獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 ? 目前在售二期剩余房源和五期房源，一期已交房 ? 組院別墅 164 平方米起， 9000 元 /平方米；聯(lián)排別墅 210 平方米， 11000 元 /平方米；雙拼別墅 260 平方米， 14000 元 /平方米；獨棟別墅 240405 平方米， 1000016000 元 /平方米，總價 270600 余萬 /套。 34 六、金堂縣樓盤抽樣 調(diào)查 藍(lán)光 ? 支撐因素 ： ，青白江作為成都北部新城規(guī)劃的組成部分，融入到全域成都，其未來經(jīng)濟發(fā)展勢頭 較好 。 分布特征 ? 根據(jù)青白江工業(yè)向南，生活向北的城市發(fā)展規(guī)劃，未來北部新區(qū) 將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，與鳳凰湖片區(qū)形成對接。 ? 目前青白江 當(dāng)前的 月均銷售速度 明顯不夠理想，鳳凰湖周邊土地均處于未開工狀態(tài)，坐等樓價上升。 在商鋪售價方面，一般底層臨街商鋪價格在 25000 元 /平方米左右，二層在70008000 元 /平方米，住宅底商一般以出售為主。投入運營后 ,預(yù)計實現(xiàn)年營業(yè)收入 億元，增加就業(yè)崗位 1500 個。 青白江 當(dāng)前唯一一個大型 商業(yè)購物中心是即將開業(yè)的千盛百貨廣場，該項目位于青白江區(qū)華金大道二段，主要從事中高端日用百貨、連鎖餐飲、娛樂休閑的經(jīng)營，營業(yè)面積約 萬平方米。 購買因素 區(qū)域環(huán)境、價格及項目品質(zhì)。 置業(yè)目的 地域性客戶以純自住和改善性居住需求為主，少量外區(qū)域客戶以投資性需求為主，目前投資性置業(yè)在住宅項目中表現(xiàn)還不明顯。 項目 名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗居 龍域都市蘭亭 德通心愿城 興誠書 香別院 推出 房源 522 1783 314 217 317 357 886 去化率 41% 78% 85% 64% 86% 32% 76% 月均 銷售 21 38 18 5 24 23 45 項目 名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 推出 房源 382 655 376 347 214 971 186 去化率 85% 96% 55% 63% 71% 15% 80% 月均 銷售 10 39 20 5 10 22 10 數(shù)據(jù)來源：成都透明 房產(chǎn)網(wǎng) 客群特征 客群來源 地域性客戶為主，有少量成都周邊地區(qū)客群。 1 月份大部分樓盤的銷售情況一般， 2 月份起多個樓盤優(yōu)惠促銷和返鄉(xiāng)置業(yè)群體以及進城農(nóng)民剛需相結(jié)合，銷售轉(zhuǎn)好， 個別樓盤去化率從 23%提高到 55%。 項目 名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗居 龍域都市蘭亭 德通心愿城 興誠書 香別院 戶型 面積 套一： 54 套二： 78— 86 套三： 102— 121 套一： 48—56 套二： 73—75 套三： 9117 套二： 82—92 套三： 118 套二： 80— 95 套三： 100— 125 套三： 87— 111 套四： 113 套一： 69㎡ 套二： 83— 96 ㎡ 套二： 89— 98 套三： 110— 128 套四： 130— 146 31 項目 名稱 宏恩康城 凱斯頓華 府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 戶型 面積 套一： 66 套二： 72— 106 套三： 86— 136 套二： 79—83 套三 :98—139 套四： 109— 164 套五： 168 套一： 45 套二： 81—92 套三： 98—132 套二： 90— 103 套三： 104— 135 套四： 149 套三： 92— 139 套四： 140 套一： 47 套二： 63— 88 套三：10 109 套二：7882 套三： 102— 128 套四：126179 價格走勢 青白江房價從總體上看成穩(wěn)步上漲態(tài) 勢，漲勢較為平緩；其價格區(qū)間在 3000— 4000 元 /㎡左右；在靠近鳳凰湖片區(qū)的高端項目價格水平相對處于高位。 項目體量 目前區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模的開發(fā)項目相對較少，多以小盤開發(fā)為主。 呈現(xiàn)業(yè)態(tài) 項目名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和 茗居 龍域都市 蘭亭 德通心愿 城 興誠書 香別院 業(yè)態(tài) 多層 6+1 高層 18F 多層 6+1 高層 15F 小高層 11F 多層 6F 高層 18F 高層 18F 多層 /小高層 6— 9F 項目名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城 一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 業(yè)態(tài) 小高層11F 高層 16F 多層 6F 小高層 11F 高層 18F 小高層 11F 高層 17F 多層 小高層11F 高層 18F 多層 7F 項目地塊 30 目前區(qū)域內(nèi)已呈現(xiàn)的項目其業(yè)態(tài)表現(xiàn)為多層、小高層及高層，且三種形態(tài)的發(fā)展較為均衡，高層最高為 18 層；從未來發(fā)展看，區(qū)域內(nèi)高層項目所在比例將逐步上升，成為地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。 2020 年 成都推出的 2020 畝“地票”，成交均價高達每畝 萬元，比第一輪地票拍賣成交均價 萬元 /畝高出了近 5 倍。 值得注意的是， 2020 年 8 月，成都市國土局出臺文件將“地票”作為開發(fā)商在成都轄區(qū)內(nèi)參加國有建設(shè)用地競拍的“準(zhǔn)入證”。 2020 年土地成交情況 2020 年區(qū)域共計成交 4 宗土地，成交總面積為 畝，成交總價為 億元，其中包含 3 宗住宅用地， 1 宗住宅及商業(yè)用地，且住宅用地均位于北部新區(qū)。 09 年市場整體供應(yīng)量在 40 萬平方米左右，供銷比為 ，市場整體環(huán)境趨好。 從目前成都樓市來看，成交量有所下降， 成交均價漲幅減緩，甚至 有所 停滯，限購令的影響尚未得到市場消化， 但從長遠(yuǎn)市場發(fā)展來看，短期的行政政策調(diào)整不可能違背市場規(guī)律，成都樓市還是處于上行階段。