【正文】 ⑶雙重征稅 這個(gè)是一個(gè)老話題了，土地使用稅和房產(chǎn)稅有一定的重合點(diǎn)（不是完全重合），因此存在雙重征稅的情況，以購買的房屋為例，既繳納了房產(chǎn)稅，又需要繳納分?jǐn)偟耐恋厥褂枚?。這樣子，就存在納稅情況不平 等的情況。⑵商品房與自建 前面說的是縱向比較，這里再說一下橫向比較。 特殊情況 ⑴土地與房產(chǎn)不配套 這個(gè)對(duì)于工業(yè)企業(yè)比較普遍，廠區(qū)占地面積很大，只用了一少部分修建辦公樓和車間，從配套的角度來說土地與房產(chǎn)不完全配比的。并且由于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 38 號(hào) —— 首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南的規(guī)定，對(duì)于同一家企業(yè)前后的房產(chǎn)稅產(chǎn)生了變化。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。 ⑶《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 38 號(hào) —— 首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南第二條第三款：首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào) —— 無形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6號(hào) —— 無形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。⑵ 2021 年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào) —無形資產(chǎn)》應(yīng) 用指南第六條： 土地使用權(quán)的處理：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 六、土地使用權(quán)的爭議 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化 ⑴ 2021年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條： 企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。各地的實(shí)際要求情況各不相同，媒體上也會(huì)突然一驚一乍的爆出例如某某地區(qū)集中收繳欠交的房產(chǎn) 稅上億元的報(bào)道。但為了照顧企業(yè)的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力，可由地方根據(jù)實(shí)際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅。以房產(chǎn)稅稅負(fù)最終的酒店行業(yè)為例，國稅發(fā) [2021]173 號(hào)下發(fā)后，有的酒店繳納房產(chǎn)稅的金額甚至要比營業(yè)稅還要高，成為了第一稅種。對(duì)港澳國際 (集團(tuán) )所屬內(nèi)地公司在清算期間自有的和從債務(wù)方接收的 房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。從鐵路系統(tǒng)分離出來的和鐵道部所屬的其他企業(yè)包括工業(yè)、供銷、建筑施工企業(yè)等，從 2021年 1月 1 日起恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [2021]137號(hào) ) （ 27）從《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》生效之日起，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu) (不包括所屬企業(yè) )，清算期間自有的或從債務(wù)方接收的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [2021]10號(hào) ) （ 24）對(duì)大連證券在清算期間自有的和從債務(wù)方接收的房地產(chǎn)、車輛，免征房產(chǎn)稅、土地使用稅和車 船使用稅。(財(cái)稅 [2021]125號(hào) ) （ 22）從 2021年 1月 1日起，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)暫減按 4％的稅率征收。 (財(cái)稅 [1999]264 號(hào) )⒇對(duì)主要從事應(yīng)用基礎(chǔ)研究或向社會(huì)提供公共服務(wù)的非營利性科研機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。⒅農(nóng)民居住用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支的勞改勞教單位，在規(guī)定免稅期滿后，實(shí)行下列稅收優(yōu)惠： (財(cái)稅地 [1987]21號(hào)、財(cái)稅地 [1987]29號(hào) ) 對(duì)少年犯管教所的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅； 對(duì)勞改工廠、勞改農(nóng)場和生產(chǎn)規(guī)模較大的監(jiān)獄，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [1997]8 號(hào) )⒄勞改勞教企業(yè)免稅。 (財(cái)綜 [1992]106號(hào) ) ⒃鐵道部企業(yè)房產(chǎn)免稅。 (財(cái)稅地 [1987]3 號(hào) )⒂個(gè)人住房免稅。 (財(cái)稅地[1986]8號(hào) ) ⒁集貿(mào)市場減免。 (國稅函 [2021]379 號(hào) )⒀未開征地區(qū)免稅。 ⑾從 2021 年 1月 1 日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅 [2021]42號(hào)） ⑽老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。（《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營高校學(xué)生公寓及高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅 [2021]100 號(hào)） ⑼對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 ⑻對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。（財(cái)稅地字[1986]第 008號(hào)第十八條） ⑺從 1988 年 1月 1 日起，對(duì)房管部門經(jīng)租的居民用房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅地字 [1986]第 008 號(hào)第十一條， 2021年 1月 1日起被財(cái)稅 [2021]181號(hào)代替。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交換或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。（財(cái)稅地字 [1986]第 008 號(hào)第二十條） ⑶房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。（財(cái)稅地字 [1986]第 008 號(hào)第十六條） ⑵對(duì)因企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅地字 [1986]第 008 號(hào)第十二條） 5．對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行 (含國家外匯管理局 )所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（財(cái)稅地字 [1986]第 008 號(hào)第二十二條） 個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行 條例第五條第四款） 個(gè)人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。 公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。但為了鼓勵(lì)事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)自立，由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來源實(shí)行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支的起，免征房產(chǎn)稅 3 年。因此，對(duì)實(shí)行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位，也屬于是由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，對(duì)其本身自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（財(cái)稅地字 [1986]第 008 號(hào)第三條）這里的“自用的房產(chǎn)”，是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房。 四、免征房產(chǎn) 稅 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（暫行條例第五條第一款）但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。 ⑶對(duì)于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。 根據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)定，直接按照租金全額計(jì)征房產(chǎn)稅?，F(xiàn)對(duì)出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對(duì)承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請(qǐng)示國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止 執(zhí)行。 轉(zhuǎn)租 各地對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有 不同，大致有三種：⑴發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按 12%繳房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除 10％至 30％后的余值計(jì)征。《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房屋中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù)》 (〔 87〕財(cái)稅地字第 028號(hào) )同時(shí)廢止。 ? 三、城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。⑶ 2021年 1 月 1 日后 《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2021]173號(hào)） 一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載 體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。經(jīng)研究，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，