【文章內容簡介】 墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。 爭議 按道理房產稅的范圍已經很明確了，但是在實務中總是有各種各樣的理解，例如有的針對煤氣公司的大罐，有的針對有頂棚的游泳池，有的對樓頂?shù)难b飾物等等，具體的以《財政部國家稅 務總局關于加油站罩棚房產稅問題的通知》（財稅〔 2021〕 123 號）為例就可以知道了。 二、房地產公司的房產稅 納稅時間 《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā) [2021]89號） 一、關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產稅問題鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅 。但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。 二、關于 確定房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題 （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （四）房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 工地用房 財稅地字 [1986]第 008號第二十一條： 凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產稅。 地下人防 ⑴ 2021年 12月 31 日前 財稅地字 [1986]第 008號第十一條： 為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅。⑵ 2021年 1 月 1日后 《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅 [2021]181號）： 一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。 上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 二、自用的地下建筑，按以下方 式計稅： ，以房屋原價的 50— 60%作為應稅房產原值。 應納房產稅的稅額 =應稅房產原值 [1（ 10%— 30%] %。 ，以房屋原價的 70— 80％作為應稅房產原值。 應納房產稅的稅額 =應稅房產原值 [1（ 10%— 30%） ] %。 ，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。 三、出租的地下建筑，按照 出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。 四、本通知自 2021 年 1 月 1 日起執(zhí)行，《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（ [86]財稅地字第 008號）第十一條同時廢止。⑶簡單解讀 財稅 [2021]181 號明確了關于具備房屋功能的地下人防需要繳納房產稅，但對于誰來交則沒有明確。由于地下人防是在當?shù)厝朔擂k的監(jiān)督下修建的，根據《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設備設施是國家的財產”，因此竣工后要移交給當?shù)厝朔擂k。當然根據《人民防空法》第五條：“人民防空工 程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發(fā)單位可以以少量的租金予以回租使用。 根據《房產稅暫行條例》第二條對于納稅義務人的規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。當?shù)氐娜朔啦块T肯定在房產所在地，同時不存在產權未確定及租典糾紛未解決的，因此人防部門是房產稅的納稅義務人。開發(fā)單位只是地下人防的使用部門；在對外轉租的情況，使用轉租的規(guī)定。 當然，這種觀點需要取得當?shù)囟悇詹块T的認可。 售樓處 根據前面的整理，售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：⑴單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除； ⑵單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；⑶利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售； ⑷利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；⑸租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。根據售樓處的來源不同，分別適用不同的房產稅政策。 三、特殊情況 無租金房屋 ⑴《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字 [1986]第 008 號）第七條： 納稅單位和個人無租使用房產管理部門，免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。 ⑵財稅地字 [1986]第 008號第二十三條 承租人使用房產，以支付修理費抵交房產租金，仍應由房產的產權所有人依照規(guī)定繳納房產稅。 企業(yè)辦的各類學校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產財稅地字 [1986]第 008號第十條： 企業(yè)辦的各類學校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產，可以比照由 國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，免征房產稅。 房產原值 ⑴財稅地字 [1986]第 008號第十五條 房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產稅時，應按規(guī)定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。⑵ 2021年 12 月 31 日前 《財政部稅務總局關于對房屋中央空調是否計入房產原值等問題的批復》（財稅地 [1987]28號）第一條： 關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題。經研究，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。⑶ 2021年 1 月 1 日后 《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發(fā) [2021]173號） 一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載 體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。 ? 二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。 ? 三、城市房地產稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。 ? 四、本通知自 2021 年 1 月 1 日起執(zhí)行。《財政部稅務總局關于對房屋中央空調是否計入房產原值等問題的批復》 (〔 87〕財稅地字第 028號 )同時廢止。 共有財產 《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔 2021〕 186號）第一條： 對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除 10％至 30％后的余值計征。沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核