【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 爭(zhēng)議 按道理房產(chǎn)稅的范圍已經(jīng)很明確了，但是在實(shí)務(wù)中總是有各種各樣的理解，例如有的針對(duì)煤氣公司的大罐，有的針對(duì)有頂棚的游泳池，有的對(duì)樓頂?shù)难b飾物等等，具體的以《財(cái)政部國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知》（財(cái)稅〔 2021〕 123 號(hào)）為例就可以知道了。 二、房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)稅 納稅時(shí)間 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā) [2021]89號(hào)） 一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅 。但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 二、關(guān)于 確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 （一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 工地用房 財(cái)稅地字 [1986]第 008號(hào)第二十一條： 凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 地下人防 ⑴ 2021年 12月 31 日前 財(cái)稅地字 [1986]第 008號(hào)第十一條： 為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。⑵ 2021年 1 月 1日后 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅 [2021]181號(hào)）： 一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 二、自用的地下建筑，按以下方 式計(jì)稅： ，以房屋原價(jià)的 50— 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 [1（ 10%— 30%] %。 ，以房屋原價(jià)的 70— 80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 [1（ 10%— 30%） ] %。 ，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 三、出租的地下建筑，按照 出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 四、本通知自 2021 年 1 月 1 日起執(zhí)行，《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（ [86]財(cái)稅地字第 008號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。⑶簡(jiǎn)單解讀 財(cái)稅 [2021]181 號(hào)明確了關(guān)于具備房屋功能的地下人防需要繳納房產(chǎn)稅，但對(duì)于誰來交則沒有明確。由于地下人防是在當(dāng)?shù)厝朔擂k的監(jiān)督下修建的，根據(jù)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)”，因此竣工后要移交給當(dāng)?shù)厝朔擂k。當(dāng)然根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工 程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發(fā)單位可以以少量的租金予以回租使用。 根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條對(duì)于納稅義務(wù)人的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T肯定在房產(chǎn)所在地，同時(shí)不存在產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，因此人防部門是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。開發(fā)單位只是地下人防的使用部門；在對(duì)外轉(zhuǎn)租的情況，使用轉(zhuǎn)租的規(guī)定。 當(dāng)然，這種觀點(diǎn)需要取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的認(rèn)可。 售樓處 根據(jù)前面的整理，售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：⑴單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除； ⑵單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；⑶利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對(duì)外銷售； ⑷利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；⑸租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。根據(jù)售樓處的來源不同，分別適用不同的房產(chǎn)稅政策。 三、特殊情況 無租金房屋 ⑴《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字 [1986]第 008 號(hào)）第七條： 納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門，免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。 ⑵財(cái)稅地字 [1986]第 008號(hào)第二十三條 承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 企業(yè)辦的各類學(xué)校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產(chǎn)財(cái)稅地字 [1986]第 008號(hào)第十條： 企業(yè)辦的各類學(xué)校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由 國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)原值 ⑴財(cái)稅地字 [1986]第 008號(hào)第十五條 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。⑵ 2021年 12 月 31 日前 《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房屋中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù)》（財(cái)稅地 [1987]28號(hào)）第一條： 關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問題。經(jīng)研究，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。⑶ 2021年 1 月 1 日后 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā) [2021]173號(hào)） 一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載 體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 ? 二、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 ? 三、城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。 ? 四、本通知自 2021 年 1 月 1 日起執(zhí)行?！敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房屋中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù)》 (〔 87〕財(cái)稅地字第 028號(hào) )同時(shí)廢止。 共有財(cái)產(chǎn) 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔 2021〕 186號(hào)）第一條： 對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除 10％至 30％后的余值計(jì)征。沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核