【正文】 活動(dòng)切合目標(biāo)客戶 王家衛(wèi)早期的電影《旺角卡門(mén)》、《阿飛正傳》。軟文炒作 用整版的篇幅來(lái)解析王家衛(wèi)電影現(xiàn)象，再結(jié)合棕櫚灣進(jìn)行炒作，擴(kuò)大宣傳的力度。依托強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳 宣傳上依托《南國(guó)早報(bào)》這個(gè)影響力大、覆蓋廣的媒體進(jìn)行宣傳，活動(dòng)前 1 周發(fā) 2 次《南國(guó)早報(bào)》半版廣告。 活動(dòng)主題 品味經(jīng)典 活動(dòng)介紹 在電影院黃金時(shí)段連續(xù)包場(chǎng)一周播放王家衛(wèi)的系列電影（ 7 部）。 王家衛(wèi)經(jīng)典電影介紹： 包括：《旺角卡門(mén)》《阿飛正傳》、《東邪西毒》、《重慶森林》、《墮落天使》、《春光乍泄》、《花樣年華》等 7 部膾炙人口的影片。其執(zhí)導(dǎo)的電影不多卻屢獲國(guó)際 大獎(jiǎng)。季軍 1 名：獎(jiǎng)金 1000 元 冠軍 1 名：獎(jiǎng)金 5000 元 比賽要求 每名參賽者身穿游戲人物的服裝進(jìn)行比賽，從服裝和神態(tài)造型上力求真實(shí)再現(xiàn)原人物的風(fēng)采。報(bào)名地點(diǎn) 《南國(guó)早報(bào)》編輯部、棕櫚灣售樓部 對(duì)象：邕城對(duì)游戲的狂熱愛(ài)好者 報(bào)名條件 活動(dòng)賽程安排 活動(dòng)分為初賽和決賽，初賽定于 3 上旬舉行，決賽定于 4 月中旬左右。 『由玩家扮演的游戲角色展示』 此時(shí)由各位玩家穿著游戲人物的服裝登臺(tái)亮相，屆時(shí)各路英雄各出奇招，把比賽的現(xiàn)場(chǎng)氣氛推向一個(gè)高潮?；顒?dòng)內(nèi)容 由于南寧市的游戲人物扮演水平尚在起步的階段，為了保證本次 活動(dòng)的高質(zhì)量和觀賞性，活動(dòng)由兩部分構(gòu)成： 『游戲?qū)氊惖牧料唷⒈硌荨? 由我方聘請(qǐng)模特來(lái)扮演游戲中的人物，再通過(guò)精心的包裝，以游戲人物美倫美奐的形象舞臺(tái)展示?；顒?dòng)主題 酷眩競(jìng)技 屆時(shí)COPLAY 大賽的舉行，必然引起邕城各界人士及目標(biāo)客戶群的密切關(guān)注，掀起一股角色扮演浪潮。 第三步：通過(guò)系列報(bào)道對(duì)比賽報(bào)名的花絮進(jìn)行精彩報(bào)道 與強(qiáng)勢(shì)媒體合辦 為了增加本次游戲人物 COPLAY 大賽的影響力，與強(qiáng)勢(shì)媒體《南國(guó)早報(bào)》共同舉辦本次活動(dòng)，目的在于集中報(bào)社眾多優(yōu)秀記者力量和豐富的媒體資源，以多層面、多角度的方式來(lái)報(bào)道活動(dòng)的盛況，從活動(dòng)的報(bào)名時(shí)間伊始就開(kāi)始對(duì)活動(dòng)進(jìn)行一系列的宣傳和炒作，高起點(diǎn)地為活動(dòng)制造一個(gè)又一個(gè)的熱點(diǎn)。通過(guò)組織參賽者扮演自己鐘愛(ài)的游戲人物來(lái)進(jìn)行比賽，決出一、二、三名。 活動(dòng)構(gòu)想 近年來(lái) COPLAY 大賽風(fēng)靡全亞洲，北京、 上海已成功舉辦了幾屆動(dòng)漫 COPLAY 大賽，所到之處掀起了一股動(dòng)漫、游戲角色扮演旋風(fēng)，成為一個(gè)嶄新的亮點(diǎn)。起源于日本，最初是日本東京 E3 電玩展為了達(dá)到宣傳的效果，而請(qǐng)人扮演游戲中的人物，竟達(dá)到了意想不到的成功。 【活動(dòng)一】 “棕櫚灣”游戲人物 COPLAY 大賽 網(wǎng)游現(xiàn)狀 近年來(lái)，玩 網(wǎng)絡(luò)游戲的人數(shù)近年愈演愈烈，單網(wǎng)絡(luò)游戲《傳奇》，注冊(cè)用戶在全國(guó)就達(dá) 6000 萬(wàn)人之多，據(jù)媒體公布的數(shù)字， 2020 年網(wǎng)絡(luò)游戲的年收入為 9 億元至 10 億元之間，這一數(shù)字已超過(guò)了當(dāng)年電影票房的收入，由此可見(jiàn)網(wǎng)絡(luò)游戲的無(wú)窮魅力。 第七節(jié) 活動(dòng)推廣策略 舉辦活動(dòng)是制造人氣的最好途徑。 第一次推盤(pán)價(jià)格分布策略 列表說(shuō)明： 名稱 控制 均價(jià) 市 場(chǎng) 均價(jià) 按揭 均價(jià) 每平方米促銷(xiāo)空間 一次性付款 折均價(jià) 每平方米 促銷(xiāo)空間 底線 折扣 一房 1800 1914 1876 76 1837 37 三房 1780 1890 1852 72 1814 34 二房 1820 1930 1891 71 1853 33 注： 棟差與層差在做素質(zhì)評(píng)估后，制定具體控制價(jià)格表和市場(chǎng)價(jià)格表 說(shuō)明： 控制均價(jià)計(jì)算： 1800 7%＋ 1820 52%＋ 1780 41%=1802/㎡ 注：第一階段所推產(chǎn)品中一房占 7%面積、二房占 52%面積、三房占41%面積 價(jià)格分布說(shuō)明（具體可見(jiàn)“價(jià)格定位”）： 價(jià)格體現(xiàn)重點(diǎn)、難點(diǎn)，控制銷(xiāo)售平衡，利于整體推廣。單次推盤(pán)折扣伸縮策 略：開(kāi)盤(pán)時(shí)為了吸引客戶當(dāng)天落訂，降低折扣增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)決心 （ 按揭 折，一次性 折 ） ，開(kāi)盤(pán)后一個(gè)星期回到正常折扣 （ 按揭 折，一次性 折 ） ，清盤(pán)加大折扣力度促銷(xiāo)，實(shí)行折中折，即在原折扣基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠 折，清盤(pán)結(jié)束進(jìn)入下一輪推盤(pán)。整體折扣安排：優(yōu)惠期折扣為一次性 折，按揭 折；正常折扣為一次性 折，按揭 折。推盤(pán)期間，需要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，可通過(guò)折扣伸縮實(shí)現(xiàn)。 價(jià)格拉升策略 價(jià)格采用分期拉升策略，分 3 次推盤(pán)，進(jìn)行 3 次價(jià)格拉升。配合我們的推盤(pán)策略和步驟，建議入市起步價(jià)定為 1650 元 /㎡，均價(jià) 1800 元 /㎡。 ▼ 活動(dòng)內(nèi)容 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日在售樓部門(mén)前舉行《 孫燕姿歌友會(huì)》， 現(xiàn)場(chǎng)由孫燕姿演唱成名曲并簽名售房活動(dòng)。 邀請(qǐng)孫燕姿來(lái)南寧參加歌友會(huì)，并至現(xiàn)場(chǎng)簽名售房。 ▼ 活動(dòng)目的 通過(guò)孫燕姿對(duì)時(shí)尚男女的號(hào)召力來(lái)提高樓盤(pán)的知名度，制造樓盤(pán)的熱點(diǎn)效應(yīng)。活動(dòng)內(nèi)容 在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日組織一場(chǎng)《東南亞風(fēng)情》演出秀，邀請(qǐng)?jiān)侥稀⑻﹪?guó)、新加坡、馬來(lái)西亞等一些國(guó)家歌手現(xiàn)場(chǎng)激情演出，具體演出內(nèi)容和大地飛歌廣 告公司共同制定。本次演出牽涉面廣，為了確保演出的質(zhì)量和水準(zhǔn)需要和《大地飛歌》廣告公司合作，由其負(fù)責(zé)聯(lián)系東南亞各國(guó)的演出人員。 演出內(nèi)容凸顯東南亞風(fēng)情 由東南亞國(guó)家級(jí)演出團(tuán)體聯(lián)袂組成的演出班底，和觀眾看慣的開(kāi)盤(pán)文藝演出完全不同。建議邀請(qǐng)東南亞國(guó)家級(jí)的演出團(tuán)體，可以提高表演的水準(zhǔn)和層次，對(duì)樓盤(pán)的形象塑造十分有利。邀請(qǐng)東南亞國(guó)家級(jí)演出團(tuán)體現(xiàn)場(chǎng)演出 棕櫚灣的園林建筑具有強(qiáng)烈的東南亞風(fēng)情風(fēng)格，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出東南亞風(fēng)情表演正符合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。為開(kāi)盤(pán)當(dāng)日聚集人氣。 主題活動(dòng) 《東南亞風(fēng)情表演》 ▼ 活動(dòng)目的 ： ▽ 舉行主題鮮明的形象活動(dòng) 。 ▽ 實(shí)現(xiàn)首推當(dāng)天售罄。開(kāi)盤(pán)推出 10 套優(yōu)惠房，起步價(jià) 1650 元，創(chuàng)造目前城北樓市最具震撼價(jià)。 綜合考慮以上因素，按照 12 月底包裝現(xiàn)場(chǎng)完畢，售樓部、樣板房等竣工交付，進(jìn)場(chǎng)可累積客戶半月的時(shí)間，因此建議在春節(jié)前即 1月 18 日正式開(kāi)盤(pán)。 第五節(jié) 開(kāi)盤(pán)策略 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ：建議 2020 年 1 月 18日 入市時(shí)機(jī)選擇考慮的因素： 由于銀行放貸額度相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，一般只有五成（或六成），買(mǎi)家付首期款的壓力會(huì)比較大，將會(huì)為銷(xiāo)售工作帶來(lái)一定的困難，從而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。 【手段三】 免半年或一年按揭款 該營(yíng)銷(xiāo)手段主要是為了降低投資者的購(gòu)買(mǎi)壓力。 【手段二】 售后代租 商鋪可采用“售后 代租”的形式推出市場(chǎng)。 本公司在多個(gè)樓盤(pán)商鋪的代理銷(xiāo)售中，積累了較多的商鋪投資客戶，為本項(xiàng)目的鋪面推廣提供了一定的客源渠道。商鋪清盤(pán)時(shí)，以多次硬廣告的形式發(fā)布商鋪清盤(pán)信息，實(shí)現(xiàn) 100%銷(xiāo)售。 商鋪正式推出前在硬廣 告中附帶發(fā)布鋪面即將推售的預(yù)告信息。 商鋪在 2020 年 3 月底一次全部推出臨街的鋪面。 營(yíng) 銷(xiāo)推廣 根據(jù)對(duì)商鋪進(jìn)行分隔，并對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行分析后，制訂出商鋪的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，具體如下： ☆ 商鋪推出的時(shí)間 為了聚集人氣，營(yíng)造良好的投資環(huán)境，增強(qiáng)投資者的購(gòu)買(mǎi)信心，建議在 2020 年 3 月底，即項(xiàng)目一期住宅完成 80%的銷(xiāo)售率及 50%以上的入住率時(shí)推出商鋪。南寧市主干道大面積鋪面拆遷，造成鋪面緊缺，同時(shí)那些長(zhǎng)期租用商鋪的經(jīng)營(yíng)者不得不另尋新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，這些經(jīng)營(yíng)者當(dāng)中有部分是已經(jīng)積累了足夠的資本后，已具備單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)鋪面的能力，從而形成了購(gòu)買(mǎi)需求。 ▼ 自用型客戶。目前，秀安路道路的拓寬工程正在進(jìn)行，道路兩旁的鋪面面臨拆遷，使得周邊的鋪面稀缺，本項(xiàng)目鋪面的推出恰好彌補(bǔ)了該區(qū)域的市場(chǎng)空白，為投資者提供了廣闊的投資機(jī)會(huì)，該區(qū)域的商鋪升值潛力巨大。他們進(jìn)行投資時(shí)著重考慮商鋪所處地段的人氣及升值潛力。 具體的商鋪分隔方案見(jiàn)以下示意圖： 營(yíng)業(yè)規(guī)劃 8樓南面和 10樓北面的鋪面臨政府規(guī)劃的道路，主要以零售商店及糕點(diǎn)食品、咖啡屋、休閑吧、精品店、東南亞旅游產(chǎn)品店等需要人流量比較大的經(jīng)營(yíng)品種為主。 ▼ 內(nèi)部分隔成單間鋪面銷(xiāo)售，每間面積為 30～ 150 ㎡左右，以承重柱之間的距離作為鋪面的面寬，劃分成面寬 4～ 6m 左右，進(jìn)深 14～ 17m 左右的鋪面。通過(guò)縮小商鋪的開(kāi)間面積來(lái)控制總價(jià)，從而有效降低了中小投資者進(jìn)場(chǎng)的門(mén)檻，將能大大加快商鋪的銷(xiāo)售速度。鋪面為框架結(jié)構(gòu)，可自由組合，銷(xiāo)售形式靈活； 而且進(jìn)深過(guò)大也不利于采光通風(fēng)，加之內(nèi)部承重柱多，整體出售將會(huì)增大銷(xiāo)售難度。一期的商場(chǎng)分布在 10樓的一層，商場(chǎng)的層高均為 ，商場(chǎng)為框架結(jié)構(gòu)，商場(chǎng)的面寬及進(jìn)深如下： 樓 號(hào) 面 寬（ m） 進(jìn) 深（ m） 柱 距 建筑面積 （㎡） 7 m、 m 8 m、 m 10 m、 m 合計(jì) 約 ㎡ 從結(jié)構(gòu)和布局來(lái)看，商場(chǎng)底層的進(jìn)深為 14m 以上，若不做分隔，面寬顯得過(guò)大。 ? 住宅部分陸續(xù)交房，環(huán)境配套陸續(xù)完善，人氣大增，投資者信心倍增，本階段 同時(shí) 推出剩余商鋪部分，保證商鋪充足的推廣時(shí)間， 迅速完成銷(xiāo)售任務(wù)。 第二階段 推貨 組合 加推住宅 8 理由 籍第一階段旺銷(xiāo)勢(shì)頭，繼續(xù)加大一房的推貨量，本次推出綜合素質(zhì)較好的物業(yè)單位。 ? 首期推出戶型齊全，滿足各類(lèi)客戶購(gòu)房需求，同時(shí)了解市場(chǎng)對(duì)各類(lèi)戶型的接受程度。同時(shí)，具體推盤(pán)步驟及產(chǎn)品部署安排如下： 推盤(pán)階段 推貨組合及理由 第一階段 推貨 組合 首推住宅 4樓 理由 ? 西北面位置不甚理想，環(huán)境素質(zhì)相對(duì)最差，可利用客戶在項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)購(gòu)房的盲目性，迅速將素質(zhì)不好的單位首先消化 掉，后期再加推綜合素質(zhì)好的單位，以減輕市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力。第一階段推 290 套左右，第二階段推 390 套左右，第三階段推 360 套左右。同時(shí) ，低開(kāi)高走，由差到好，實(shí)現(xiàn)差異彌補(bǔ)，可以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候樓盤(pán)基本上進(jìn)入交付使用階段，商鋪購(gòu)買(mǎi)客戶的投資信心倍增，在短期內(nèi)迅速回收資金，從而有效地降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這樣，一期就給人全部以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)發(fā)售，展示了開(kāi)發(fā)實(shí)力，增強(qiáng)二期客戶信心。 推盤(pán)策略 先推準(zhǔn)現(xiàn)房，后推期房 準(zhǔn)現(xiàn)房入市，低風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)，給客戶充分的信心，對(duì)比目前多數(shù)樓盤(pán)期房發(fā)售，本項(xiàng)目占據(jù)優(yōu)勢(shì)。住宅所占的比重相當(dāng)大，前期銷(xiāo)售的重點(diǎn)應(yīng)放在住宅的銷(xiāo)售上。以推廣的剛性強(qiáng)度來(lái)衡量三個(gè)時(shí)期的運(yùn)作，那么項(xiàng)目一開(kāi)最剛、最猛、最刺激，然后收斂一些，最后是王者風(fēng)范。 一期、二期的推廣銜接運(yùn)作 一期開(kāi)始重量級(jí)入市，逐步成型后，采取引導(dǎo)性策略，以提高市場(chǎng)占有率為目的。因此，本項(xiàng)目可塑造一個(gè)虛擬的 Flash 人物作為形象代言人，貫穿整個(gè)推廣過(guò)程，還可以隨心所欲地根據(jù)需要進(jìn)行代言。什么樣的人適合做項(xiàng)目的形象代言人，值得研究，否則會(huì)破壞整個(gè)定位，效果適得其反。南寧大盤(pán)中，“榮和邀請(qǐng)一些東盟研究專家或東盟貿(mào)易團(tuán)體參觀本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。 另外，南寧作為東盟的橋頭堡，一定程度上不僅是中國(guó)的南寧，也是東盟的南寧，遇到前所未有的機(jī)會(huì)，同時(shí)以高新產(chǎn) 業(yè)、物流貿(mào)易領(lǐng)先的城北也迎來(lái)了最佳的發(fā)展契機(jī)，城北將是東盟在南寧貿(mào)易的主戰(zhàn)場(chǎng)，也將是未來(lái)幾年的熱點(diǎn)所在，而對(duì)本項(xiàng)目而言，“東南亞風(fēng)情”正是“東盟之風(fēng)”的先行者。 對(duì)城北進(jìn)行炒作 城北地產(chǎn)雖然發(fā)展比較迅速，起步也較早，但給市民的總體印象不佳，居住環(huán)境較差、產(chǎn)品難上檔次、城區(qū)地位不高。 如何形成一個(gè)全方位進(jìn)攻態(tài)勢(shì)？ 首先要做到重量級(jí)入市，一推氣勢(shì)就能夠震動(dòng)南寧樓市，而不是局限于城北的小打小鬧?？梢詳喽ǎ票P(pán)后一段時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)持續(xù)熱銷(xiāo)局面。 全方位進(jìn)攻性策略 項(xiàng) 目一期均為緊湊型小面積戶型，總價(jià)低，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。在具體落實(shí)上，不僅要在產(chǎn)品上獲取“城市新銳”的認(rèn)可，而且在推廣過(guò)程中始終要迎合“城市新銳”的品位、審美，與他們進(jìn)行親密對(duì)話、深度溝通，比如活動(dòng)舉辦、廣告風(fēng)格、宣傳媒體選擇等。 如何落實(shí)雙定位？ 首先在宣傳推廣上，一方面通過(guò)具體的產(chǎn)品形象塑造來(lái)豐富、支撐“東南亞風(fēng)情園林社區(qū)”，進(jìn)一步通過(guò)路牌、 公車(chē)等形象廣告來(lái)樹(shù)立產(chǎn)品形象、其它高強(qiáng)度宣傳如硬廣告等推廣項(xiàng)目形象。 本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)最核心、最具價(jià)值的定位是：產(chǎn)品定位“東南亞風(fēng)情園林社區(qū)”、客戶定位“城市新銳”（反映在主題概念“匯聚 21 世紀(jì)城市新銳”上）。這兩個(gè)定位一定是最具 個(gè)性的，也與核心利益形成有效的關(guān)聯(lián)，能夠確定項(xiàng)目最鮮明的形象。在一些活動(dòng)期間或優(yōu)惠時(shí)期贈(zèng)送具有文化品位的禮品，符合年輕人的時(shí)尚、文化層次（集郵冊(cè)等）。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)激起目標(biāo)客戶的關(guān)注，引起他們的興趣，舉辦一些年輕、活潑的活動(dòng)（網(wǎng)絡(luò)人物秀大賽）。街道經(jīng)營(yíng)品種現(xiàn)代（酒吧、西餐廳、咖啡廳等）結(jié)合東南亞一些特色品種。 產(chǎn)品打造與營(yíng)銷(xiāo)推廣緊密結(jié)合“城市新銳”（目標(biāo)客戶定位） 首先是給三條街道命名，采用東南亞國(guó)家著名城市命名，從 北向南，依次為新加坡街、吉隆坡街、曼谷街；其次在經(jīng)營(yíng)品種選擇或引導(dǎo)上，體現(xiàn)東南亞風(fēng)情，如東南亞旅游產(chǎn)品，補(bǔ)充西方現(xiàn)代餐飲、休閑、娛樂(lè)品種等，避免一些低檔次的經(jīng)營(yíng)品種，打造一種高格調(diào)的氛圍。