【正文】 項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)保證或適當(dāng)增加銷售費(fèi)用，以保證項(xiàng)目按期完成銷售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，同時(shí)嚴(yán)格控制建設(shè)投資。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)北部新區(qū)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人居環(huán)境都具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目在具體實(shí)施過程中，產(chǎn)生大量房地產(chǎn)投資及商貿(mào)活動(dòng)，將為渝北區(qū)財(cái)政帶來可觀的稅費(fèi)收入，成為渝北區(qū)新回興組團(tuán) 的重要居住小區(qū)。 37 項(xiàng)目的建設(shè)在重慶市渝北區(qū)及回興組團(tuán)具有重要的社會(huì)意義和良好的經(jīng)濟(jì)效果，對(duì)促進(jìn)回興區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)起到巨大的促進(jìn)作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)北部新區(qū)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人居環(huán)境都具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目在具體實(shí)施過程中，產(chǎn)生大量房地產(chǎn)投資及商貿(mào)活動(dòng)，將為渝北區(qū)財(cái)政帶來可觀的稅費(fèi)收入，成為渝北區(qū)新回興組團(tuán)的重要居住小區(qū)。 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，項(xiàng)目具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 低于 %時(shí)，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，反之則盈利。 （二）盈虧平衡分析 通過對(duì)項(xiàng)目的固定成本和可變成本進(jìn)行分離，然后進(jìn)行盈虧平衡分析，找到項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，從而判斷項(xiàng)目在盈利能力上具有的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。故項(xiàng)目業(yè)主可增加銷售費(fèi)用以保 證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的銷售水平，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目總投資額的控制。 本項(xiàng)目敏感性分析所選擇的敏感因素變化范圍設(shè)在 +/10%范 圍內(nèi)進(jìn)行變化，即計(jì)算當(dāng)產(chǎn)品售價(jià)、項(xiàng)目總投資、銷售費(fèi)用三個(gè)因素分別變化+/10%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值的結(jié)果。 通過以上財(cái)務(wù)分析表明：本項(xiàng)目建設(shè)投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效果較好，項(xiàng)目技術(shù)可行，經(jīng)濟(jì)合理，是可行的。 項(xiàng)目投資回收期： ，小于項(xiàng)目壽命期，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，項(xiàng)目可行。（見全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 34 盈虧平衡點(diǎn)： %。 （二）評(píng)價(jià)結(jié)果 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： ％；（見全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目凈現(xiàn)值： 3924萬元；（見全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 投資利稅率： ％； （見損益表） 投資利潤率： ％；（見損益表） 貸款償還期： 。小于項(xiàng)目壽命期，項(xiàng)目可行。凈現(xiàn)值 0項(xiàng)目不可行。 項(xiàng)目 對(duì)應(yīng)內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 稅率 營業(yè)稅及附加 房地產(chǎn)開發(fā) 銷售收入 % 土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā) 銷售收入 % 所得稅（選其一） 房地產(chǎn)開發(fā) 銷售收入 %預(yù)征收 房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)利潤 % 四、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 總銷售收入 萬元 49217 2 總投資 萬元 35475 3 稅前利潤 萬元 9065 4 稅后利潤 萬元 6073 5 投資利潤率 ％ % 33 6 投資利稅率 % % 7 盈虧平衡點(diǎn) ％ % 小于 100% 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 大于基準(zhǔn)收益率 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3924 大于 0 10 基準(zhǔn)收益率 % 10% 預(yù)期收益率 11 投資回收期 年 小于項(xiàng)目壽命期 12 貸款償還期 年 小于壽命期、小于申請(qǐng) 期限 （一）評(píng)價(jià)基準(zhǔn)參數(shù) 基準(zhǔn)收益率：結(jié)合項(xiàng)目融資成本及風(fēng)險(xiǎn)大小，并考慮到本項(xiàng)目涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的特征及融資成本的提高，確定基準(zhǔn)收益率為 10％計(jì)算內(nèi)部收益率。按市場調(diào)查結(jié)果預(yù)計(jì)銷售價(jià)格。 建設(shè)期利息 32 本項(xiàng)目需向銀行申請(qǐng)貸款 5000萬元，建設(shè)期利息按 2年期房地產(chǎn)開發(fā)貸款年利率加綜合費(fèi)用共 7%計(jì)算，并將建設(shè)期利息作為開發(fā)間接費(fèi)計(jì)入總投資。 工程建設(shè)投入 本項(xiàng)目靜態(tài)投資總額為 31233萬元，動(dòng)態(tài)總投資額為 32625萬元，銷售費(fèi)用 2850萬元，項(xiàng)目總投資 35475萬元。計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款 5000萬元，其余建設(shè)資金通過項(xiàng)目預(yù)售收入回款按計(jì)劃配合建設(shè)進(jìn)度逐步到位投入；詳見《資金籌措及使用計(jì)劃表》 資金籌措及使用計(jì)劃表 單位：萬元 序號(hào) 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 總投資 35475 11453 9560 12148 2150 164 工程建設(shè)投入 34775 11453 9560 11884 1798 80 借款利息 700 0 0 264 352 84 資金籌措 54217 9654 11146 14500 12400 6517 借款 5000 5000 預(yù)售收入 49217 9654 11146 9500 12400 6517 第七章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、基本假設(shè)前提 （ 1）假設(shè)項(xiàng)目在 ，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度按 31 計(jì)劃進(jìn)行，銷售與預(yù)測一致； （ 2）國家宏觀政策保持相對(duì)穩(wěn)定，稅率保持目前水平； （ 3）銀行貸款基準(zhǔn)利率及行業(yè)基準(zhǔn)收益率變化幅度較??； （ 4）基準(zhǔn)收益率設(shè)定為 二、評(píng)價(jià)原則 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循以動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則； 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的 原則； 為規(guī)避社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、技術(shù)和自然因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循謹(jǐn)慎性原則。以上思路，是基于項(xiàng)目一二期工程的成功銷售經(jīng)驗(yàn)，證明可行后，沿用到項(xiàng)目三期工程。從全方位覆蓋消費(fèi)者的視聽，在短期內(nèi)達(dá)到較高的市場知名度，吸引市場關(guān)注。詳見附表《工程 工期進(jìn)度計(jì)劃表》： 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 從目前市場來看，客戶來源渠道雖然仍以報(bào)紙廣告為主，但已呈現(xiàn)多元化的趨勢。 28 第五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃 一、工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目于 2021年初動(dòng)工建設(shè)一期工程， 2021年末動(dòng)工建設(shè)二期工程，2021年末動(dòng)工建設(shè)三期工程，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)計(jì)為 ，于 2021年 3季度完成建設(shè)任務(wù)。目前已與逐漸擴(kuò)展中的 城區(qū)、城區(qū)住宅和新開發(fā)花園小區(qū)融為一體，與工業(yè)園區(qū) A區(qū)比鄰，工業(yè)區(qū)內(nèi)有長安福特、江凱鋼構(gòu)、中汽吉隆等一大批新型的成長型企業(yè)入住。項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。項(xiàng)目占地 ，地塊西高東低，北高南低，四周道路標(biāo)高分別為：東南 452M，東北 463M，西北 467M，正南 454M。 ，以利于三期更加廣泛的積累客戶資源，進(jìn)而建立全市知名樓盤。 ，擴(kuò)大金鄰會(huì)的會(huì)員積 26 累，利用活動(dòng)與包裝，提高項(xiàng)目美譽(yù)度傳播。 項(xiàng)目三期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的保證措施： ：利用一、二期日益提升的業(yè)主入住率，精彩紛呈的社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)，以及帶來的人氣，完全體現(xiàn)項(xiàng)目成熟居家的氛圍。 項(xiàng) 目三期營銷推廣策略，建立在一、二期策略已經(jīng)成功的情況下，主要定位如下： 三期總體目標(biāo)： 、二期的銷售基礎(chǔ)上適當(dāng)提高銷售價(jià)格，使成本在能控制的情況下增加收益。 ? 小區(qū)生活氛圍的營造 ? “金鄰會(huì)”架構(gòu)搭建成熟并開始運(yùn)行 ? 項(xiàng)目初步知名度 ? 一期成型的產(chǎn)品 ? 二期產(chǎn)品賣點(diǎn) 在項(xiàng)目二期銷售之時(shí)，項(xiàng)目形象一期的建筑與園林已成型，且項(xiàng)目知名度初步建立，因此可借以上兩點(diǎn)結(jié)合二期產(chǎn)品賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。 二、營銷策略： 本項(xiàng)目宣傳推廣走中檔路線，采用 “無過程 ”營銷推廣模式， 根據(jù)工程進(jìn)度和銷售策略適當(dāng)分期控制節(jié)奏，達(dá)到速戰(zhàn)速?zèng)Q的目的。 商業(yè)部分定位： 市場定位：為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)的小區(qū)配套商業(yè) ：滿足本小區(qū)人群日常生活消費(fèi)、品質(zhì)生活消費(fèi)、商務(wù)休閑消費(fèi)、運(yùn)動(dòng)休閑消費(fèi)、帶有唯一性的中高檔體驗(yàn)式消費(fèi)場所。重點(diǎn)區(qū)域 為渝北區(qū)，江北區(qū)，北部新區(qū)。如定價(jià)過高，本項(xiàng)目在總價(jià)上存在較多的替代產(chǎn)品，將失去較多的購置者，必然影響銷售周期，使成本增加。 價(jià)格定位： 產(chǎn)品 走中端 價(jià)位路線： 本項(xiàng)目總體量不大，為了盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，快速銷售的原則， 24 規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，樹立本項(xiàng)目口碑形象等因素，建議 9層住宅建筑走中價(jià)路線：主要目的：一是利用新城中心概念將目標(biāo)群體有效吸引，使本項(xiàng)目成為一個(gè)核心觀注的焦點(diǎn)，讓項(xiàng)目的順利打造積累人氣。戶型以三房、兩房為主，套內(nèi)面積兩房以 7090平方米為主，三房以 90120平方米為主。 第三章 項(xiàng)目定位與營銷策略 一、項(xiàng)目定位 住宅部分 ： 項(xiàng)目風(fēng)格定位 有庭院戶型風(fēng)格 綜合形象定位： 溫馨、細(xì)致、醇熟的生活中心。本項(xiàng)目符合同區(qū)域大盤和低價(jià)特征，適應(yīng)市場需求。 從銷售業(yè)績來看，大盤和低價(jià)樓盤的銷售業(yè)績明顯優(yōu)于小規(guī)模樓盤。 四、本項(xiàng)目相近類型重點(diǎn)競爭樓盤住宅產(chǎn)品分析 項(xiàng)目區(qū)域競爭樓盤供給分析 樓盤名稱 半山名都 圣湖天域 心海灣 銀海峰景 翠湖柳岸 與本項(xiàng)目距離 m 100 1000 500 100 500 建筑規(guī)模 m2 50000 250000 110000 80000 40000 其中商業(yè) m2 20210 10000 5000 住宅 m2 48000 220210 95000 70000 39000 商業(yè)租金元 / m2.月 商業(yè)售價(jià) 12021 60008000 6000 住宅售價(jià)元 / m2 2200 2800 2700 2200 2600 已出租率 % 40 已出售率 % 50 80 50 90 70 分析： 從本項(xiàng)目的地段位置來分析 ,本項(xiàng)目主 要輻射范圍為江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū) ,因此其直接的競爭對(duì)手主要來自于上述三區(qū) ,特別是本區(qū)本回興組團(tuán)的樓盤。 本項(xiàng)目所在地回興組團(tuán)住宅房屋均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 2115元 /平方米，是穩(wěn)步增長而來的歷史最高水平，并且均價(jià)有進(jìn)一步上升的趨勢。人和 —金開版塊的價(jià)格下降，主要是奧林匹克花園、天湖美鎮(zhèn)、天籟城等高檔樓盤脫銷，造成區(qū)域高檔樓盤暫時(shí)性的供應(yīng)不足，銷售均價(jià)大幅度下降。 渝北區(qū)、北部新區(qū) 2021年第 4季度，渝北區(qū)住宅市場均價(jià)為 2941元 /平方米，比上季度上升了 60元 /平方米，上升了 %。金科 區(qū)域價(jià)格需求特征 江北區(qū) 根據(jù)重慶市房地產(chǎn)市場報(bào)告， 2021年第 4季度，江北區(qū)住宅市場均價(jià)為 3043元 /平方米，比上季度上升了 12元 /平方米，上升了 %，主要是觀音橋步行街的投入使用，街區(qū)樓盤借勢入市，江北區(qū)樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，奧林匹克花園一期的購房客戶 70%來自渝中區(qū)。從市場樓盤競爭可反映，在渝中解放碑設(shè)置外賣場的樓盤，主要是渝北地區(qū)樓盤，其他主城區(qū)幾乎在重慶市中心商圈不設(shè)置賣場，如奧林匹克花園、融科蔚城、