濰坊幸福街項(xiàng)目可行性研究(參考版)
2024-09-06 16:36本頁(yè)面
【正文】 因此，整體來(lái)看，項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很小。 風(fēng)險(xiǎn)及建議 本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，雖然小高層整體市場(chǎng)形勢(shì)不是非常樂(lè)觀，但根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)市場(chǎng)的研析認(rèn)為，通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，小高層的銷售不會(huì)存在很大難度。 7． 3 項(xiàng)目利潤(rùn) 分析 毛利潤(rùn) 項(xiàng)目 住宅 商鋪 儲(chǔ)藏間 合計(jì) 占地面積（平米） 2738 建筑面積（平米） 6500 1975 400 8475 總成本（萬(wàn)元） 單方成本（元） 銷售單價(jià)（元 /平米） 銷售收入（萬(wàn)元） 單方利潤(rùn)（元） 毛利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)： 萬(wàn)元 x 67% = 萬(wàn)元 八 、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 項(xiàng)目市場(chǎng)條件 濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，市場(chǎng)消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；本項(xiàng)目 地處奎文區(qū)成熟生活帶，市政配套齊全，交通便利，具備生活居住的良好條件 ；目前 區(qū)域 市場(chǎng)住宅 供給較少，需求剛性，價(jià)格高位運(yùn)行；幸福街商業(yè)發(fā)達(dá)，門店林立，氛圍濃厚，商業(yè)開(kāi)發(fā)具備良好的市場(chǎng) 基礎(chǔ)。 土地成本 按 總成本 870 萬(wàn)計(jì)算；儲(chǔ)藏間不參與分?jǐn)偂? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按投資額的 3%計(jì)取。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要指銀行貸款利息。按同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按投資額的 3%計(jì)取。 市政配套費(fèi) 包括市政配套與區(qū)內(nèi)小配套， 在此按 300 元 /平米取。 七 、項(xiàng)目總投資估算與 經(jīng)濟(jì) 效益分析 項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入 物業(yè)類型 數(shù)量 （ 平米 ） 單價(jià) （ 元 /平米 ） 金額（萬(wàn)元） 小高層住宅 6500 2800 1820 商鋪 1975 8000 1580 儲(chǔ)藏間 400 800 32 總計(jì) 8475 3432 7． 2 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目 住宅 商鋪 儲(chǔ)藏間 合計(jì) 占地面積（平米） 2738 建筑面積（平米） 8475 土地總成本（萬(wàn)元） 870 建筑面積（平米） 6500 1975 400 8475 前期工程費(fèi)（萬(wàn)元） 土地成本（萬(wàn)元） 建安成本（萬(wàn)元） 配套費(fèi)（萬(wàn)元） 管理費(fèi)（萬(wàn)元） 銷售費(fèi)用（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（萬(wàn)元） 稅金（萬(wàn)元） 總成本（萬(wàn)元） 單方成本（元） 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期濰坊市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，折合每建筑平米 60 元。確定建設(shè)期為：前期工作從 2020 年 9 月至 2020 年 1 月，工程施工從 2020 年 3月開(kāi)始，至 2020 年 5 月工程全部竣工。本項(xiàng)目總建筑面積 約 8500 平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為： 前期 ： 4 個(gè)月， 包括土地手續(xù)、規(guī)劃報(bào)批等； 施工期 ： 14 個(gè)月。 ? 處于生活與工作考慮， 對(duì)本區(qū)域 非常 認(rèn)可，為置業(yè)的首選區(qū)域。 住宅 商鋪 區(qū)域外客戶 區(qū)域外客戶 目標(biāo)客戶分析 ? 處于事業(yè)初級(jí)階段，積極基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，但有相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。 分戰(zhàn)略 戰(zhàn)略 1—— 以小戶型為主，有效降低單套總價(jià)，從而降低置業(yè)門檻 戰(zhàn)略 2—— 優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)， 提高使用率，以提高性價(jià)比 戰(zhàn)略 3—— 合理規(guī)劃規(guī)劃，最大化提高土地利用率 戰(zhàn)略 4—— 有效利用關(guān)系營(yíng)銷，促進(jìn)口碑宣傳與帶動(dòng)銷售 戰(zhàn)略 5—— 重視外立面設(shè)計(jì)與建筑色調(diào)搭配，要求時(shí)尚鮮明 5． 3 形象定位 項(xiàng)目案名 幸福時(shí)光 廣告語(yǔ) 陽(yáng)光暖暖 日子散散 質(zhì)樸的浪漫 自在的優(yōu)雅 大隱隱于市 時(shí)光易逝 幸 福永恒 5． 4 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)不僅可以避免開(kāi)發(fā)單一產(chǎn)品市場(chǎng)容量有限和銷售周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)和利潤(rùn)率。 5． 2 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略 短平快操作 區(qū)域化營(yíng)銷 短平快 操作： 建設(shè)周期短、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)平、銷售速度快。
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