【正文】 商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房款的行為。是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅（三稅，又稱流轉稅）。６ .貸款人規(guī)定的其它條件。第 71 頁貸款對象和條件 １ .具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份２ .有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力３ .不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的 20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的 20%作為購房首期付款３ .有貸款人認可的資產作為抵押 或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人。 第 46 頁第三階段節(jié)能設計審查應報送的文件要求： １ .節(jié)能設計簡要說明和設計依據２ .保溫材料的性能指示；導熱系數和密度３ .外墻、屋面等傳熱系數的計算確定４ .窗墻面積比的計算５ .地面、不采暖樓梯間、隔墻等傳熱系數的計算確定６ .供暖設計熱負荷計算書及水力計算書并包括供暖系統形式、計量方式的簡要說明。根據層數和防火要求不同，又可分為： 層住宅２ .中高層住宅３ .高層住宅 第 26 頁房屋建筑標準 １ .房屋使用標準２ .房屋設施標準３ .房屋設備標準４ .房屋裝飾標準５ .房屋采光要求及允許噪聲６ .房屋抗震設施第 28頁房屋采光要求及允許噪聲 臥室、書房、起居室、廚房采光要求不低于級，即采光系數不低于 15%；廚房和衛(wèi)生間采光系數不低于 10%，樓梯間、走廊采光要求可降低，采光系數不低于 7%，窗洞口上沿距樓地面不應低于 2米 戶外允許噪聲級為晝間 50 分貝，夜間４０分貝，房間內允許噪聲級為3545分貝 第 29 頁住宅區(qū)的類型根據房屋集聚程度的不同，可分為 １ .居住區(qū)２ .居住小區(qū)３ .居住組團４ .住宅街坊５ .住宅群落 第 31 頁房屋建筑圖根據內容和作用的不同，一般可分為： １ .建筑施工圖２ .結構施工圖３ .設備施工圖 第 32 頁建筑平面圖通過此圖的哪些方面讓，銷售代表可以了解情況： １ .建筑物的平面布置和朝向２ .建筑平面圖上的各部分尺寸３ .建筑中各部分的標高情況４ .門窗的位置和編號５ .樓梯的布置情況６ .建筑剖面圖的位置 .各種專業(yè)設備的布置情況９ .屋頂部分的設備和建筑構造情況。第 13 頁房地產開發(fā)建設分為以下幾個階段 １ .建設工程前期準備工作階段２ .建設工程的招標與承包階段３ .項目施工階段４ .建設工程的竣工驗收階段。是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者。 ：是指平面布置相同的房屋樓層。 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又 有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 即舊房。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力?？梢岳缅e層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。錯層一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。躍層和復式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層 的建筑面積或使用面積相加之和。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。這種做法是為適應其用 地、空間極其缺乏的情況而產生的。 復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是 ）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。、錯層有什么區(qū)別？ 通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或 二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。院落式 的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。 ：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。房屋開間一般為 － 米，磚混結構房屋開間一般不超過 米。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內 墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。所謂凈 面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面（即結構面積）。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。 怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標。 第 2 步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數各套內建筑面積。 2)共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑