【正文】 共用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 1）線路無老化； 2）照明燈具正常使用照明完好。 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。 由工程維修部負責組織實施。 1）運轉(zhuǎn)正常、安全； 2）設備完好率100% 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護。 1）月檢設備一次； 2）每季 開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及 自 動 保 護 裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機設備。 電梯維修保養(yǎng)要求；電梯定期保養(yǎng)項目書 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常運第 39 頁 共 48 頁 行； 2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。 1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷系統(tǒng)完好。 1）由工程維修 部負責實施。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 1）房屋修繕標準； 2）外墻面修繕作用規(guī)程。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻 面的翻新（ 25年周期） 1）每年對于較大面積滲漏外墻應局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面； 2）每年雨季住戶對外窗臺進行一次 密 封 維 護 檢查。 1）每年對房屋基礎 進 行 一 次 檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害； 2）及時了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 1） 正常安全使用； 2） 各項設施、設備完 好； 3） 無改建。 1） 標志設施完好率 100%； 2） 標志無損壞； 9 走廊及自行車房 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施 1） 墻地面整潔 無 損壞； 2） 走廊通暢； 3） 結(jié)構(gòu)完好； 1） 無亂搭建； 2） 整潔、通暢； 3） 墻面無破損或污跡。 1） 整潔、完全， 正常使用； 2） 設施、設備完 好。 11 管理及商業(yè)用房 1） 每月檢查一次 設施、設備； 2） 每半年檢查一 次電氣線路； 3） 每二年內(nèi)粉刷 一次； 4） 每年對其他建 筑部分維護一次。 1） 設施安全正常 使用； 2） 美觀完好。 1） 完全正常使 用； 2） 美觀完好。 1） 標志清潔美 觀； 2） 安放穩(wěn)固； 3） 標志清晰。 8 公用標志設施 1） 每月清潔標志 一次； 2） 每半年對標志 安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護； 3） 每半年對標志 進行維護一次。 7 消防設施及排水管網(wǎng) 1） 消防栓及水泵 接合器每年油漆一次； 2） 消防栓每半年 排一次水，檢修一次。 6 停車場 1） 每年對損壞多 次修補部位進行更新一次； 2） 對因施工質(zhì)量 問題造成的局部沉陷損壞， 5年翻新一次，翻新量應控制在 5%。 1） 各類文娛場所 能正常有效使用； 2） 場所內(nèi)設施、 設備等能發(fā)揮正常功效和正常運轉(zhuǎn)，環(huán)境地設施完好。 5 會所 1） 每年對圍干墻更新、護欄刷漆，線路檢修，設備設施檢修； 2） 會所內(nèi)墻二年 粉刷一次，其他每年維護一次，設備設施線路檢修及其由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)定和施工規(guī)范實施。 4 園林 綠地 1） 春、夏季各補 換 3%— 6%綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次 3%； 2） 對各類花草樹 木定期修剪； 3） 循環(huán)水每周更 換一次； 4） 每周清潔園林 小品，雕塑一次； 5） 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。 1） 化糞池清理作 業(yè)規(guī)程； 2） 井蓋刷防銹漆 作業(yè)規(guī)程； 3） 井內(nèi)無沉積 物。 3 溝渠 池井 1） 化糞池每半年 清理一次； 2） 井蓋板每年刷 一次漆；防止銹蝕； 3） 每季度清理井 內(nèi)雜物一次； 4） 每年全面維修 完善一次。 2 室外 照明 1） 燈桿定期刷漆 一次； 2） 定期清潔燈具 1） 由工程維修部 按相關(guān)作用規(guī)程維護； 1） 線路無老化； 2） 照明設施清潔 完好； 1） 實現(xiàn)良好的燈 具外觀； 2） 照明系統(tǒng)正常 第 34 頁 共 48 頁 一次； 3） 每季檢修線路 一遍； 2） 對于破損燈具 及老化線路進行更換。 1） 由管理員加強裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路； 2） 翻新工作委托 有關(guān)單位實施； 1） 道路使用管理規(guī)定； 2） 路面施工質(zhì)量 標準； 3） 人行道鋪設技 術(shù)標準。 上、下水通暢，無滲漏。 由工程維修部專業(yè)人員負責維修。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 1）排煙通暢。 10 共 用 排煙 管道 1）由道內(nèi)橫損壞及導流板安裝不當造成的回串煙； 2）排煙口封閉不當造成漏煙 每季檢查一遍 由工程維修部專業(yè)人員負責維修。 1）相應建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程； 2）房屋修繕標準； 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼第 33 頁 共 48 頁 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。 9 共 用 通道 門 、廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門、廳的墻、天棚維 護； 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程維修部按照相應作業(yè)規(guī)定實施。 8 消防 設施 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護及檢修； 3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排隊和維護。 由工程維修部按照相應作 業(yè)規(guī)定實施。 7 共用 照明 1）線路的檢修維護； 2）燈具的維修及更新。 1）系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效； 2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設施完好，無損壞。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 維修。 各項機電設 備維修保養(yǎng)規(guī)程。 由工程維修部電梯維修工負責巡視，特約電梯維修公司負責維修。 1）無積水，無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷。 由工程維修部按有關(guān)修繕規(guī)程實施。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 1）房屋修繕標準； 2）外墻面修繕作用規(guī)程。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 第 31 頁 共 48 頁 修；如局部受損較重，應請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2） 如因施工質(zhì) 量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應報請開發(fā)單位處理。 1） 由于使用不 當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標準實施維1） 房屋修繕標 準； 2） 有關(guān)工程施 工技術(shù)規(guī)范。 8. 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃 我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強日常維護的力度，得以延長中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負擔，使物業(yè)保值、增值，從而達到真正維護業(yè)主利益的目的。 ? 對房屋的公共部位和用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時回訪。 ? 對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室基礎、梁板、外墻、空間、地面進行定期檢查維護， ? 對擅自改變房屋規(guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時處理，糾正，并耐心做好勸喻工作，直到恢復原狀為止。 ? 嚴格執(zhí)行暨定的工作質(zhì)量標準，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況制定房屋管理及巡查保養(yǎng)方案及工作計劃。 ? 定期對車道和停車場內(nèi)的指示標志進行檢查及養(yǎng)護補缺。 ? 擬定停車場系統(tǒng)及車場內(nèi)設備之維修保養(yǎng)計劃，安排工程人員進行定期保養(yǎng)工作及巡檢。 ? 對出入小區(qū)的車輛實行登記制度，靈活運用智能化設施相結(jié)合管理，盡量避免小區(qū)交通事故及減低車輛被盜率。 ? 分區(qū)管理各類車輛設置汽車停放區(qū)、摩托車停放區(qū)、單車停放區(qū)。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況擬定停車場管理方案及突發(fā)情況之應急方案。 ? 于特定銷售活動，安排園藝之不同布置，以配合銷售氣氛。 ? 制定綠化日常工作服務質(zhì)量標準及監(jiān)管標準。 m) 園藝保養(yǎng) ? 安排處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作，包括每日澆水、除雜草、補缺、保潔、施肥、預防病蟲害等。 ? 定期安排消殺滅蟲及除四害工作。 ? 不定期對保潔責任區(qū)進行抽查考評，考評得分與工資待遇結(jié)合。 ? 劃分責任區(qū)域，由保潔員按各自崗位程序具體實施日常清潔、消毒工作。 ? 密切與當?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。 ? 全面防范實施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、門衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動； 第 28 頁 共 48 頁 ? 針對物業(yè)的特點，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控； ? 機動增援進行“三級”調(diào)度，即實施快速推進體系。 ? 保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。 ? 保安員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 ? 保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明的保安隊伍。 k) 治安管理 通過制定保安員內(nèi)務、作風、紀律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護保安工作的正常運行。 ? 對部分機電養(yǎng)護工作擬訂服務合同，安排專業(yè)公司負責定期之養(yǎng)護工作，并由工程主管安排下屬員工按服務合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護，確 保維保工作之品質(zhì)，完整、準確地作好保養(yǎng)記錄。 ? 建立有效的信息傳遞體系。 ? 負責機電設施，設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 ? 巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)有異常情況須及時報告、記錄并在主管安排下盡快處理。 ? 建立機電設備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。 j) 機電設施養(yǎng)護和修繕管理 制定公共設施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范運作，確保設施設備之正常運作。 ? 每月由物業(yè)公司領導進行重點或抽查，公司安全領導小組每年不少于一次全面檢查。 ? 保安消防巡邏每日負責對消防設備進行全面巡邏檢查及記錄，排除一般不安全因素，上報不能解決的火情隱患及不安全因素。 ? 管理處主任對消防工作全面負責。 ? 管理處負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改監(jiān)督工作。 ? 中控室保安員負責中控室機電設備操作，確保消防設備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。 ? 工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維第 26 頁 共 48 頁 修保養(yǎng)工作進行指導，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 ? 中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。 ? 客戶服務部負責向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況及做好解釋工作。 ? 工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 ? 管理處其他部門負責配合工作以確保社區(qū)文化活動的順利開展。 ? 客戶服務部負責編制社區(qū)文化活動計劃及經(jīng)費預算，并具體組織實施環(huán)節(jié)。 ? 其他員工應聽從上級領導的調(diào)遣，積極參與救護或搶險。 ? 當值人員應嚴守崗位。 ? 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面 處理，負責搶救現(xiàn)場指揮及督導等工作。 ? 管理處主任對有償維修服務收費進行審核。 ? 客戶服務部負責派發(fā)各項收費通