【正文】 39 （二）大賣場經(jīng)營收益現(xiàn)金流量表 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2020年 合計 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 現(xiàn)金流入 11 學(xué)校、會所等物業(yè)收入 0 0 0 0 0 0 0 12 大賣場商業(yè)租賃收入 178 714 714 714 771 771 771 832 832 832 899 899 899 8990 18816 13 住宅銷售收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14 其他收入 0 0 0 0 0 現(xiàn)金流入合計 178 714 714 714 771 771 771 832 832 832 899 899 899 8990 18816 2 現(xiàn)金流出 21 土地費(fèi)用 1535 1535 22 建安工程費(fèi)用 3153 0 0 0 0 0 0 3153 23 前期工程費(fèi)用 247 100 0 0 347 24 管理費(fèi)用 19 60 0 0 0 0 0 0 79 25 銷售費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 26 綜合配套建設(shè)費(fèi) 255 0 0 0 0 0 0 255 40 27 財務(wù)費(fèi) 用 0 156 0 0 0 0 0 0 156 28 銷售稅費(fèi) 0 0 0 0 0 0 0 0 29 不可預(yù)見費(fèi) 0 106 0 0 106 210 房產(chǎn)稅和營業(yè)稅 0 2798 現(xiàn)金流出合 計 1801 3861 125 125 125 135 135 135 146 146 146 157 157 157 1079 3 凈現(xiàn)金流量 1801 636 636 636 686 686 686 742 742 742 7911 4 累積凈現(xiàn)金流量 1801 3717 3081 2445 1809 1122 436 250 992 1734 2475 10387 5 折現(xiàn)系數(shù) 1 6 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1801 3475 524 495 467 475 448 423 431 406 383 391 369 348 3499 7 累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1801 5276 4751 4257 3790 3315 2867 2444 2021 1607 1223 833 464 116 3383 8 內(nèi)部收益率 % 9 凈現(xiàn)值（ I=6%） 3383 10 說明 現(xiàn)金流分析的起始節(jié)點(diǎn)為 2021年 9月 41 附圖一：宗地平面圖 未來大道 東明路 鄭汴路 開發(fā)用地 東明花園小區(qū) 。容積率 ； XX置業(yè) XX路項目經(jīng)濟(jì)效益分析（大賣場商業(yè)） 大賣場租金初步估算為 35 元 /平米 /月， 1010 年之前每年稅前租金 714萬元，以后按每三年上調(diào) 8％租金計算。容積率 ； 35 附表三：方案二大賣場投資估算及經(jīng)營收益 現(xiàn)金流量表 （一）大賣場投資估算表 序號 內(nèi)容 合計（萬元） 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 樓面價 權(quán)重 備注 一 土地費(fèi)用合計 1535 903 % 1 土地出讓費(fèi)用 1476 120 2 契稅 59 土地出讓費(fèi)用 4% 二 前期費(fèi)用合計 347 204 % 1 勘探及設(shè)計費(fèi)合計 92 地質(zhì)勘探 4 文物勘探 3 4 占地面積 建筑方案設(shè)計 34 20 20 元 /㎡ 施工圖設(shè)計 39 18 18 元 /㎡ 園林景觀設(shè)計 11 18 18 元 /㎡ 2 職能部門收費(fèi)合計 242 人防建設(shè)費(fèi) 0 40 0 40 元 /㎡ 市政設(shè)施配套費(fèi) 34 20 20 元 /㎡ 綠化費(fèi) 2 1 1元 /㎡ 36 墻改基金 14 8 8元 /㎡ 招標(biāo)代理及標(biāo)底編制費(fèi) 9 3153 工程造價 3‰ 定額勞保費(fèi) 117 3153 工程造價 ％ 抗震審查費(fèi)、避雷 6 3153 工程造 價 2‰ 預(yù)算編制費(fèi) 5 3153 工程造價 ‰ 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 3 3153 工程造價 1‰ 招標(biāo)管理費(fèi) 3 3153 工程造價 1‰ 農(nóng)民工押金 24 3153 14 工程造價 ％ 監(jiān)理費(fèi) 25 3153 工程造價 ％ 3 三通一平費(fèi)合計 10 臨時用水 臨時用電 臨時用路 場地拆遷平整 4 其他費(fèi)用合計 3 圍墻建設(shè) 三 綜合配套建設(shè)費(fèi)用合計 255 150 % 1 給排水工程 34 20 20 元 /㎡ 37 2 供配電工程（含變壓器、區(qū)外） 107 25 25 元 /㎡ 3 供氣工程 0 0 0 3500 元 400戶 4 供暖工程 0 135 0 0 135 元 /㎡ (東區(qū) ) 5 弱電工程 34 20 20 元 /㎡ 6 道路、綠化、照明、環(huán)境、大門費(fèi) 80 四 建筑安裝工程費(fèi)用合計 3153 1855 % 1 商業(yè)裝修 220 0 0 2 高層住宅（ 18 層以上） 0 1450 0 3 扶梯 8 400 0 0 4 地下車庫、人防 833 1700 5 商業(yè)建筑 1700 1000 五 直接開發(fā)成本合計 5289 3111 % 六 管理費(fèi)用 79 直接開發(fā)成本 ％ 七 銷售費(fèi)用 0 銷售收入 ％ 八 不可預(yù)見費(fèi)用 106 直接開發(fā)成本 2％ 九 營業(yè)稅＋土地增值稅 0 銷售收入 ％ 十 財務(wù)費(fèi)用 156 2600*6％ 十一 間接開發(fā)成本合計 341 0 % 38 十二 總投資成本合計 5630 0 0 十三 說明 本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積